房地产调控不放松和支持刚需购房，似乎是中央ZF和地方ZF的一对矛盾，而地方ZF更侧重后者。25日，河南住建厅等6部门联合出台《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》的楼市微调新政，明确“认房不认贷”，支持购买首套房，并原则给予基准利率下浮30％幅度内的优惠。

　　对此，一位房地产权威专家表示，该政策出发点是鼓励真实自住购房，实际执行可能性较大。但是，也有分析人士较为谨慎，认为在目前市场的敏感度下，该政策可能会被解读为松绑行为，并可供其他城市效仿，会引起多方争议，甚至会被叫停。

　　三箭齐发支持刚需求入市

　　据悉，河南楼市新政包括多项支持刚性需求政策，其中三项最为引人注目。

　　其一，凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30％幅度内的优惠。

　　其二，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。与此同时，全省还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20％执行。

　　其三，提高住房公积金贷款额度，提高幅度原则上不低于原贷款额度的15％，且为支持缴存职工购买套型建筑面积90平方米（含）以下首套自住房，首付房款比例下调至不低于20％。

　　河南楼市新政意味着，无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策购买自住商品房。

　　认房不认贷或引仿效

　　河南新政一出炉便引起多方关注。业内人士指出，河南新政相比之前近40个城市微调楼市的力度继续增加，“认房不认贷”的政策出发点是鼓励真实自住，实际执行可能性较大，无疑将推进市场复苏。但是，在目前市场的敏感度下，该政策可能会被解读为松绑行为，这将会引起多方争议，甚至于被叫停。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析指出，本次河南新政的最大亮点，就是将首套住房的“认房又认贷”，确定为“认房不认贷”，这一政策有利于释放合理的改善住房需求，可供当前一线城市和部分二线城市地方ZF出台政策所参考。

　　但是，相比之前近40个城市微调政策，对首套房的重新认定，即“认房不认贷”降低了之前微调城市的调整底线，必然会引起争议。

　　事实上，6月以来、住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于地产政策可能松动多次辟谣，表明ZF对于市场调控基调继续从严的态度。

　　“6月初在石家庄也出现过类似释放改善类刚需政策，但很快被地方官员辟谣。截至目前，河南省政策原文依然未能在官方网站上发布，该政策能否得到中央认可、并遵照执行依然存在不确定性。”胡景晖说。

　　但是，一位房地产权威专家表示，“认房又认贷”与“认房不认贷”两种研判首套房的政策标准，前者过严，后者更为合理，且没有触及调控红线，所以不是不可实行。

房地产调控不放松和支持刚需购房，似乎是中央ZF和地方ZF的一对矛盾，而地方ZF更侧重后者。25日，河南住建厅等6部门联合出台《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》的楼市微调新政，明确“认房不认贷”，支持购买首套房，并原则给予基准利率下浮30％幅度内的优惠。

　　对此，一位房地产权威专家表示，该政策出发点是鼓励真实自住购房，实际执行可能性较大。但是，也有分析人士较为谨慎，认为在目前市场的敏感度下，该政策可能会被解读为松绑行为，并可供其他城市效仿，会引起多方争议，甚至会被叫停。

“认房不认贷”的首套房认定标准将有助释放改善性需求

　　有关地方ZF微调的一丝风吹草动，都会拨动楼市敏感的心弦。

　　6月24日，河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民ZF金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行（601988）业监督管理委员会河南监管局等6部门联合下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》（下称《意见》），对相关政策进行了微调。

　　《意见》明确，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30％幅度内的优惠。

　　这是自去年开始的“史上最严楼市调控政策”执行以来，继有银行推出首套房贷利率七折优惠的企业行为之后，首次有地方ZF以官方形式令首套房贷利率重回七折。

　　认房不认贷

　　实际上，自本轮楼市调控之初，就一直存在着中央坚定与地方试探性微调之间的微妙博弈。据北京中原统计，截至目前，已有近40个城市出台了楼市微调政策，并且力度呈不断加强的趋势。

　　“除了原有的购房入户、提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准等政策外，扬州对个人购买成品住房提供房款4％。~6％。的ZF奖励、福建户籍新政放宽城镇落户条件、重庆大幅提高公积金贷款额度，以及传闻中的首付比例下调等，均明显超过了之前政策微调的幅度。” 北京中原市场研究部总监张大伟认为，此次河南松绑改善性需求，虽然主要出发点是鼓励真实自住和中小户型，但的确再次降低了之前微调城市的调整底线。

