2008年，美国经济陷入困境——失业率已接近20年来的最高水平，房贷违约率创下了历史记录，甚至连那些经历了百年风雨、在经济大萧条中依然屹立不倒的投行巨头们现在也都朝不保夕。换句话说，目前美国的经济已是步履维艰。而住房抵押贷款证券（一种特殊的金融工具）正是这场金融危机的罪魁祸首。
简单地说，住房抵押贷款证券（MBS，Mortgage-backed securities ）就是向投资人出售的代表住房贷款股权或债权的书面凭证。这种证券是如何发行的呢？首先，某家银行向借款人提供购房贷款，并按月收回还款；然后，这家银行会把此类贷款（可能有几百笔）的债权集中起来出售给某家大银行，而后者则把它们“打包”成住房抵押贷款证券，按照层级（Tranches）向投资人发售。购买到这种证券的投资人最终将从抵押贷款月还款额中获得红利。这些按层级发售的证券还可以再组合成其他证券形式出售，如担保债务凭证（CDO，Collateralized debt obligations）。在2008年，住房贷款就这样被分割，然后流入美国经济的各个领域——有的房主甚至可能在无意间持有了自己的抵押贷款的股权。
住房抵押贷款证券为什么会拖垮美国经济？
这听起来好像没有什么风险，事实仿佛也正是如此。在房地产业蓬勃发展的年代，这是最理想、最安全的挣钱方式。在21世纪初期，美国房地产市场确实十分兴旺。如果您在1996年1月花155,000美元买下一幢房子，然后再在2006年8月转手卖掉，您完全可以净挣100,000美元。[资料来源：美国人口统计局（U.S. Census Bureau）， CNN财经频道（CNN Money）]。
但到了2008年，美国一度繁荣鼎盛的房地产市场早已今不如昔，而住房抵押贷款证券又给了它致命一击。
住房抵押贷款证券为什么会走向毁灭？
2000年以前，美国银行在发放抵押贷款前会按惯例执行尽职调查（即调查贷款申请人的财务历史记录）。银行希望了解与申请人财务稳定性有关的所有信：包括申请人的收入、债务、信用评级，并对所有这些信息加以核实。而在住房抵押贷款证券出现之后，一切都改变了。
在所有合格的房贷客户都如愿以偿地买到房子后，这类客户对于银行来说已经无利可图。因此，银行又将目光转向了另一群客户——那些曾被银行拒绝的次级信用借款人。这些借款人的特点是信用评级低，贷款违约风险高。而在2000年以后，各类贷款机构却竭力争取这类客户，让他们贷款买房。“无证明贷款（no-document loan）”就这样应运而生，借款人申请这种贷款无需提供任何个人财务信息，而贷款机构也对此不做要求。那么，为什么贷款机构明明知道借款人可能已经失业，却还要向他提供上万美元的贷款呢？
原因之一是贷款机构可以利用住房抵押贷款证券来规避贷款违约的风险。贷款机构先向借款人发放贷款，然后再向其他投资人出售抵押贷款证券，从而把借款人无法偿还贷款的风险转嫁给其他投资人。早期发行的抵押贷款证券是基于较为可靠的优惠级贷款，因此证券的表现尚佳，也吸引了投资人争相抢购。这样一来，为了能向更多的借款人发放抵押贷款，贷款机构逐渐放宽了对贷款申请资格的限制，同时也开始大规模举债经营以创造贷款所需的现金流。毕竟，没有抵押贷款，抵押贷款证券就无从谈起。
住房抵押贷款证券投资者和传统的借贷商一样面临着风险与回报，但对前者来说，风险和回报更大，因为抵押贷款证券对应的都是巨额贷款。住房抵押贷款证券在进入金融市场之后又衍生出不同风险的多种金融工具。其中，仅付利息证券可以使投资人从抵押贷款的利息支付中获得红利。如果利率上调，证券收益会水涨船高；而如果利率下调，房主按新的利率重新借款，证券就会贬值。如果投资人购买的是固定利率的证券，那么当利率上调时，投资人就会亏本，因为他们不能从调高的利率中获利。而完全由次级抵押贷款组合成的次级抵押贷款证券往往风险最高，但同时回报也最高，因为次级信用借款人有较高的违约风险，因此，相应地，他们要支付较高的还款利率。
大部分次级贷款都属于混合型浮动利率抵押贷款（ARM，Adjustable Rate Mortgage）。在还款期的前几年，借款人可以按照优惠的（通常是借款人可以支付的）固定利率还款，但随后，还款利率会被调高。而随着还款利率上调，借款人的每月还款金额也可能会增长为原来的两倍。当早期无限制发放的大量浮动利率抵押贷款的还款利率上调时，取消赎回权的房产数量开始上升。
