泡沫是存在的，降价是必须的，限购是恶性的，保障房是愚笨的，房产税是不良的，根本出路其实是很简单的——只需实施“房产价值逐年折旧，旧房限折旧价交易”。无须限购，永无泡沫，ZF、百姓、开发商皆大欢喜！

至今，房地产调控的大锤砸偏了！没有砸到惹事者——购房炒作者头上，而是砸到无辜的开发商和百姓身上。

“旧房限折旧价交易”，就是取消纯住宅的储值、增值功能，让住宅商品的价值逐年折旧，出售时限价到折旧价以内。由此，囤房炒作立即消失，房产泡沫根绝，而对开发商和购房居住者、购房出租经营者无损！可继续让房地产业拉动中国经济发展。

1、房价居高是什么造成的？

中国人自古以来就把买房置屋看做是最基本甚至最大的家业。长期计划经济剥夺了公民的房地产置业权，以致在商品房经济诞生后，人们对房地产置业产生了极度的追求。

在这样的观念环境并市场需求环境下，相当大比例的房地产购买行为不是消费行为，而是储值和倒卖行为；而这种行为往往是比较富裕阶层人士做出的，他们不惧房价攀高，因为中国还处于发展之中，经济发展远未饱和，房地产至少不会贬值，至少具有储值功能。

主要是储值和炒作行为拉高了现今畸形的住宅商品房价，这一陈述基本没有异议。

2、房地产泡沫是否存在？

在现今畸高房价下仍然敢于炒作房产，取决于这样一个判断和观念：中国的住宅房地产的市场需求不会减少，住宅房地产至少不会贬值。

市场需求，可分为“真实消费需求”和“储值与炒作需求”。后者是虚拟的需求，不是真实消费需求。价格越高，炒作者购房比例就越大；反之，炒作者购房比例越大，价格就会越高。

现今的实际情况是，畸高价格条件下的真实消费需求，远低于储值和炒作行为所判断和依赖的整体市场需求，储值和炒作行为所依赖的整体市场需求中，相当一部分是炒作行为构造出来的虚拟需求。这就是房地产泡沫！它随时可能破裂——炒作产业链被某种因素引发而突然中断并产生连锁效应，已经生产或正在生产的房地产商品急剧贬值！

3、价格调控有多大必要？

当今世界的商品生产的背后，有一条复杂的“投资链"。一旦市场销售环节出现问题并产生连锁效应，便引发投资链崩溃，形成金融危机。

房地产泡沫破裂，房地产商品急剧贬值，其结果是马上引起经济危机！严重的话，会使国家经济接近崩溃！所以，房地产价格调控，很有必要！

预防这种泡沫性经济危机，是国家房地产调控之首要目的；降低房价让大众买得起房，只是房地产调控之次要意图。

经济系统害怕的不是房价高，而是房价“虚高”！房地产调控以降价为效果指标。当泡沫价格被剔除、价格降低到正常而不是畸高后，真实消费需求增长，达到供需匹配，从而消解了潜在经济危机。

4、价格调控须付出怎样的成本？

房地产降价使现在已经出售、并且被作为储值物、抵押物、炒作物的房产大尺度贬值。这其实也是经济危机——“调控性危机”；只是它是人造、预知并提前防备的经济危机。这就是价格调控的成本。

可见，房地产降价是人工地提前破灭房地产泡沫，人工地提前发生房地产泡沫经济危机；这种人工提前的行动，可以减小经济危机的影响程度。

两相比较，取“调控性危机”为轻。

5、限购政策合理和良性的吗？

如果是为控制使用城市地产资源，而限制一个人/家庭在一个城市的购买总量，这显然是合理的；对一些城市如北京，或是有必要的。

如果是为控制使用全国地产资源，而限制一个人/家庭在全国范围内的购买总量，这显然是不必要的。在全国范围，土地开发和城市化运动，还没有达到需这样限制的程度，房地产拉动经济发展，还有的是前景。

各地的房地产“限购”政策，唯一目的是通过大规模减少房地产交易量来降低房价。“限购”往往又搬出已经逐渐没落的“户口”作为标准来展开。中国在“和谐社会”建设大政方针下已经进行多年的人权制度改革，尤其是在改革不适应社会发展的户籍制度，公平提供就业权、居住权这两项最基本人权方面，已有很大进步。而当今纷纷出台的“限购”政策，却使ZF走上了反基本人权改革之道。

直接限制交易量的限购政策，虽然限制了炒作，却也制约了人才流通和公民选择居住地的公平性，违反了市场经济原则和社会发展方向；也限死了真实住宅消费，浪费了房地产领域的真实消费需求，从而限制了经济发展。

无论从公平性还是从发展的角度看，“限购”政策都是恶性的。

6、保障房是好出路吗？

保障房采取的是ZF化的投资行为，这是对市场化的逆转。

保障房制度存在两个问题：1）只有把计划经济性质的保障房开发的比例扩展得很大，把纯市场行为的商品房开发的比例压缩得很小，才能实现整体低房价；2）保障房分配方式难以公平。