　　张大伟表示，尽管最近发改委、银监会、央行、住建部等主管部门都在短时间内重申楼市调控，但由于最近整体经济的疲软，地方ZF微调的力度比较大。

　　“这是河南省审时度势，在不违反国家调控政策的前提下，出台的保障房地产业平稳健康发展的政策，对提振行业和企业信心有极其重要的作用，但最关键还是要落实好。”河南省房地产商会秘书长赵进京如此表示。

　　“本次河南新策的最大亮点，是一定程度上打破‘认房又认贷’的藩篱，为合理的改善性需求释放了明确的政策方向。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称。

　　在此之前，从中央到各地方对于限购政策中的家庭房产认定，均由当地房屋产权登记机构及银行征信系统进行联网，即在房屋登记系统包括预售合同的登记备案系统中其家庭已登记有一套或者以上住房的，或在银行征信记录中已利用贷款购买过一套或以上住房的，再贷款购买的住房都被认定为第二套或者以上住房。

　　胡景晖对此分析认为，这样的“认房又认贷”政策，难免将合理的改善性需求也拒之门外，“而此次河南省的《意见》，将此前政策简化成‘只认房不认贷’，将有利于各城市改善类刚性需求的释放。”

　　能否获批存疑

　　张大伟也认为，这一政策对首套房进行了重新认定，避免了之前政策对改善性需求的误伤，有利于降低改善性需求入市的难度。“不过，在目前极其敏感的市场环境下，该政策极可能会被解读为地方ZF的松绑行为。”

　　除了对首次购房家庭予以鼓励之外，《意见》还对房地产市场的供给方——开发商给予不同程度的政策优惠。

　　《意见》提出，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。与此同时，全省还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20％执行。

　　另外，全省各地还要增加中小户型、中低价位普通商品住房的土地供应量。同样为了控制风险，对于中小户型、中低价位普通商品住房建设的出让土地，开发商竞买土地保证金的比例按照国家规定的下限20％执行。

　　据河南当地媒体报道，河南省住房和城乡建设厅相关负责人对此解读称，《意见》出台多个优惠政策，旨在鼓励建设中小户型、中低价位的普通商品住房。

　　其实，早在6月初，石家庄也出现过类似释放改善类刚需政策，但很快有当地官员称，有关部门曾草拟的住房限购政策微调办法未获上级主管部门批准，因而最终宣告流产。

　　“虽然该类政策的提法已是人心所向，但目前政策原文依然未能在官方网站上发布，该政策能否得到中央认可，并遵照执行依然存在不确定性。”胡景晖对该政策提出质疑。

　　对此，赵进京表示，河南的《意见》并非救市政策，《意见》为开发商解决了一些困难，这是从保障经济增长和稳定以及金融安全的大局出发。对于该《意见》的贯彻执行，赵进京并不怀疑，而且他建议，“河南的这一做法还应该引起全国的重视”。

　　三箭齐发支持刚需求入市

　　据悉，河南楼市新政包括多项支持刚性需求政策，其中三项最为引人注目。

　　其一，凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30％幅度内的优惠。

　　其二，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。与此同时，全省还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20％执行。

　　其三，提高住房公积金贷款额度，提高幅度原则上不低于原贷款额度的15％，且为支持缴存职工购买套型建筑面积90平方米（含）以下首套自住房，首付房款比例下调至不低于20％。

　　河南楼市新政意味着，无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策购买自住商品房。

　　认房不认贷或引仿效

　　河南新政一出炉便引起多方关注。业内人士指出，河南新政相比之前近40个城市微调楼市的力度继续增加，“认房不认贷”的政策出发点是鼓励真实自住，实际执行可能性较大，无疑将推进市场复苏。但是，在目前市场的敏感度下，该政策可能会被解读为松绑行为，这将会引起多方争议，甚至于被叫停。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析指出，本次河南新政的最大亮点，就是将首套住房的“认房又认贷”，确定为“认房不认贷”，这一政策有利于释放合理的改善住房需求，可供当前一线城市和部分二线城市地方ZF出台政策所参考。