在美国，仅2008年8月，每416幢房产中就有一幢面临取消赎回权的起诉[资料来源：RealtyTrac]。由于借款人无力偿还抵押贷款，抵押贷款证券的业绩开始下滑——在2006-2008年间，担保债务凭证（CDO）的价值几乎折损过半[资料来源：美国生活（This American Life）]。由次级抵押贷款证券组合而成的担保债务凭证风险最高（回报也最高），因此当美国各地的贷款违约率上升时，这种金融产品就变得一钱不值。
第一块“多米诺骨牌”就这样倒下了，而随后它所促发的连锁反应使整个美国经济陷入困境。
住房抵押贷款证券是怎样拖垮美国经济的？
2006年底，正当取消赎回权的房产比率开始上升时，房地产市场上又出现了许多待售的房产——新房产的开发建设本来就已经超过了市场需求，而与此同时又有大量折价拍卖房（被取消赎回权的房产）被推向市场。这对于房地产建筑商来说无疑是一个巨大打击，他们发现建好的房子已经卖不出去了。2008年9月，美国最大的房屋建筑商Pulte Homes公司的首席执行官理查德?杜加斯（Richard Dugas）表示：“我们新建的房屋完全无法跟折价拍卖房竞争，它们的折价率已经达到了40-50%”[资料来源：Builder]。
由于供过于求，房产开始贬值。一些房主发现自己正处于一个还贷怪圈：他们的房贷欠款比房屋本身的价值还高。因此，不少人选择了停止偿还无力负担的房贷，而这反过来又使得取消赎回权的房产数量进一步上升。
在这种情况下，如果没有住房抵押贷款证券，美国的国民经济也会出现一系列不利的连锁反应——宣布破产的房屋建筑商和贷款机构会使美国的失业率上升；取消赎回权的房产数量增加会使房产贬值；由于没有足够的现金流入，曾经在美国经济大萧条时期屹立不倒的投资银行会收紧信贷。但如果到此为止，情况还不会太糟。而住房抵押贷款证券的发行却使美国付出了更加惨重的代价。
由于住房抵押贷款证券是一种可以自由买卖的投资产品，因此由违约的抵押贷款引发的次贷风波波及到了投资市场的各个层面。就在抵押贷款证券的业绩急转直下时，大部分大型金融机构仍大量持有这种证券。而此时，那些持有大量抵押贷款证券的投行巨头们才发现由于抵押贷款证券贬值，他们的净资产损失惨重。贝尔斯登公司（Bear Stearns）的情况就是如此。2008年3月，身价暴跌的华尔街第五大投行贝尔斯登被其竞争对手摩根大通（JPMorgan）以每股2美元的价格收购。而在收购前一周，贝尔斯登的每股股价还是70美元。[资料来源：《今日美国（USA Today）》]
由于住房抵押贷款证券曾经在投资市场十分盛行，因此次贷危机对市场的最终影响至今无法估算。但在2008年，几乎每周甚至每天都有金融机构因巨额财务亏损而登上报纸的头版头条。房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是美国ZF特许经营的两家公司，它们通过提供担保或直接购买抵押贷款债权帮助美国人买房。2008年8月，这两家公司开始向联邦ZF寻求帮助。房利美和房地美的抵押贷款投资总额加在一起高达3万亿美元。[资料来源：美联社]。由于这两家公司的命运牵连着美国经济的方方面面，因此2008年9月美国ZF决定接管两家公司以阻止其市值进一步跌落。根据房地美公布的数据，该公司在2008年7-8月间的亏损额约为380亿美元。
房利美和房地美的例子说明了经济体系中的各方面是紧密相连的。如果房利美和房地美出了问题，整个房地产业就会出问题。贷款机构发放住房贷款后，会将这些贷款的债权转卖给这两家公司，或者将其作为担保物来申请更多的贷款；而这两家公司则主要负责向贷款行业注入现金。当房利美和房地美不能向直接贷款机构提供贷款或购买他们出售的抵押贷款债权时，直接贷款机构就没有钱借给消费者；消费者借不到钱，他们就没有钱消费，这样一来，各公司的产品就卖不出去，其结果就是销售业绩受损、商品贬值，乃至各公司的股价大跌；接下来，各公司就会纷纷裁员以节约成本，而这将导致失业率上升，同时消费者的购买力进一步下降。如果一夜之间大部分公司的股票下跌，整个股市就会崩盘，而随之而来就是经济衰退，甚至还有可能导致经济大萧条。这将意味着整个经济体系的崩塌。