摘要：2011年2季度，我国政府出台的房地产调控政策主要集中在两方面：一是国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，重申楼市调控不放松，要求各地不折不扣地落实房产调控工作；二是加快保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点。此外，提高存款准备金率、加息等一系列银根紧缩政策也将对房地产行业产生重要影响。

一、国务院重申楼市调控不放松，要求各地不折不扣地落实房产调控政策

党中央、国务院始终高度重视房地产市场平稳健康发展。2010年以来，为遏制部分城市房地产市场过热和房价上涨过快的势头，我国政府出台了一系列加强房地产市场调控的政策措施。

2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了被业界称为“新国八条”的八项政策措施，其政策取向和效应成为社会各界关注的焦点。

2011年4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作时再次强调，中央加强房地产调控的目标是明确的，决心是坚定的。当前，社会各方面十分关注房地产价格走势，这是涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定的重要问题。他指出，房地产调控要真正见到成效，关键要抓落实。目前市场正在观望，如果政策不能真正得到贯彻，流于形式，就很难合理引导市场预期，很难引导开发商合理定价，老百姓也很难建立起信心，我们的调控就会功亏一篑，最终，政府就会失信于民。温家宝要求，各级政府都要不折不扣地贯彻落实中央确定的各项政策，强化责任，确保调控措施落到实处、取得实效。

与此同时，为了确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，及时发现和解决实施中的问题，从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对北京市、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、湖北省、广东省、广西壮族自治区、海南省、四川省、陕西省、甘肃省共16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督查组重点检查工作包括各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况。

7月12日，鉴于保障房开工量的不尽如人意，以及部分城市传出的限购等楼市调控政策略有放松，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议再次强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，各地要从严把握和执行房价控制目标，并要求房价上涨过快的二三线城市必须采取必要的限购措施。

综上可见，中央加强房地产调控的目标和决心是明确的、坚定的。楼市调控是一项艰巨复杂的任务，只有不断加强和改善房地产市场调控，确保政策落实到位，既着眼于解决当前问题，又致力于长远制度建设，房地产市场才会平稳健康发展。笔者认为，从目前房地产市场运行态势来看，只要将“新国八条”措施以及已经发布实施的一系列政策逐一落到实处，各种政策的联动、叠加效应必然会让整个市场有所变化，必然会扭转房价过快上涨的势头，房地产价格会逐步趋于理性，实现老百姓“住有所居”的目标也将一步步变为现实。

二、保障性住房建设继续成为政府的工作重点

2010年12月10-12日召开的中央经济工作会议指出，要继续加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。在此背景下，加快保障性住房建设继续成为2011年2季度政府的工作重点。

表1  2011年上半年加快推进保障性住房建设相关举措

资料来源：国研网行业研究部加工整理

（一）国务院领导高度重视保障性住房建设工作

2011年2月24日，国务院副总理李克强在出席全国保障性安居工程工作会议并讲话时强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，努力改善群众住房条件。他说，加大政策支持力度是保障性安居工程建设的前提条件。要大幅增加并及早下达中央和地方财政资金，减免相关税费，合理确定公租房租金水平，引导银行贷款和社会投资，多渠道筹集建设资金，保证资金不留缺口。在运营上要注重发挥市场机制的作用，降低管理成本，提高管理效率，实现保障性安居工程可持续运转。

与此同时，今年全国两会上关于保障性住房的信息给我国房地产市场吃下了一颗“定心丸”。温家宝总理在政府工作报告中指出，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户；“十二五”时期，城镇保障房覆盖面达到20%左右。由此可见，大力推行保障房建设，已成为我国解决百姓住房问题的必由之路。

今年“五一”期间，胡锦涛总书记和温家宝总理在天津、北京考察时都提到保障房建设，再度表明中央对该问题的高度重视。胡锦涛强调，保障性住房建设是一项重大民生工程，也是一项重大民心工程，党的十七届五中全会和“十二五”规划纲要就此提出了明确要求。务必高度重视、狠抓落实，努力实现广大群众住有所居的目标。