可见，保障房制度是房地产调控的“笨办法”，而且是有很不好的副效应的“愚笨办法”；保障房制度不是房地产调控的好出路。

7、房产税是好办法吗？

房产使用税制度作为世界惯例，除了税收财政效能外，还有就是调控资源使用量——占用越多房地产资源，须承担越高的税负。

显然，房产税制度可以限制房地产炒作；但是，也限制了房地产高消费/多消费，是一种间接的“限购”政策。

中国过去30年改革开放中，依靠房地产业之持续的霸气式扩张而拉动整体经济高速发展。在国家尺度上，土地开发和城市化运动还没有达到须全面限制房地产发展的程度，房地产拉动经济发展，还有的是前景。过早实施房产税，虽打掉了泡沫，也削弱了发展！房产税不是当前房地产调控的好办法。

8、房地产调控的最高境界是什么？

在相当长一段时期内，房产消费都还是中国普通收入阶层的最主要消费；都还是中国富裕阶层愿意大投入的“高消费”。房地产消费在继过去30年来大大拉动中国经济之后，仍然可以继续拉动中国经济发展相当长一段时间。“限购”显然造成丧失这一发展机会。

继续放开满足公民对住宅的真实消费需求，也是继续完成就业权、居住权这两项最基本人权改革之所需。

房地产调控之最高境界：要降价，不要降销！要挤破虚假需求带来的泡沫价格以避免经济危机；不要压制房地产真实消费而滞缓经济发展和逆反人权改革。

9、“旧房限折旧价交易”法则彻底破解调控难题！

至今，房地产调控的大锤砸偏了！没有砸到惹事者——购房炒作者头上，而是砸到无辜的开发商和百姓身上。

房地产泡沫危机，在于住宅商品具有稳定的储值功能和经炒作而增值的功能。如果设立《商品住宅法》，规定所有纯住宅商品房（含别墅，不含具有办公房属性的商住房），从二手销售开始的所有各次销售，限定最高价格为：“购买价”减去“购入年限折旧”加上“房产之外的其他消费品的平均物价上涨因素价”；即法定地取消纯住宅商品房的储值、增值功能，今后买房、用房需要承担逐年价格折旧。那么——困扰房地产业和房地产调控的所有主要问题都迎刃而解！ZF、百姓、开发商皆大欢喜！

具体出现两个绝佳效果：

1）储值、囤房炒作行为立即消失，购买行为之全部目的将变为纯粹自我消费或出租经营。住宅房地产一手销售价格的升降，完全是“实在经济”而不是泡沫经济，可以放开让其按市场需求而升降。房地产调控的第一目的，简单地、迅速地达到了。

2）除去了囤积炒作，住宅商品房价格必定立即大幅度下降，直到与当前经济发展水准相适应。房地产调控之第二目的，亦简单地、迅速地达到了。

避免两方面的政策退步：

1）房产税要达到的调控资源使用量之目的，实现了，房产税可以推后施行，以继续刺激经济快速发展；“限购”作为经济发展“紧箍咒”，变得多余，有条件彻底摈弃；“一手房限价”这样一种更严重反市场化的调控措施展望，也自动死胎。

2）保障房的社会责任压力立即大幅度减小，保障房的开发量可限定在住宅开发总量的10%—30%范围，以适应低收入家庭和创业者的生活需要。根本意义上，保障房也是商品房，是一类特殊商品房。保障房供应可不再以“户口”为条件，而转为以公民的“社会保障账户”（反映基本社会保险和投资与纳税贡献）及劳动就业关系为标准；供应方式可分为出售和出租：在本地具有“社会保障账户”并劳动就业关系连续不足一定年度者，可申请租用保障房，连续达到一定年度者，可申请购买保障房。

10、“旧房限折旧价交易”有合理依据吗？

市场行为有这样的原理：市场行为履行了公平原则；但是，至少有些市场行为（公平原则）会带来一定的副效应，某些特定商品在特定条件下的市场行为，副效应可能很严重。

相应地有这样的定理：当某种市场行为（公平原则）在一定历史条件下带来的副效应太大、以致危害了经济时，这种公平原则便导出了非公平结果，产生了对公平性的背反；这种情形下，有必要局部限制这种公平原则（市场行为），以实现最终的公平性的最大化。

住宅这样一类商品，有一种特别属性：所有人的所有生活必须品中，重要性特别大、价值分量特别大的基本生活用品。住宅商品完全市场化，副效应便是畸高价格，严重影响所有公民的基本生活，并带来经济泡沫和经济危机风险。“旧房限折旧价交易”法则便是限制住宅的部分商品属性和部分市场行为，从而规避严峻的副效应危机。

11、新的“南巡”还有顾虑吗？

实施“旧房限折旧价交易”政策，尤其以立法方式来实施，便根除了住宅房地产泡沫之忧，可继续保持房地产发展热度，继续以房地产业拉动国家经济快速发展。对于房地产业，国家需要做的还是继续——