　　但是，相比之前近40个城市微调政策，对首套房的重新认定，即“认房不认贷”降低了之前微调城市的调整底线，必然会引起争议。

　　事实上，6月以来、住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于地产政策可能松动多次辟谣，表明ZF对于市场调控基调继续从严的态度。

　　“6月初在石家庄也出现过类似释放改善类刚需政策，但很快被地方官员辟谣。截至目前，河南省政策原文依然未能在官方网站上发布，该政策能否得到中央认可、并遵照执行依然存在不确定性。”胡景晖说。

　　但是，一位房地产权威专家表示，“认房又认贷”与“认房不认贷”两种研判首套房的政策标准，前者过严，后者更为合理，且没有触及调控红线，所以不是不可实行。

继多个城市开始进行楼市微调后，河南省祭出“大尺度”楼市新政。

　　据昨日河南省人民ZF网站消息，该省住房和城乡建设厅等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），对有关政策给予明确。

　　“《意见》之一，就是提出支持群众购买首套房的具体措施。简言之，符合条件的群众购买首套房，银行要执行优惠利率。”昨天上午，该省住房和城乡建设厅相关负责人告诉记者。

　　链家地产研究部陈雪告诉记者，河南省的松绑力度要强于此前一些进行微调的城市，很可能会引来其他省市跟风。

　　《意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

　　这意味着，无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策购买自住商品房。

　　除一定程度上放宽“认房又认贷”外，河南楼市新政还有一套组合拳。《意见》出台多个优惠政策，鼓励建设中小户型、中低价位的普通商品住房。比如，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。《意见》还鼓励各银行业金融机构合理延长房地产开发企业贷款还款期限，力争在现有基础上延长三个月。

个人住房信息系统建设取得阶段性成果。据报道，经过一年多的清理整合，重庆市主城区个人住房信息系统建设已全面完成，实现了主城九区各登记中心的联网运行。此前已有多个城市宣布建成此类系统。按照住建部的要求，40个主要城市的个人住房信息系统将在6月底前建成并实现与住建部联网。

　　住建部部长姜伟新曾表示，如果个人住房信息系统建立起来，未来不必再采取限购这种行政色彩浓厚的调控手段。作为一项重要的基础工作，个人住房信息系统的建立是存量房征税的重要基础，而存量房征税被业内认为是“限购令”的重要替代政策之一。

　　反映市场供需状况

　　个人住房信息系统的建设在2010年就被住建部提上日程。按照计划，40个主要城市的个人住房信息系统将在今年6月底前建成并实现与住建部联网。这40个城市包括4个直辖市、26个省会城市以及10个其他重点城市。

　　在此基础上，个人住房信息系统的建设还将推广到265个地级市。完全建成后，系统将支持343个城市公积金管理中心、31个省级公积金监管部门、287个城市住房管理部门、287个住房保障管理部门，共包含948个地方数据节点的数据。按照住建部的表态，全过程还需要数年时间。

　　“这将是对房屋进行管理的最基本的系统。”住建部政策研究中心副主任王珏林对中国证券报记者表示，该系统不仅可以显示个人名下的房屋数量、房屋状况等信息，同时还能反映市场的供需状况。

　　王珏林表示，该系统建立的意义体现在3个方面：调整市场供需关系，加强对未来市场的管理，调整房屋分配。由于个人住房信息由此明晰，在保障房的分配方面可以避免一些腐败现象的出现。在对市场的管理方面，该系统的建立将涉及调控政策的调整。

　　据报道，重庆个人住房信息系统的功能包括土地房屋交易、土地房屋测绘成果备案、地房籍图件管理和个人住房信息查询等，并为房地产市场管理和宏观调控政策的制定提供科学依据。

　　“限购令”短期内不会退出

　　随着个人住房信息系统建设的推进，在各项房地产调控政策中，“限购令”可能是受影响最大的一项。去年10月，住建部部长姜伟新表示，如果个人住房信息系统建立起来，再加上银行系统、财政系统和税务系统的一些信息，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

