背景
体制问题
一：土地财政实质
二：土地财政成因
三：土地财政利与弊
四：出路何在
通胀问题
观念问题
[!--pinggu.page--]背景：中国人民大学经济研究所等机构11月20日发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。(11月21日《新京报》)　

对于此研究报告，众多网友并不认同，但这终究只是个预测，准确与否很难说，只有待来年才能见分晓。我们不妨可以从以下几个方面解读当前房价高的原因所在。[!--pinggu.page--]

[体制问题]
10年来，各地土地出让金收入增长迅速。2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年，该比例已上升为48.8%。期间有几年，该比例甚至一度超过50%。地方ZF严重依赖土地出让金等相关收入，是为“土地财政”。我们将从以下几个方面具体讲解。[!--pinggu.page--]

一：土地财政实质

从收入来源分类：

1，税收，如耕地占用税、房地产和建筑业的营业税、土地增值税等。目前，地方ZF重点征收的是房地产税和建筑税，有些地方这两项税收甚至占地方总税收收入的百分之三四十。

2，非税收入，如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金等。目前，地方ZF主要看重的是土地出让金，出让金占地方预算内收入的比重已达百分之四五十，少数地方甚至超过预算内收入。

“土地金融”问题：
ZF用征收和储存的土地，向银行抵押融资。目前，ZF土地抵押的融资额，已远远高于土地财政的收入，这也是一种促使城市土地扩张、征占农民集体土地的机制。

根据相关法律规定，出让方式获取的土地使用权，可以抵押。而对未经出让的土地，能否抵押，法律并无明确规定。按照《行政许可法》，凡法律没有明确许可的，ZF都不能做。因此，严格说，ZF的土地融资活动，大多都属于违法活动。

现实生活中，很多企业是靠银行贷款支付土地出让金，负债的性质一目了然。即使是用自有资金来支付，本质上仍然是负债。企业如果经营得好，有稳定的盈利，可以逐步清偿这笔负债；如果经营不好或者破产了，就不能清偿。如企业再生产因此中断，最终则会转化为银行的坏账，成为整个社会的问题。

开发商在出售住房的同时，把对土地使用权的负债也转移出去了，甚至还可能从中大赚一笔，但接手这笔负债的不是企业，而是消费者。一般工薪阶层都要向银行贷款，才能支付房价，负债的性质也是一目了然。消费者要用今后数年乃至数十年的收入，才能偿还这笔负债。个人和家庭的消费能力、生活水平也会因此改变。期间，如果因变故而无力偿债，不仅是个人和家庭的不幸，同样也会增加银行的坏账，成为全社会的问题。

由此可见，从整个社会的角度看，ZF出让土地所获得的每一笔收入，都有一笔企业或个人的负债与之相对应。就是说，ZF以土地出让金搞建设，是以透支用地企业或个人的未来收益为前提的。

由此不难做出如下判断：所谓土地财政，实质上是一种依靠透支社会的未来收益，谋取眼前的发展方式。形象地说，就是“寅吃卯粮”。[!--pinggu.page--]

二：土地财政成因
内因：现行土地管理制度。

ZF有关部门既负责土地管理，又负责国有土地的经营，所谓集“裁判员”与“运动员”于一身。经营是市场主体的活动，具体到国有土地的经营，就是要保值增值，追求土地收益化。各级地方ZF成了市场竞争的主体，这是土地财政形成的主要制度基础。

1，不同层级ZF的职能错位问题。中央和省级ZF并不直接掌握任何土地，其主要职能是管理。而城市ZF，不管是直辖市，还是省会城市，还是计划单列市，以至地、县级市的ZF，都是直接掌管土地的，其职能是既有管理，又有经营。有经营就有利益，当经营与管理发生矛盾时，由于经营利益涉及地方发展，必然导致管理服从经营，而不是相反。对经济的宏观调控，中国与西方国家有很大不同。西方国家表现为ZF调控企业和个人，而中国则更多是中央ZF调控地方ZF。

