可 能的 悲 剧

——保障房对市场的影响

李骁飞

    近期，保障房的建设引人注目。2011年开工建设1000万套保障房，“十二五”期间建设3600万套，这是一个迅速提出的极其宏伟的计划。这样的指标增长速度，甚至超过了大跃进时期对钢铁生产目标提出的高要求。保障房的建设，将对房地产市场产生重要而复杂的影响，必须引起我们的重视。
    房子的价值，不仅取决于自身品质，而且与交通、上班、教育、医疗、文化享受、生活便利的实际需要紧密相联。这就决定了，房地产的供求矛盾，既有总量上，也有结构上的。抑制房价上涨不仅要适度增加供应，还要看如何增加供应。谁最能够选择相对合理的供应结构？显然是市场。市场是如此复杂，需要众多的市场主体参与到资源配置中。一次性提出3600万套的目标，可能大幅增加供应，但是否满足市场的真正要求，是否满足人们的内心欲望，还需持续观察。保障房基本是小户型，商品房也要求多建小户型，低密度用地全面叫停，加上中国小而旧的房子存量庞大，2015年会有多少小户型？加之大上保障房的管理水平、运作效率、品质质量、配套跟进都是未知数，中国几年后可能出现低品质房屋的泛滥和高品质住宅的短缺，出现新的市场失衡。
大搞保障房后，“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。”显然，土地指标有限，保障房可能对商品房用地形成挤占。近几轮调控的起因是商品房价格过快上涨，解决的办法却是控制商品房用地而增加保障房供应，这对商品房价格稳定并非积极信号。可能是意识到了这些，出台了严格的限购限贷措施。这让市场迅速降温，但从中期看会累积大量的需求，从而形成新的房价上涨压力。以后政策逐步退出释放需求时，又可能赶上一些类型的产品供应停滞。
    保障房的资金筹措也会影响市场。今年15000亿的保障房投资，中央财政负担1250亿元，受益者集资会有数千亿元，需要地方ZF负担的至少要有五千亿。有人说不多，因为高铁、高速公路、电网投资动辄以万亿计。其实，铁公基投资再大，毕竟是企业的经营性资产，有已开始经营资产的现金流支撑，有未来中国的发展来支撑。保障房没有高回报前景，没有历史项目的现金流支撑，再创新模式几年内还是纯支出，直接增加的是地方财政的负担。去哪找钱，怎么还？除了卖地和发债别无选择。因此，好多地方，尤其是财政穷、融资平台负债高的地方，肯定乐于让地价高一点。再与当地的市场需求和市场发育阶段联系起来看，可能为三四线城市房价上涨找到新的由头。最可怕的是想卖地，而经济运行出现波动，市场又被各种限制堵死，导致土地卖不动，商品房建不动，保障房陷入停滞。那样，无论经济运行还是政策运行，都会面临更多困难。
    大上保障房还可能影响价格总水平。现行土地制度决定了土地专卖，限购形成了资本管制。本来资本可以追逐的资产就有限，再让大量可以吸纳货币的土地脱离于市场，资金的出路则更加狭窄。从这个角度看，控制物价的形势更加严峻了，而物价持续走高会抑制经济增长。
    随着保障房建设深入及全社会分配体系的启动，保障房对市场的影响将持续体现，各种政策和政策效果的影响也将持续变化。各地的情况千差万别，对政策的理解、执行必然有很大差别，对市场的影响多种多样。伴随政策的执行，可能形成持续的政策调整。这也造成了分析房地产不需要历史经验，而历史经验往往更显珍贵。