　　对此，王珏林的理解是，该系统的建立将使个人房屋信息更加明晰，有助于在财政、税收等政策上实施“法制化管理”，从而取代限购等行政化调控手段。

　　这种“法制化管理”主要体现在房屋存量和交易环节的税费征收以及差异化信贷和税收政策等，但与调控政策如何实现对接，目前尚无明确的思路和时间表。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，严格的限购政策虽然对遏制房价上涨起到了立竿见影的效果，但同时抑制了楼市成交量，并非楼市调控的长效手段。业界人士也大多将“限购令”视为调控的过渡手段。

　　事实上，首批40个建设个人住房信息系统的城市多数为限购城市。多位业内人士认为，即使这些城市的个人住房信息系统能在6月底按时联网，相关的税收政策也很难快速出台，“限购令”自然不会马上退出。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对中国证券报表示，“限购令”的存废还取决于未来成交量的变化、房价的涨跌、宏观经济的走势等，可以确定的是，在中央ZF的一再强调下，该政策短期内不会退出。

　　为征收房产税打基础

　　业内人士表示，未来存量房税收制度的推进将与限购政策的退出并行。胡景晖表示，住房信息的联网将为下一步房产税的征收以及相关的税收制度改革奠定基础。

　　“有的人家里有几套房子，但现有的政策对此没有任何限制。有的人刚买了第一套，再购房却受到政策的很多限制。这是不公平的。”王珏林表示，现有的调控政策主要针对增量住房，而个人住房信息系统的建立有助于加强对存量房的管理。

　　在当前的各项调控政策中，涉及到存量环节的主要是房产税。据悉，个人住房信息系统归集的个人房屋数量、面积、价格等信息都是房产税征收的重要参考。

　　财政部财政科学研究所所长贾康对中国证券报记者表示，作为一个重要的配套因素，个人住房信息系统的建立有助于房屋的产权确认，进而完善房屋的登记制度、交易制度和税收制度。

　　去年1月，上海和重庆同时启动房产税试点。其中，上海主要面向增量房征税，重庆则面向高档房征税。两个城市的征税范围都较小。业内人士认为，除试点阶段的谨慎考虑外，个人住房信息不够完善也是重要原因。

　　作为税费改革的重要方面，房产税的征收不仅可促进存量房的释放，同时也有望在一定程度上改变地方ZF对土地财政的依赖。贾康表示，从长远来看，未来的房地产税收政策将在房屋保有和交易环节实现“依法、规范、透明、可预期”的征税。

继多个城市开始进行楼市微调后，河南省祭出“大尺度”楼市新政。

　　据昨日河南省人民ZF网站消息，该省住房和城乡建设厅等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），对有关政策给予明确。

　　“《意见》之一，就是提出支持群众购买首套房的具体措施。简言之，符合条件的群众购买首套房，银行要执行优惠利率。”昨天上午，该省住房和城乡建设厅相关负责人告诉记者。

有业内专家称，房企资金链依然紧绷，现金“鸿沟”难以逾越，存活依旧是大问题

　　“我们今年的目标是图生存。”一度放言赶超万科的绿城中国董事局主席宋卫平一脸微笑地向媒体道出绿城的苦涩。近日，绿城一口气转让9个项目部分股权，套现33.72亿元，只为“活下来”。

　　然而，这并不意味着绿城就此彻底度过危机，如宋卫平所说：“限购限贷的调控政策，我们还看不到头。”不过，频繁“卖老本”不止是一线房企绿城自救的手段，事实上，更多的房企频繁在腾挪资产，寄望于甩掉“包袱”可以盘活大局。

　　对此，有业内专家称，这意味着房企资金链依然紧绷。尽管近期楼市回暖迹象明显，但高负债和高库存依然让房企非常头疼，现金“鸿沟”难以逾越，存活依旧是大问题。

　　多家房企“卖老本”换现金

　　“绿城会主动处置部分项目，通过腾挪合理瘦身，加快公司现金流回笼，公司的目标是100个亿。”绿城中国副主席兼总裁寿柏年在一次新闻发布会上对媒体如是表示。

　　实际上，绿城今年一直致力于转让项目换取现金，再把现金拿去还债，如此循环往复，才让绿城数次在几欲“倒下”之前站了起来。

　　据记者不完全统计，去年底以来，绿城共处置了近20个项目，总计套现虽不足100亿远亦不远矣。除此之外，绿城还先后引进融创中国、九龙仓等合作者共同开发旗下项目。尤其九龙仓入股绿城之后，不但稳坐绿城第二把交椅，还因为手握可转债而制约了宋卫平这个第一大股东的地位。

