去年的确出台了许多政策，但有些政策缺乏基础依据，一些该做的工作却没有到位，政策还存在缺失，让宏观调控“稳定住房交易价格”的目标难以实现。
　　政策一：70%•90m2
　　5月29日，“70%•90m2”由“九部委”首次提出，九部委在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。国家针对某一行业制定的政策竟然量化到具体的数字，这样的情况极其罕见。而越是具细，其在全国范围推行的难度就越大。地方可操作性差，政策的效果就大打折扣，并且可能会起到反向作用。首先以北京为典型，截止到年底，关于此政策的实施细则尚未出台，这就客观上延缓了相当多项目的审批，推迟了其上市时间。从而使今年的房源供应量严重紧缺，导致抢购抬升了房价；其次对于大城市住宅‘郊，区他的趋势，“70%•90m2”显然不符合实际。
　　 政策二：严控土地供应，土地竞拍改招标
　　去年土地政策方向可简单归结为两大方面，严控供应，平抑地价。但政策的反向效应显露无遗。其一，招标平抑地价的目标显然没有实现，而与此同时，一级土地开发商设置的障碍将其他投标者置于不平等的位置，有违市场规则；在投标过程中，投标者全款拿地的趋势将加大开发商资金成本，而附加成本终将摊入房价。其二，“双竞价”将产生开发商压缩成本，工程偷工减料从而造成建筑质量低劣的负面效应。其三，严控土地供应虽为了可持续发展，但土地供应紧张，甚至无法完成计划，极大地加剧了供需矛盾；其四，提高建设用地土地有偿使用费最终将使成本转嫁到买房人头上，从而推高房价。
　　政策三：交易环节征税
　　在交易环节加大征税力度，在一定程度上抑制了炒房，但也阻止了房源的流通和市场的配置，特别是对于北京这样的存量房规模庞大，二级市场并不发达的城市来说，交易环节加大征税会阻止存量房入市，也会导致卖主将税收成本转嫁到买主头上，这些都会刺激房价上升。另外，纵观整个市场来看，近一两年来房地产需求量激增，多半原因是投资性买家占有过高比例，而这些投资性买家多数又以“储蓄性”投资、以物业升值为目的。因此交易环节征税，对其影响微乎其微。
　　政策四：“53条军规”
　　5月10日，北京市建委出台《加强商品房交易市场动态监管的通知》，规定从6月1日起，如果开发商虚拟买卖合同、囤积房源等，将面临至少1个月内不能卖房的处罚。同时还公示了53种开发商可能存在的违规行为。该通知被业界称为房地产的新“53条军规”。“53条军规”显示了国家对房产市场信息不透明调控力度的加大，对于解决目前房产市场由于信息不对称而造成购房人的恐慌性购买以及由于信息不公开而有部分开发商囤积房源进而抬高房价等问题，起到了一定的积极作用。但是由于政策出台的滞后，房产市场上长期存在的不规范行为并不能够在短时期内消除，更本质的问题是，对具体的违规行为无明确、科学的界定，虽有规定，却无法执行，加之监管机制不健全，“上有政策，下有对策”是当前部分开发商面对政策调控的本能反应。
　　政策五：银行两度加息
　　加息是抑制经济过快增长最常用的货币手段。央行不断加息，表明中央已经意识到经济增长过热的势头。但是由于加息并不仅仅是针对房地产调控而出台的政策，加息还会影响到其他行业，并且对房地产行业而言，不仅会影响到未购房人、还影响到已购房人。因此，大幅加息的可能性不大，管理部门当前也主要采取的是小幅度加息。这对抑制房地产投资性购房需求能起到一定的作用，但效果不会特别明显。因为与房价快速上涨带来的丰厚利润相比，O.27个百分点的加息成本只能是“小巫见大巫”。
　　政策六：提高首付比例
　　从采用金融手段抑制房价的角度来考虑，首付调控的作用要远远大于贷款利率。但是首付调控必须顾及两方面的购房人群，一方面，需要支持自住性买家，另一方面要加大投资炒房买家的购房门槛。九部委意见要求有区别地适度调整住房消费信贷政策，方向性毋庸置疑。但是在具体的实施细则中只要求90平方米以上的个贷提高到30%以上，显然对“储蓄性投资客群、一次性付款投资客群等”为主的投资客群而言，影响很小。对投资客群，首付比例应提高至四五成甚至更高才能奏效。
　　政策七：未封顶楼盘不放贷
　　叫停未封顶楼盘按揭，可谓2006年最严厉的一次金融调控政策。虽然其实乃旧政重提，但依然在房地产市场中掀起了巨大的风暴，因为目前有70%左右的楼盘都是未封顶按揭。政策旨在控制金融风险的同时，抑制投资过热，另一方面，抑制需求。然而，虽然银监局强调此次政策将严厉执行，但同样由于执行细则的缺位，在开发商“先签约再办按揭”、银行“按揭照办、暂不放贷，放到专用帐户”等对策下，政策在实际操作中被化解于无形，政策控制银行风险、抑制购房需求的效果也被大大削弱。
　　政策八：完善住房保障机制
　　“加快廉租房建设；规范经济适用房发展；推出限价房。”这可谓2006年管理部门完善住房保障机制的三大举措。
　　根据市场不同需求提供不同的保障性住房供应，无疑与1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》相一致。但廉租房现有供应对于强大的需求来说是杯水车薪，而经济适用房回购制度来回“变脸”让市场陷入迷茫，同时，限价房不仅存在实操难题，更将带来开发商为压缩成本而降低住房品质的隐患，治标不治本。目前，可行性的技术操作层面难题及相关利益的博弈让廉租房、限价房迟迟难产，客观上使调控的效果大打折扣。 (来源：《福卡经济预测研究所 上海市信息中心经济预测部》)