2，征地制度改革和集体建设用地进入市场问题。任何经营活动，都是以追求收益化为目的，ZF如果从事经营活动，也不可能例外。ZF经营土地的收入，来源于农地转化为建设用地的级差收益。为了保证收益化，很自然地要压低征地费用，并且限制农村集体土地进入市场。可见，问题的主要根源，在于ZF成了市场主体，在于ZF以管理手段实现经营目的。这个问题不解决，单纯改革征地制度，一是恐怕很难改得彻底，二是即使是不彻底的改革措施，落实起来也会阻力重重。

外因：财税体制不合理，地方ZF的财力与事权不匹配。

上世纪90年代，分税制改革取得伟大成绩，问题是地方财政分配比例过小。后来，中央把城镇化作为重要的战略方针，各级城市的ZF首当其冲，承受巨大压力，普遍面临的问题是发展资金不足。

恰在这时，土地使用制度改革取得实质性进展，有偿使用土地制度历经10年，终于基本确立下来。1998年，ZF机构改革和换届，这是个分水岭。此次换届后，各级城市ZF普遍从土地管理制度上，找到了解决财力不足问题的出路，土地财政逐渐形成。[!--pinggu.page--]

三：土地财政利与弊
利：

在中国，土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。这十几年，中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市ZF通过经营土地，积聚了大量建设资金。城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。

弊：

，土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资。ZF收入占GDP比重过高，一方面导致居民特别是农民收入增长缓慢，另一方面抑制了社会投资。虽然中央采取了许多措施，大力调整国民收入分配格局，但迄今并未根本改变。尤其值得关注的是，土地收入大多集中用于城市，城乡差距和和地区差距，不仅没有缩小，反而更加扩大了。

第二，ZF投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩。多年来，地方ZF的土地出让收入主要投向城市建设，刺激了建筑业、房地产业的大繁荣，带动了建材、民用电器、民用五金、民用化工等产业的发展，生产能力严重过剩。这条产业链基本处于低端，过度的发展占用了大量社会资源，与中央加快转变发展方式的方针背道而驰。

第三，更不能忽视的是资源、资金的严重浪费 。土地出让收入由本级ZF“自收自支”，长期缺乏收支规范与监督机制。近些年来，各地搞了不少“楼、堂、馆、所”和“政绩工程”，攀比之风愈演愈烈，老百姓深恶痛绝。在此过程中，少数党政干部财大气粗，挥金如土，为所欲为；同时“土地寻租”活动愈演愈烈，公款化为个人“灰色收入”的现象屡见不鲜，公众反应强烈。

第四，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合法土地权益，只能流于空谈。土地财政使地方ZF的收入过分依赖房地产开发商。而在中国现实中，由于集体土地不能开发房地产，现有的开发商其实处于天然垄断地位，这使其有可能大肆抬高房价，广大中低收入市民的住房问题，很难得到解决；[!--pinggu.page--]

四：出路何在
，成立“土地国资委”，改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，分离ZF经营土地的职能。

可参照国有企业改革的经验，成立类似国资委那样的国有土地资产管理委员会，作为ZF机构，专门负责组织、领导、经营国有土地方面的工作。同时，成立国有土地公司等经济组织，由其以经营国有土地参与市场运作，或转让，或出租，或联营，或入股，负有保值增值的责任，并向国家财政上缴土地收益。

这些国有土地开发公司，作为市场主体，应按照统一的市场规则，接受ZF的调控和监管。作为国有公司，还要接受国有土地资产管理委员会的管理和指导，必要时也要服从国家的要求，承担一定的参与宏观调控的责任。

如此改革后，“土地国资委”，应重点考虑如何运用地租杠杆调节经济，抓好相关理论建设和政策研究与制定。而各级ZF的土地管理部门只需专注于管理，不会再发生不同层级ZF的职能错位问题。ZF也不再是“运动员”，避免了与民争利，可以大大提高ZF管理的公信力。