　　实际上，今年以来，卖股权、卖项目、卖地等腾挪资产换取现金的交易行为在房地产行业频繁发生。

　　据中原地产市场研究部统计数据显示，2012年1季度全国股权交易数量明显上涨，达到了38宗，总股权交易金额达到了102亿元，和2011年一季度同期的23宗及50.6亿元相比，宗数上涨了65.2%，交易金额则上涨了101.7%。

　　值得注意的是，今年上半年股权交易企业中不乏标杆房企，包括融创中国、恒大、保利地产（600048）等都参与了并购。同时，有不少房企卖掉了旗下子公司。

　　此外，有不少不以地产为主营业务的上市公司也纷纷剥离地产业务。资料显示，中恒集团（600252）宣布以5.46亿元转让旗下房地产业务；铜峰电子（600237）拟出售持有的铜陵中泰地产有限公司全部股权；森源家具集团有限公司出让重庆重庆捷程置业有限公司股权及债权；东方航空（600115）也着手转让房地产资产。

　　对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟向《证券日报》记者透露，即使今年一季度股权交易依然创新高，但就目前掌握的数据来看，今年上半年房地产行业股权交易的数量比去年同期还将增加，尤其下半年数量将更多。

　　资金“鸿沟”仍难越

　　不过，近日千人抢房潮重现，房子涨价预期强烈。楼市引来各界“围观”的同时，不禁有人在问，开发商的好日子又回来了吗？

　　对此，中国房地产学会副会长陈国强向本报记者表示，相比今年前3个月，部分开发商销售业绩确实大增，资金回笼情况也有所好转，但房企的资金链依然趋紧，形式非常严峻。不少房企将被迫通过出售股权或者项目等各种方式引入合作伙伴，借此换取现金还债，缓解公司资金压力。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，绿城等开发商卖股求生不是什么见不得人的大事。房企无论通过什么样的市场手段，卖项目也好，卖股权也好，降价销售也好，只要市场艰难的时期可以渡过资金危机“活下去”，那么，这就是起码的成功。

　　对此，张大伟表示，预计2012年对大部分开发商来说依然是隆冬，库存和负债压力仍然很大。房企出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，预计全年股权及资产交易（不包含关联交易）很可能超过800宗，而金额很可能突破2500亿。此外，全国从一二线城市蔓延到三线城市的企业兼并潮很可能继续加剧。

　　陈国强同时向记者强调，出售资产换取现金输血已经是房企自救的常见途径，而且大多数交易表面上是合作，实质上却是并购。即使如此，也不排除有中小房企破产的情况。

　　事实上，自杭州某房企因资金链崩溃而宣告破产后，近日广东再次出现房企破产的现象。对此，陈国强认为，破产是企业出售资产仍不解渴后的最后一步，接下来也不排除还将出现房企破产的案例。

　　链家地产研究部陈雪告诉记者，河南省的松绑力度要强于此前一些进行微调的城市，很可能会引来其他省市跟风。

　　《意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

　　这意味着，无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策购买自住商品房。

　　除一定程度上放宽“认房又认贷”外，河南楼市新政还有一套组合拳。《意见》出台多个优惠政策，鼓励建设中小户型、中低价位的普通商品住房。比如，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。《意见》还鼓励各银行业金融机构合理延长房地产开发企业贷款还款期限，力争在现有基础上延长三个月。

个人住房信息系统建设取得阶段性成果。据报道，经过一年多的清理整合，重庆市主城区个人住房信息系统建设已全面完成，实现了主城九区各登记中心的联网运行。此前已有多个城市宣布建成此类系统。按照住建部的要求，40个主要城市的个人住房信息系统将在6月底前建成并实现与住建部联网。

　　住建部部长姜伟新曾表示，如果个人住房信息系统建立起来，未来不必再采取限购这种行政色彩浓厚的调控手段。作为一项重要的基础工作，个人住房信息系统的建立是存量房征税的重要基础，而存量房征税被业内认为是“限购令”的重要替代政策之一。

　　反映市场供需状况

　　个人住房信息系统的建设在2010年就被住建部提上日程。按照计划，40个主要城市的个人住房信息系统将在今年6月底前建成并实现与住建部联网。这40个城市包括4个直辖市、26个省会城市以及10个其他重点城市。

