顾问部的同事在做前期顾问项目时，对于宏观经济形势的分析一般都是必不可少的一步，目的有二：一是为了告诉开发商城市经济基本面的情况，另一方面则是希望这些指标可以指向自己定位的结论，成为有力支撑。

比如大家往往会选取近5年城市GDP、人均GDP的数据与房地产发展阶段进行关联，判断城市房地产发展阶段；用固定资产投资情况和房地产投资做对比来判断城市房地产结构的合适与否；或通过人均可支配收入、人均消费性支出与储蓄情况做比对判断城市人均购买能力所处极端与改善型需求的释放情况

但这些指标究竟能在多大程度上反映问题，以及现在这些指标是否真正适用呢？

清华房地产研究院曾经做过一个宏观因素与住宅价格的实证分析，里面采用实际国内生产总值及常住人口与房价做对回归分析。在进行逐步回归后，结果表明实际建造成本和国内生产总值对住宅价格有着显著的影响，二者的波动曲线基本一致。而且增幅越大，房价波幅也越大，基本说明GDP与城市房地产阶段正相关。

但对于人均可支配收入与消费性支出所代表的含义就众说纷纭了

清华大学张红教授在《房地产经济学》一书中列出以下观点“随着储蓄利率上调，居民储蓄越多，则消费性支出越少，购房需求萎缩”，

而另外一些专家乃至世联的同事经常会援引的结论是：储蓄增多表明人民潜在的购房能力正在增加，改善型需求亟待释放”

而在上期房地产报《房地产定位论作者》的观点则表态：房地产价格上涨或交易增加是居民消费增加的格兰杰原因，房地产价格上涨提升了居民的财富，为居民消费提供了财富支持因而增加实际消费支出，此外有学者利用172个地级城市的微观面板数据（2002~2006年）分析得出，商品住宅价格每上升1000元，平均居民消费倾向将降低0.008~0.01。数据显示在我国房价上涨时期，居民消费倾向持续降低。

由此看来购房能力、人均消费和储蓄三者的关系一直不是很明确，在我们做项目使用的时候就尤其得注意，此类论据对于定位结论的支撑往往是不足的，鄙人倾向于在做定位时，当进行市场调研后选用HEDONIC模型（尤其是在常住人口变化小得内生性城市）去分析类似精装修、物业费、楼层、景观这样的因素对于项目的影响，将影响结果落到实处

或者借鉴郎咸平在《本质》一书中分析分析上市企业新世界时候的做法，将市场去化速度与项目推盘时候单盘的去化量作对比分析，以观察整个项目在摒弃外界因素之后，项目内部真实的周转情况。诸如此类，不再一一枚举。