6月11日，国务院副总理李克强在河北省石家庄市出席部分省份保障性安居工程工作会议并讲话时再次强调，各地要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，注重创新机制，确保任务落实，确保建设质量，确保分配公平，三方面齐头推进，实现今年保障房建设目标，兑现对人民群众的郑重承诺。

国务院领导今年以来在不同场合分别表态要加快保障性安居工程建设足以显现出政府对此项工作的重视。保障性安居工程是“十二五”时期保障和改善民生的标志性工程，也是当前经济工作的硬任务。未来五年，要建设保障性住房、棚户区改造住房3600万套，这是推动科学发展、加快转变经济发展方式的具体实践，具有重大的现实意义和深远的历史影响。

（二）多渠道筹集资金，切实抓好保障性住房建设

按照计划，今年1000 万套保障性住房必须在10 月底前全部开工。当前，保障房建设中的首要难题是资金短缺：据住建部估算，完成今年1000 万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3 万亿元。其中中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000 多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。财政部数据显示，截至5 月20 日，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元，已完成全年预算9.9%，但要完成全年1000 万套的保障性住房建设，中央财政的投入显然不够。

为确保完成2011年全国保障性安居工程建设任务，财政部、住房和城乡建设部5月24日印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求：一是切实加大地方公共预算用于保障性安居工程资金规模。二是确保住房公积金增值收益按规定用于保障性安居工程。三是确保土地出让收益按规定用于保障性安居工程。四是全面落实保障性安居工程建设和运营涉及的各项税费优惠政策。五是创新财政支持公共租赁住房建设和运营方式。六是加快各类保障性安居工程资金预算执行进度。

与此同时，为如期完成保障性住房任务，国家发改委6月9日发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（以下简称《通知》），就充分发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设等问题做了明确规定。

《通知》明确表示，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

《通知》指出，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

《通知》的下发，意味着地方融资平台将变相成为保障房建设融资平台，保障房建设专项融资瓶颈有望得到根本突破。而且，近日财政部公布了2011年地方政府债券首次代理发行计划，为保障房融资首次发行504亿地方债，占今年2000亿元发行总额的1/4。其中，5年期和3年期的分别为254亿元和250亿元，涉及到云南、陕西、青岛等东西部11个省市。可以预见，企业债和地方债两项相加，对于解决保障房建设资金将起到中流砥柱的作用。

但需要注意的是，对募集资金使用的监管能否到位决定了融资的实际效果，发改委下发的《通知》虽然明确要求严格监管资金用途，防止挪用。但在今年货币政策趋紧、社会资金紧张的情况下，不排除一些企业将保障房建设资金用于商品房开发。对于政府监管部门来说，除了尽量在保障房企业债券发行申请材料的转报、核准过程中提供政策方便和高效率的流程服务外，对于企业债券发行成功后保障性住房项目募集资金的使用，也应尽快建立相关机制进行事前、事中、事后监管，严防地方变相使用保障房专项融资资金。此外，由于保障房建设公益性强、投入大、赚钱效应少，保障房债券融资的债权人需要承担更大风险，这也需要监管部门在完善政府各项保障房债券融资优惠支持政策的同时，充分调动保险资金、社保资金、民间资本等参与保障房建设的积极性。

保障性安居工程的实施对我国房地产市场将产生十分重大而深远的影响，将会改变房地产市场格局并会影响整个产业的发展进程。“安居工程”的实施有利于缓解市场供需矛盾，平抑房价。将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问题将由政府全力负责解决，这样可以缓解市场供需矛盾；同时，随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。

三、银根紧缩政策对房地产行业的影响深远

2010年12月10日至12日在北京召开的中央经济工作会议提出了2011年经济工作“加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行”等六项主要任务；明确了2011年宏观经济政策的基本取向是“积极稳健、审慎灵活”，要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