　　在此基础上，个人住房信息系统的建设还将推广到265个地级市。完全建成后，系统将支持343个城市公积金管理中心、31个省级公积金监管部门、287个城市住房管理部门、287个住房保障管理部门，共包含948个地方数据节点的数据。按照住建部的表态，全过程还需要数年时间。

　　“这将是对房屋进行管理的最基本的系统。”住建部政策研究中心副主任王珏林对中国证券报记者表示，该系统不仅可以显示个人名下的房屋数量、房屋状况等信息，同时还能反映市场的供需状况。

　　王珏林表示，该系统建立的意义体现在3个方面：调整市场供需关系，加强对未来市场的管理，调整房屋分配。由于个人住房信息由此明晰，在保障房的分配方面可以避免一些腐败现象的出现。在对市场的管理方面，该系统的建立将涉及调控政策的调整。

　　据报道，重庆个人住房信息系统的功能包括土地房屋交易、土地房屋测绘成果备案、地房籍图件管理和个人住房信息查询等，并为房地产市场管理和宏观调控政策的制定提供科学依据。

　　“限购令”短期内不会退出

　　随着个人住房信息系统建设的推进，在各项房地产调控政策中，“限购令”可能是受影响最大的一项。去年10月，住建部部长姜伟新表示，如果个人住房信息系统建立起来，再加上银行系统、财政系统和税务系统的一些信息，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

　　对此，王珏林的理解是，该系统的建立将使个人房屋信息更加明晰，有助于在财政、税收等政策上实施“法制化管理”，从而取代限购等行政化调控手段。

　　这种“法制化管理”主要体现在房屋存量和交易环节的税费征收以及差异化信贷和税收政策等，但与调控政策如何实现对接，目前尚无明确的思路和时间表。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，严格的限购政策虽然对遏制房价上涨起到了立竿见影的效果，但同时抑制了楼市成交量，并非楼市调控的长效手段。业界人士也大多将“限购令”视为调控的过渡手段。

　　事实上，首批40个建设个人住房信息系统的城市多数为限购城市。多位业内人士认为，即使这些城市的个人住房信息系统能在6月底按时联网，相关的税收政策也很难快速出台，“限购令”自然不会马上退出。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对中国证券报表示，“限购令”的存废还取决于未来成交量的变化、房价的涨跌、宏观经济的走势等，可以确定的是，在中央ZF的一再强调下，该政策短期内不会退出。

　　为征收房产税打基础

　　业内人士表示，未来存量房税收制度的推进将与限购政策的退出并行。胡景晖表示，住房信息的联网将为下一步房产税的征收以及相关的税收制度改革奠定基础。

　　“有的人家里有几套房子，但现有的政策对此没有任何限制。有的人刚买了第一套，再购房却受到政策的很多限制。这是不公平的。”王珏林表示，现有的调控政策主要针对增量住房，而个人住房信息系统的建立有助于加强对存量房的管理。

　　在当前的各项调控政策中，涉及到存量环节的主要是房产税。据悉，个人住房信息系统归集的个人房屋数量、面积、价格等信息都是房产税征收的重要参考。

　　财政部财政科学研究所所长贾康对中国证券报记者表示，作为一个重要的配套因素，个人住房信息系统的建立有助于房屋的产权确认，进而完善房屋的登记制度、交易制度和税收制度。

　　去年1月，上海和重庆同时启动房产税试点。其中，上海主要面向增量房征税，重庆则面向高档房征税。两个城市的征税范围都较小。业内人士认为，除试点阶段的谨慎考虑外，个人住房信息不够完善也是重要原因。

　　作为税费改革的重要方面，房产税的征收不仅可促进存量房的释放，同时也有望在一定程度上改变地方ZF对土地财政的依赖。贾康表示，从长远来看，未来的房地产税收政策将在房屋保有和交易环节实现“依法、规范、透明、可预期”的征税。

有业内专家称，房企资金链依然紧绷，现金“鸿沟”难以逾越，存活依旧是大问题

　　“我们今年的目标是图生存。”一度放言赶超万科的绿城中国董事局主席宋卫平一脸微笑地向媒体道出绿城的苦涩。近日，绿城一口气转让9个项目部分股权，套现33.72亿元，只为“活下来”。

