（二） 50 强排名启示 .................................................................................... - 20 -
2．1  关于房价：一线城市仍有 30%降价空间，二线城市有 10-20%降价空间 ...................... - 20 -
2．2  关于调控：通胀预期削弱了调控力度，地产企业更需理性 ........................................... - 21 -
2．3  关于财务安全：行业整体不会覆灭，但二至三成企业面临洗牌 ................................... - 22 -
2．4  关于金融理性：六成企业超速扩张，行业整体已接近负债上限 ................................... - 23 -
2．5  关于整合：三成企业仍有低谷扩张能力，两千亿元收购市场正在酝酿 ....................... - 24 -
2．6  关于效率：调控冲击下，经营效率持续下降 ................................................................... - 24 -
2．7 关于成长：繁荣期资产的极限增速 20%，长期中效率隐含 的每股 收益增 速接近 10% . - 25 -
2．8  关于商业模式分化：规模化与城镇化优势显现 ..........................

（三） 解读：多元金融时代的金融模式转型 ................................................ - 29 -
3．1  什么是多元金融时代？ ...................................................................................................... - 29 -
3．2  多元金融时代，评价标准在改变 ...................................................................................... - 29 -
3．3  关注风险回报：地产行业的“暴利”分解 ...................................................................... - 29 -
3．4  资产依赖性扩张的回报率瓶颈 .......................................................................................... - 33 -
3．5  从“重资产模式”到“轻资产模式” .............................................................................. - 33 -
3．6  从“极限发展速度”到“效率隐含价值” ...................................................................... - 35 -
3．6．1  效率隐含价值的定义 ............................................................................................... - 35 -
3．6．2  效率隐含价值的意义 ............................................................................................... - 36 -
3．6．3  重点关注企业的效率隐含价值（回报） ................................................................ - 38 -
3．7  反“暴利”时代，盈利模式的改变................................................................................... - 40 -
3．8  周转率对利润率的替代 ...................................................................................................... - 41 -
3．9  回报率的短板效应 .............................................................................................................. - 42 -
3．10  多元金融模式创新：资产升值收益+管理效率溢价 ....................................................... - 44 -

（四） 解读：多元金融时代的商业模式选择 ................................................ - 46 -
4．1  地产企业的商业模式：三个维度、九种模式 ................................................................... - 46 -
4．2  当前环境下的商业模式比较 .............................................................................................. - 48 -
4．3  商业地产开发 VS.租售并举模式 ......................................................................................... - 49 -
4．3．1  商业地产开发模式的“黄金时代” ........................................................................ - 49 -
4．3．2  租售并举模式的转型成本 ........................................................................................ - 51 -
4．4  规模化 VS.高端化 ................................................................................................................. - 52 -
4．5  城镇化模式崛起 .................................................................................................................. - 55 -
4．6  区域龙头：发达地区 PK 三线城市  .................................................................................... - 56 -
4．7  保障性住房的潜在回报空间 .............................................................................................. - 58 -
4．7．1  保障性住房开发：令人惊讶的低周转 .................................................................... - 58 -
4．7．2  公租房运营：资金不是问题，回报才是核心 ........................................................ - 59 -
（五） 解读：多元金融时代的效率优化 ........................................................ - 62 -
5．1  模式优势企业优势 ............................................................................................................ - 62 -
5．2  管理效率的提升：向标杆企业看齐，回报率提升一倍 ................................................... - 63 -
（六） 解读：多元金融时代的风险成本控制 ................................................ - 66 -
6．1  风险成本的历史痕迹 .......................................................................................................... - 66 -
6．2  上市公司平均的风险回报低于风险成本 .......................................................................... - 66 -
（七） 也谈市值管理 ..................................................................................... - 68 -

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