就在中央经济工作会议开幕当天，央行宣布从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。进入2011年，央行以每月一次的频率上调存款准备金率，自6月14日再度上调0.5个百分点后，大中型金融机构存款准备金率已经达到21.5%的历史高位，凸显了当前货币政策的“稳健”特征。

与此同时，今年以来中国人民银行3次加息，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，一年期贷款利率达6.56%。在经济增速趋缓的背景下，央行3次加息凸显出我国政府坚决抑制通货膨胀的决心。

表2  2011年上半年大型机构存款准备金率调整情况

资料来源：中国人民银行，国研网行业研究部加工整理

表3  2011年以来央行上调一年期商业存贷款基准利率变动情况

数据来源：中国人民银行网站，国研网行业研究部加工整理

业内人士认为，提高存款准备金率、上调利率等一系列银根紧缩政策主要是为了继续抑制通货膨胀、收紧市场的流动性，但同时一定程度上也是为了配合楼市调控。房地产是典型的资金密集型行业，银根紧缩政策对开发与消费都明显依赖银行信贷的房地产市场将产生重大影响：

首先，在企业资金方面，从目前情况来看，房地产开发对银行贷款依赖度过高的状况还没有从根本上改变，房地产开发企业资金来源中50%以上依赖银行贷款。在此情况下，商业银行为满足提高存款准备金率的要求，控制贷款增长速度，甚至收紧贷款，必将给房地产开发企业的流动性带来压力。特别对于一些中小企业，由于资信、抵押等诸多方面的原因，要想满足贷款需求就更加困难。与此同时，在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度已经显现出快速回落态势。随着一系列调控政策的出台，银行总体信贷规模将随之缩小。作为滞后指标，在开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源增长速度回落会更加明显。

其次，银根紧缩政策也将遏制房地产市场需求。近几年我国房地产价格在一系列宏观政策调控下依然屡创新高，不断加强了消费者“越晚入市，房价越贵”的预期，助长了消费者和投资者的“追涨”行为。一些消费者拼凑首付款后按揭供房；一些投资者利用按揭贷款的杠杆效应，放大房地产投资规模，这些现象的存在使房地产消费与投资需求过度膨胀。提高存款准备金率在各种货币政策中是发挥效率最直接和迅速的政策工具，商业银行在这一政策作用下必须立即做出反应。尽管商业银行可以首先选择出售有价证券弥补流动性的不足，但中期看，其贷款业务不可能不作相应调整，至少贷款增长速度将会放缓。在房地产按揭贷款中，银行可能将更严格地执行首付款比例要求，一定程度上将遏制近年来房地产需求的过度膨胀。

从理论上讲，银根紧缩将对房地产行业的供求双方产生巨大影响。但值得注意的是，虽然政府不断出台措施，决策层也多次表示要遏制房价的过快上涨，但从现实情况来看，其效果并不明显。截至目前，全国70个大中城市房屋销售价格仍在上涨。与此同时，由于我国正处于快速的城市化进程中，市场上存在着大量首次置业和改善型、自住型的购房需求，购买潜力巨大。政策陆续出台后，众多购房者保持观望，楼市成交量应声下降，使得巨大的购买力被“冰封”。而国家在抑制投机性需求的同时，虽然也在强调加大供给力度，加大保障性住房的建设水平，加大经适房、廉租房、限价房等供给。但从短期来看，保障房建设还不能有效跟上，难以满足广大购房者的潜在需求，困扰楼市已久的供需矛盾并没有得到实际解决。因此，解决房地产行业的深层次问题应是当前各级政府需要面对的重要课题。面对不断上涨的房价，各级政府应当承担起责任，在保障普通居民居住条件上有所作为。这不仅需要政府有更多的精力关注房价，对房地产市场的健康发展予以调控，更需要政府提高公共政策水平和政策执行能力。只有将政策落到实处，实现老百姓“居者有其屋”的目标才能一步步变为现实。