　　然而，这并不意味着绿城就此彻底度过危机，如宋卫平所说：“限购限贷的调控政策，我们还看不到头。”不过，频繁“卖老本”不止是一线房企绿城自救的手段，事实上，更多的房企频繁在腾挪资产，寄望于甩掉“包袱”可以盘活大局。

　　对此，有业内专家称，这意味着房企资金链依然紧绷。尽管近期楼市回暖迹象明显，但高负债和高库存依然让房企非常头疼，现金“鸿沟”难以逾越，存活依旧是大问题。

　　多家房企“卖老本”换现金

　　“绿城会主动处置部分项目，通过腾挪合理瘦身，加快公司现金流回笼，公司的目标是100个亿。”绿城中国副主席兼总裁寿柏年在一次新闻发布会上对媒体如是表示。

　　实际上，绿城今年一直致力于转让项目换取现金，再把现金拿去还债，如此循环往复，才让绿城数次在几欲“倒下”之前站了起来。

　　据记者不完全统计，去年底以来，绿城共处置了近20个项目，总计套现虽不足100亿远亦不远矣。除此之外，绿城还先后引进融创中国、九龙仓等合作者共同开发旗下项目。尤其九龙仓入股绿城之后，不但稳坐绿城第二把交椅，还因为手握可转债而制约了宋卫平这个第一大股东的地位。

　　实际上，今年以来，卖股权、卖项目、卖地等腾挪资产换取现金的交易行为在房地产行业频繁发生。

　　据中原地产市场研究部统计数据显示，2012年1季度全国股权交易数量明显上涨，达到了38宗，总股权交易金额达到了102亿元，和2011年一季度同期的23宗及50.6亿元相比，宗数上涨了65.2%，交易金额则上涨了101.7%。

　　值得注意的是，今年上半年股权交易企业中不乏标杆房企，包括融创中国、恒大、保利地产（600048）等都参与了并购。同时，有不少房企卖掉了旗下子公司。

　　此外，有不少不以地产为主营业务的上市公司也纷纷剥离地产业务。资料显示，中恒集团（600252）宣布以5.46亿元转让旗下房地产业务；铜峰电子（600237）拟出售持有的铜陵中泰地产有限公司全部股权；森源家具集团有限公司出让重庆重庆捷程置业有限公司股权及债权；东方航空（600115）也着手转让房地产资产。

　　对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟向《证券日报》记者透露，即使今年一季度股权交易依然创新高，但就目前掌握的数据来看，今年上半年房地产行业股权交易的数量比去年同期还将增加，尤其下半年数量将更多。

　　资金“鸿沟”仍难越

　　不过，近日千人抢房潮重现，房子涨价预期强烈。楼市引来各界“围观”的同时，不禁有人在问，开发商的好日子又回来了吗？

　　对此，中国房地产学会副会长陈国强向本报记者表示，相比今年前3个月，部分开发商销售业绩确实大增，资金回笼情况也有所好转，但房企的资金链依然趋紧，形式非常严峻。不少房企将被迫通过出售股权或者项目等各种方式引入合作伙伴，借此换取现金还债，缓解公司资金压力。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，绿城等开发商卖股求生不是什么见不得人的大事。房企无论通过什么样的市场手段，卖项目也好，卖股权也好，降价销售也好，只要市场艰难的时期可以渡过资金危机“活下去”，那么，这就是起码的成功。

　　对此，张大伟表示，预计2012年对大部分开发商来说依然是隆冬，库存和负债压力仍然很大。房企出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，预计全年股权及资产交易（不包含关联交易）很可能超过800宗，而金额很可能突破2500亿。此外，全国从一二线城市蔓延到三线城市的企业兼并潮很可能继续加剧。

　　陈国强同时向记者强调，出售资产换取现金输血已经是房企自救的常见途径，而且大多数交易表面上是合作，实质上却是并购。即使如此，也不排除有中小房企破产的情况。

　　事实上，自杭州某房企因资金链崩溃而宣告破产后，近日广东再次出现房企破产的现象。对此，陈国强认为，破产是企业出售资产仍不解渴后的最后一步，接下来也不排除还将出现房企破产的案例。