房价与地价的国际经验

2006年11月29日 中国宏观经济信息网

在市场充分发育(完全自由竞争)的条件下，房价决定地价。这是因为：对土地的需求是一种派生需求(Deriveddemand)，也就是说，需求土地是为了通过土地上的载体(主要是建筑物，特别是在城市)来满足人类的需要；土地供给是价格非弹性的，也就是说土地的供给不因土地价格的变化而增加；土地作为生产要素，其价格增长对终极产品——房屋——价格的影响是不确定的。如果土地价格的上升能够通过房地产业的技术革新和要素替代内部化，土地价格的上升对房价的影响不会显著。

　　上述理论分析的结论得到了实证分析的佐证。国际上实行严格的土地供给的国家有韩国、泰国和哥伦比亚等。首尔实行严格的土地功能分区、绿化带和土地重划，这些刚性的政策措施严格地限制了土地——资本之间的替换，使得城市发展的密度不能根据土地价格加以调整。结果，土地供给和开发限制成为首尔房价飙升的重要原因之一。首尔的土地价格在1974—1989年间以年均24.2%的速度增长，被认为是同期房价暴涨的“罪魁祸首”之一。

　　相反，泰国曼谷和哥伦比亚的波格达的土地控制并没有产生像首尔一样的后果。波格达的城市绿地政策限制土地供给，但其对价格的影响有限，20世纪80年代的土地价格增长率仅为4—6%。这是因为建筑和规划的灵活性允许城市建筑密度根据土地价格加以调整，更高楼层和更高密度的建筑出现在高价格的地块上。利用1984和1989两年的数据，实证研究表明波格达市土地——资本之间的替代弹性系数为0.69，也就是说，土地价格上升10%，资本投入与土地投入之间的比率上升6.9%，即容积率上升6.9%。这清楚地揭示波格达市土地市场的控制和土地价格的上升对房价的影响非常有限。同样，泰国曼谷的地价1988—1990年上升的速度为年平均21%。由于开发商能够建造更高和更密的楼，曼谷地价对房价的影响并不显著。这三个城市发展的经验表明，如果开发商能够根据土地价格调整城市发展(建筑)密度和高度，土地价格上升的影响就不会对房价产生过重的影响，也就是说，开发商通过调整住房生产方式至少部分地消化地价上升，而不是全部地转嫁给业主。

　　佛罗里达州海岸地带的房价过去几年也是一路飙升，当人们认为房价不能再涨时，价格在短短的2—3年内又翻了一倍。大多数人看到的只是过去几年的房价暴涨，可能并不了解房地产市场的历史全貌和最终的结果。调整通货膨胀后佛罗里达州的房价在20世纪的最后一个25年(1975—2000)里基本没有变化。大华府地区的马里兰州的房价变化也表现出同样的模式。在美国，超过100年以上的木质单体住宅并不罕见。

　　日本东京房价的变化很令人深思。自上世纪的50年代至80年代后期，除了1975年外，东京的房价没有下跌过，然后就是17年的持续下跌。可见，认为房价持续上升既没有理论根据，又缺少实证支持。如同中国的股市，刚上市之初股市价格一直上涨，在经历其暴跌之前，大多数人都怀着股价持续上升的希望。上世纪90年代股市崩溃之后，已经没有多少股民还会认为股价持续上升。中国房价不经历一次泡沫的破裂，就会有人不断地写文章来论证，中国的房价会因城市化和经济发展而持续上涨。（中国财经报）