leeq1987 发表于 2011-9-13 22:25 
日本基本是零利率
是呀，日本基本是零利率，但中国这么多热钱流过来，应该不缺钱，但实际利率却很高，看《中国经营报》9月3日
满城皆放“高利贷”
用全民高利贷形容这个时代恐怕一点也不为过。
不只是游荡在民间的数万亿元游资，连银行、上市公司等规范的机构也开始把钱投向高利息贷款业务。某些区域的月息甚至达到3~6角，除了疯狂的地产或矿产，恐怕再没有其他的产业能够支撑这么高的利息成本。
而在调控政策从紧和世界经济持续不景气的影响下，地产和矿产的疯狂还能持续多久？崩盘的隐忧时时盘旋在高利贷区域的上空。
一线调查
“义乌地王”违规售房15亿归因
8月11日，3家巨头251轮竞价、底价暴涨150%，浙江义乌土地价格在楼市高压下再次创下了全国单宗住宅市场最高价。
8月22日成交前公示结束，浙江义乌市现代房地产开发有限公司（下称现代地产）最终以72.19亿元摘得“义乌中心区07、08地块”。
然而，就在公示前的8月13日，该地块以“现代城”命名的销售房产广告出现在当地电视报刊上。据知情人士透露，现代城公示结束当日至24日的3天时间里，已经“预售”8亿到9亿元。
现代城为何在刚拍下地、也未取得销售许可证的情况下，就迫不及待开始公然销售？知情人士透露，现代地产频繁拿地不仅造成资金链条短缺，还面临巨额民间借贷高额成本的压力。
《中国经营报》记者通过调查发现，浙江义乌作为浙江民间资金最为活跃的区域之一，房地产成为民间资金最为青睐的投资对象，这使开发商敢于铤而走险高价拿地违规回款有了心理保障。
地王违规“卖图纸”
9月1日，也就是拿地公示后一周，现代地产售楼处，现代城楼盘效果展示图正吸引着大批购房者前来观摩。现场工作人员告诉记者，现代城不销售，不过要预订可以上四楼咨询。墙上标语明确告知：现代城概不销售。
然而，就在四楼电梯出口，现代城签约流程醒目地张贴在墙上。流程明确规定了该楼层各房间的功能，其中包括首付款、签合同、办理按揭等。
根据404房间销售人员告知，现代城销售分为四个优惠方式：根据优惠时间和缴款方式差异，享受不同的折扣。其中以首付120万元，9月20日前付清余款，可享受8折优惠的方式最为诱人。
财务室设在408房间，前来签订合同并缴款的人络绎不绝。赵先生当场交付了120万元首付款，获得的“购房合同”则是一张“购房联络单”和一张盖着“现代房产”的白条。前者注明购房者姓名、联系方式、住址和房子位置。
现场工作人员介绍，购房者可以随时退房，也可以转让。“等到销售许可证拿下以后，会通知前来签订正规合同。”然而，记者在义乌市建设局采访时，建设局执法局负责人告诉记者，现代城的确没有办理销售许可证，不过也没有发现违规售房。
据前来大批购房者表示，看好现代城未来升值的潜力。
公开资料显示，“现代城”所在的义乌国际文化中心的中心区07、08地块，正是现代地产于8月11日以72.19亿元拿下的，楼面价格为15000余元每平方米。
该地块是义乌市国际文化中心的一部分，北依义乌江、西邻梅湖会展体育中心，处于义乌市内最优越的区位。而国际文化中心，则是义乌市未来几年重金打造的“义乌新客厅”，总投资超过25亿元，建成后将成为义乌市民开展文化、休闲、娱乐等活动的重要场所。
为此，现代地产早已做足了“违规销售”的文章。截至8月22日土地出让公示结束前，“现代城”的广告已经出现在当地的电视台和报刊。为此，现代地产还制定了限时销售计划。“仅8月22日一天，收款就达数亿元；截至8月24日，‘现代城’通过违规预售已经回款八九亿元。”据上述知情人士透露。
现代城楼盘价格从一层每平方米19800元到31层30000元不等。根据当地知情人士初步估计，截止目前，现代地产已经通过违规销售获得资金超过15亿元。
然而，就在现代地产拿下地王的第二天接受媒体采访时曾公开表示，由于刚拿地，“这块地如何设计开发，还没具体计划。”
高利贷缠身？
浙江省国土资源厅网站显示，07、08地块的开工时间定为2013年2月14日，竣工时间定为2016年2月14日。义乌市一房地产企业负责人私下表示，严格来说，新开楼盘如果预售必须在封顶以后，也就是说工程完成50%方可以获得。
现代城所在的07、08地块呈现在记者面前的则是，围墙内除了停着两台挖掘机以外，就是和人一样高的野草丛生。难以理解的是，在义乌市排名前三的现代地产，为何急于出售纸上的“现代城”呢？
上述知情人士告诉记者，相比前面出现的3万元/平方米的楼面价，现代城的楼面价并不是很高。但对一个中型房地产开发商来说，72.19亿元的土地款，不仅是现代地产，就是任何一家义乌房地产公司也是无法承受的。
据了解，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司属于二级开发资质，其老板黄允松以做养殖起家。2000年组建现代地产，在义乌、东阳、余姚、杭州千岛湖等地开发房地产，10余年以来销售额近300亿元。“楼市调控下，尤其是三线城市的中型开发商根本别想从银行获得贷款，加上现代地产近来频繁拿地，基本没有多少资金，只好求助于高利贷。”上述知情人士告诉记者。
