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房地产市场的繁荣，看来有以下几个因素：第一，2000年美国高科技股市泡沫破灭以后，大批资金撤出股市，寻找其他的投资场所，而房地产就成为最佳和最安全的投资场所，
吸引了大批的资金进入；第二，美联储把利率降到四十年来最低的1%水平，房屋贷款利率也随之下降到5%以下，很多人发现，以如此低的利率买房，每月还款与租房相差无几，甚至于更低。低利率也使具有
同样还款能力的购物者所能借贷的金额提高，得以承担更高的房价；第三，金融机构纷纷推出创意性的贷款，如：浮动利率、零头款，只还利息，就是Interest Only贷款，在加州有三分之二新生型的抵押贷款，
都是只还利息，不需头款，这些都吸引了上百成千万原本不符合贷款资格的美国人，可以购买住宅，带动了房屋价格的上升。此外，由于住宅净值上升，很多房主得以通过房屋净值贷款，就是home equity loan，
换购更大的住宅或购买第二种住宅出租获利，投机者也纷纷进场，将某些地区的房价哄抬得更高，有评论指出，从以下的标准来衡量，美国的房地产明显存在了泡沫。一、房价已经超过了历史的最高点，
但买家还期待升值，仍然争先恐后地跳进市场。二、过去抵押贷款，平均占家庭收入的25%，而现在占到一半以上。三、在历史上不动产价格的增幅和通货膨胀率相当，而现在是通货膨胀率的两到三倍。
美国房地产长期畸形发展，最终形成泡沫，跟美国的经济结构、ZF的经济政策和美国的文化有关。很多经济学家指出，不论在美国经济和家庭财富中，房地产所占的比重都过高，在经济投入中，
对房地产的投资过多，美国建造了太多的豪宅，消耗了大量的能源及相关资源，包括巨额的抵押付款，占用了过多的美国家庭收入。众多的美国人，不管是否有能力，都想拥有一座房屋，实现美国梦，
结果促使原本没有能力购买房屋的居民，也千方百计去借钱购屋。美国的住房拥有率从1994年的64%，提高到2005年的69%，ZF的财政政策，
也鼓励了房地产价格的狂飙。首先，房主可以把抵押贷款利息扣税，每年扣税额，可高达一百万美元，他们还可扣除地方上的地产税，出售房屋所获得的收益，大部分也可以免除交税。其次，ZF为购置房产
提供优惠的信贷，一般来说，通过半官方的房贷公司，房利美Fannie Mae和房地美Freddie Mac，再次，联邦住宅管理局为低收入和中等收入家庭的抵押贷款提供保险，买家一般只需支付3%的头款，
但是好景不长，到了2005年底和2006年初，包括美国在内的西方发达国家的房价，开始下降。我们从下面一张图表中可以看到，在欧洲国家，下降还要比较早一些，一般在2002年、2003年
就开始往下滑了。那么美国是从2004年底，2005年到2006年初，就开始下降。到了2008年秋季，全美国的房价，平均已经下跌了20%多，据经济学家的估计，
还将下降10%左右。这一下降的幅度，已经相当于30年代大萧条时的水平。下面我们再谈第二部分，次级贷款的兴起，也就是什么是次级贷款？最近十多年来，美国住房抵押贷款市场发生了重大的变化，
过去购房者是向储蓄贷款机构贷款，贷款商借出的是自己的钱，因此，他们对借出钱非常谨慎小心，但现在的购房者通常是向抵押贷款经济公司借钱，经济公司贷出款以后，短暂持有这些债权，然后转手把它们卖掉，
获取利润，并转移风险。现在我们来看一下，下面这个美国住房抵押贷款的分类。第一个是次级贷款，就是Subprime Mortgage Loan，就是贷给信用比较差，信用分数在660分以下，负债较多，缺少现金的家庭。
再一个是另类贷款，就是Alternative ：A Loan，又称为中等质量贷款，是贷给信用虽然达到标准，但是文件不齐全，没有工资单、报税表等等。再一个是比较好的就是优惠贷款，就是Prime Loan，它是贷给信用分数在660分以上的家庭。