第二，以基金式管理为最终目标，严格规范土地收益的使用支出，杜绝“寅吃卯粮”的短期行为。

为此，必须进一步深化分税制改革，使地方财政有稳定的税源；还要进一步转变ZF职能，加强公共管理职能，弱化直接抓经济建设的职能，最终使地方ZF的财力与事权相适应。在此过程中，土地收益的分配使用，还必须考虑现行的利益格局。就是说，土地财政还不可能一下子取消。但是，土地收益的获取方式变了，分配使用的渠道变了。在新的方案下，国有土地公司经营土地，其实是代表国家向用地者收取地租。虽然是采取了市场化运作，但本质上是国家行为，因而有很强的政策性。国有土地公司的经营收益，应当全额上交国家财政。

为了防止这些公司重蹈覆辙，片面追求土地收益化，不宜以收益多少为主要考核指标。同时，土地经营也应多样化：一般工商企业用地，更适合采用年租制和入股方式；大型企业、外资企业、开发商等，可以采用出让方式。

第三，应该放开“集体建设用地入市”。
城市中存在集体土地，目前在全国已是普遍现象。越是经济发达的城市，把集体建设用地征为国有的阻力越大。未来不妨进一步解放思想，允许城市的经营性项目，使用集体建设用地，即允许集体建设用地进入城市土地市场。在允许“农地入市”后，相关的地租（地价）收入，可用于保障已变为市民的农民的长远生计，还可发挥对市场经济的调节作用。同时也有助于从源头上抑制土地财政的片面增长，化解社会矛盾。至于由此可能产生的地产泡沫等，可运用税收手段加以控制。[!--pinggu.page--]

[通胀问题]
一：当前中国正面临巨大的通胀压力，物价全线上涨，钢筋水泥等这些构成高房价的原材料大幅上涨，开发商的拿地成本也增加了。

二：量化宽松的货币政策对未来房价仍有极大推力，如果ZF不能从量化宽松的货币政策中走出，走进紧缩型货币政策收回流动性，从通胀角度讲个要推升的商品价格仍然会是房价，即使它现在已经很高了，也仍然改变不了其继续上涨的可能。[!--pinggu.page--]

[观念问题]
中国人是一个很看中土地的民族，这和中国人以土地为生的民族生存方式有关，还有中国人很悠久的户籍管制制度有关，中国的户籍制度是封建社会皇帝为了控制土地和劳动力而制定的严格限制迁徙的制度，因为土地和劳动力就是国家的实力的象征，皇帝要控制。因此对一个可以栖身的地方中国人有特别的感情，因为我们不像蒙古族那样是马背上的民族，只要有马就可以行走四方，我们需要以个可以遮风避雨的地方来休息和生存，西方人恐怕就没那么看重。一是因为外国人尤其是欧洲人有很多生存方式——航海、贸易（中国是个重农抑商的国家）耕种等，土地对于他们来说只是生存方式的一种，不断的迁徙让房屋对他们来说只有一种很普通的栖息的意义。

这些沿袭已久的土地观念影响中国人买房的决策，大部分人认为买房子比租房子好。
现在社会上有些人抱怨，因为房价过高，自己购房后成了“房奴”，或者住上大房子之后整天只能吃方便面，生活质量大幅度下降，这实际上是非理性住房消费的典型表现。理性住房消费，是从租到买、从小到大、从旧到新的梯级消费。所以，对于我国来说，千万不能把住房问题的解决统统归结为是新建商品房市场的责任，而应该通过发展住房租赁市场、促进存量住房资源的流动、提高住房资源利用效率、调整住房消费观念，来比较现实地解决我们当前面临的矛盾和问题。[讨论]中国2011年房价会下跌20%吗？
背景：中国人民大学经济研究所等机构11月20日发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。(11月21日《新京报》)