义乌市一商业银行信贷部负责人证实，义乌市开发商现在不可能从银行获得一分钱的贷款。据他表示，义乌市25家商业银行现在基本上连个人按揭都不做了。“72.19亿元的土地出让金，对二线地产企业来说，绝对是个天文数字。”
按照国土资源部的规定，现代地产需在1年内付清出让金72.19亿元，40天内支付50%的首付款。实际上，72.19亿元并不是现代地产急需支付的唯一 一笔土地出让金。据悉，该公司在最近8个月内买入约100亿元的土地，除“中心区07、08地块”外，该公司于去年年底以20多亿元竞得义乌“商业中心”地块，今年6月15日以2.26亿元竞得曾有全国新单价地王争议的义乌“雷峰路与望道路西南侧”地块。
其中，“义乌中心区07、08地块”竞拍保证金即超过15亿元。“据说15亿元的保证金是现代地产分别以一毛和一毛二的月利率借来的，使用时间为1到3个月不等。”上述知情人士透露。
如果以年息计算，利率高达120%和144%，压力可想而知。为此，现代地产一位投资人透露：现代目前资金相当紧，为应付以前年度尚未交清的土地出让金与工程款，支付压力很大，当时不希望现代地产再介入07、08号地块的竞拍。
有消息人士指出，银行贷不出来钱，现代地产不可能有那么大的本金，除了高利借贷，别无途径。不过，如何借到这么大的款项，目前尚不得而知。但熟悉现代地产的观察人士解释说，现代地产长期以来销售商品房的方法主要有两种：一是在亲朋好友内部募集资金，然后支付报酬；二是违规公开销售。
现代城无证销售在现代地产销售历史上并非第一次。
据不完全统计，2009年“城市风景”项目拖欠国土出让金一年以上，在无任何手续下预售3.3亿元才把土地出让金交清；2010年10月以3.6亿元拍得“宾王广场”项目，在10天内就预售收取3.6亿元；同年以5.12亿元拍得“现代广场”项目，仅七天内就预售收取3.5亿元；同年12月25日以24.6亿元拍得“城北商业中心”项目，仅10天就销售收取13.6亿元；2011年6月以2.26亿元拍得10号地块后仅7天就销售收取2亿元以上。
坊间人士认为，正因不断违规销售回笼资金，现代地产才有了继续拿地的资本。对此，记者拨通了现代地产老板黄允松的电话，但他并没有接受记者的采访。
地方官员参与
楼市调控下，有人担心现代地产会因为资金链条断裂而陷入绝境。“如果当地监管部门能够制止现代地产违规售房，现代地产必死无疑。”当地多位房地产人士表示。
在2008年的金融危机中，义乌市多位企业家因为高利贷而自杀或者潜逃。所以，为了避免因借高利贷而导致资金压力过大现代地产只有通过这种违规行为，才可以维系现代地产的资金运转。然而当地的各方力量正在以或明或暗的方式支撑着以高利贷为资金来源的企业的非正常运转。
据数据显示，截至2010年年初，浙江民间资本高达8000亿~10000亿元。在宏观调控下，浙江的民间借贷资金容量迅速膨胀。据保守估算，仅温州、义乌、宁波三地，民间借贷规模不下2000亿元。温州和义乌，则是浙江区域内两大民间金融流派的代表，即浙南模式和浙中模式。
当地一房地产开发企业负责人告诉记者，在义乌包括ZF官员、银行高管以及民间老板等一起编织着房价火爆的神话，从而吸引了投资者前赴后继。而正是这些人从事民间放贷，又维系了房地产企业资金链条表面上的健康运行。
记者在当地了解到，中央出台一系列房地产调控政策已经一年有余，义乌市楼市成交价格并没有降低，房价依然维持着高位运行。作为县级市，义乌市商品房均价超过2万元每平方米，部分地区已经超过3万元。“义乌能够承受的房价应该在1万元以内，80%属于投资性购买。”上述当地房地产开发企业负责人认为。
其中官员炒房票是一个重要原因。根据上述房地产开发企业负责人介绍，一般来说，一个好的楼盘开盘后，开发企业就会把位置好的房号送给当地有关部门领导。这样一方面造成市场供求短缺，另一方面官员可以2万元到10万元的价格转让房号，获得利益的同时，也炒高了房价。
在浙江，官员参与炒房的行为非常普遍。去年年底，有关部门就查处了浙江台州大批官员炒房票案件。为此，台州今日成为国内房地产限购中的首个二三线城市。
正是因为官员深陷利益当中，在义乌市没有取得商品房预售许可就违规销售商品房的现象很普遍，同时有关部门对此也是“睁一只眼闭一只眼”。据了解，现代地产几年来违规售房从来没有得到处罚。“我们有后台，提前预售根本没有人查的，放心买。”现代城销售人员告诉记者。
就是通过这样的利益链条保证，然后通过违规预售回笼资金，开发企业就自信地把手伸向高利贷。“开发企业获得大量资金，完全没有进入监管系统。如果一旦市场真的冷却下来，那就危险了！”上述房地产开发企业认为，开发企业长期走钢丝，这样的可能性是存在的。
据了解，当地企业往往通过钱庄、寄售处和个人获取高利贷，现在的回报月息至少在6分以上，相当于年息72%。
就这样一个围绕着房产的资金流动利益链条形成了。官员与开发商利益共享，开发企业就可以通过违规的方式提前预售“纸上商品房”回笼资金，从而保证了资金链条的正常运营。也基于此，开发企业才敢于将手伸向民间借贷，从而维持了开发企业资金链表面上的良性循环。
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