在这些贷款里面，风险最大的就是所谓的次级贷款和另类贷款，在美国每个人都有一个信用评级，大致是以660分为基准，大于660分的，就是属于信用良好，可以贷到优惠贷款，而低于这个分数的呢，只能贷到次级贷款，在这两种贷款之间的，
是另类贷款。那么次级贷款和另类贷款的初始利率比较低，大约在1%左右，两年以后就改为浮动利率，比通常抵押贷款利率要高出两到三个百分点，因此，金融机构获得的利润也比较大，成为它们大力争取的对象，
而同时风险也比较高。在2001年，全美国次级贷款总额有1600亿美元，而到了2008年，大幅增加到1万2千亿美元，中等质量贷款则有3万亿美元。很多金融机构为了赚钱，把贷款给信用评级
不符合标准的人，在这些人里面，有的根本没有还款能力，拿不出证明文件，或者假造文件，金融机构也照贷不误，使得很多人不花一分钱的头款，就能够得到房子，2006年又有40%新的抵押贷款，属于次级或另类贷款，
这让大多数美国人圆了拥有住房的梦想。现在我们再来看一下，次级贷款的流程，它是怎么运作法的，是先由贷款购房者向贷款公司提出申请，然后贷款把它证券化，再卖给投资者，
我们先来一步一步地看，次级贷款购房者，希望拥有住房，但是经济能力跟信用又比较差，那么抵押贷款公司，是专门发放抵押贷款的金融机构，它们向借款人许诺：零首付，头两年提供3%的优惠利率，或只要支付利息，
贷款的本金可以两年以后再付，近十多年来，以发放次级贷款为主的公司，大量涌现。比如，新世纪金融公司，New Century Financial，全国金融公司Countrywide Financial，此外，也有一些大银行，直接经营次贷业务，像汇丰银行，花旗银行，
Wells Fargo（富国银行）等等，为了扩大吸收客户，不惜降低贷款标准，使得大批不符合条件者，获得贷款购房。下一步是贷款的证券化，贷款公司，放出贷款以后，把它们出售给房利美、房地美等和投资银行及商业银行，
如Morgan Stanley（摩根士丹利），Lehman Brothers（雷曼兄弟），Bank of America（美国银行）等等，后者就把它们打包成担保债务凭证，在华尔街市场公开发售，其优点是可以把这部分帐目从银行的资产负债表里面划出，让债券持有人来分担房屋贷款的风险。再下一步是投资者，
由于这一类的债券收益率比较高，有的时候高达12%，所以很多人和机构投资者，像共同基金，退休基金，避险基金Hedge Fund等，出于使自己债券组合多元化的目的，都愿意购买。如果房价持续上升，上述各方都可以得到好处，
因为，购房者不花一分钱买到了房子，贷款机构把贷出的款，转卖给大银行，赚取利息和中介费用，大银行等金融机构，把贷款打包证券化推入二期市场，赚取上市发行费用，个人及团体投资者，欢迎这一类的债券
因为可以获得比较高的收益率。美国信贷市场发生了重大的变化。由投资者来设定获得贷款的标准。结果就导致整个房地产市场的繁荣。那么这里面呢，也有风险，就是既然贷款条件宽松，借款人可以不按规定，提供必要的文件，
得到零首付和零文件的优惠，在没有资金的情况下购买房屋，很有可能在今后发现缺乏支付能力，无法按期还款，使上述的多赢链条中断，引起危机。这里我们可以举个例子：购房者A，他因为信用不佳，向BNC贷款公司申请，
取得次级贷款，买进了一座价值57万美元的房屋，BNC公司把这个贷款出售给华尔街的投资银行，比如说雷曼兄弟后者把这个贷款包装成证券，在公开市场出售，但A因为经济条件不好，没有支付过一次抵押贷款，
而这个时候，房价又下跌了，已经低于当时的贷款额，A也无法出售房屋还钱，只能交出房屋，让贷款公司收回，那么华尔街投资公司规定，贷款公司必须在房贷拖欠的头几个月里面，要买回已经证券化的贷款，因此，这家BNC公司，
不得不承担57万美元的房贷，把没收的房屋，以37.5万美元拍卖，结果公司损失了19.5万美元，再加上其他将近50万美元的手续等费用，如此一来，大量的房贷公司开始倒闭。