“尾房”销售及收到“尾款”的土地增值税处理

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
（国税发〔2006〕187 号，以下简称通知）第二条的规定，土地增值税的清算条
件包括“应该清算”的情形和“要求清算”的情形。
“应该清算”，指符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.
房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目
的；3.直接转让土地使用权的。
“要求清算”，指对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土
地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整
个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售
建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满 3 年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定
的其他情况。
实务中，由于房地产开发企业的开发项目存在“要求清算”的情形，所以不可
避免地存在虽然经过了清算程序，但仍有部分房屋继续销售的情况，我们称之为
“尾房”销售。
那么，发生“尾房 ...