中央对房地产市场调控的一系列组合拳，搅得国内房地产市场大起大落。4
月15日，国务院祭出重拳：90平米以上购房首付3成，第二套执行首付5成、
利率1.1倍；16日出台措施改革土地招拍挂制度，意图抑制“地王”推升房价；
17日更是推出被称为“史上最严”的“国十条”，不仅对三套房以上的住房贷款
进行明确限制，还对房地产开发企业购地和融资加强了监管。这些政策在市场中
造成了不小的恐慌心理，业内人士认为，“这次是玩真的了”。让市场疑惑的是：
为何这次调控力度这样大？中央调控房地产的意图到底是什么？房地产调控政
策还有底线吗？这会对中国经济和房地产市场造成什么影响？
回顾历史，有助于预测未来。国内市场对房地产调控并不陌生，近年的宏观
调控中，房地产总是处在风口浪尖上。让我们回顾一下历次房地产调控的过程。

房地产宏观调控的起源
对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平南巡讲话之后，当时
出现在海口、北海、惠州等地房地产过热，鉴于当时金融秩序混乱、通货膨胀严
重等宏观经济运行的矛盾和问题，中央和国务院1993年6月果断出台了《关于
当前经济情况和加强宏观调控的意见》（6号文），从紧缩银根、收回炒作土地等
方面严格整顿国内房地产秩序，迅速摧毁了这些地区的房地产泡沫。如今，当地
的烂尾楼，仍在见证十几年前的那场房地产和摧毁土地的灾难。
1998年7月3日，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改
革加快住房建设的通知》。正是由于此文件废除了住房实物分配的制度，为商品
房的发展扫清了“竞争对手”，从而确立了商品房的市场主体地位。这一年可以
称为中国商品房市场元年。
但是在随后的1999年-2002年这四年时间里，全国范围内商品房市场萎靡，
为此政府不得不出台众多扶持措施，例如2000年，对住房公积金贷款的个人和
银行都免税。2001年，对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展，加

大房地产开发投资力度，拉动经济增长。

2003年确立房地产为支柱产业
2003年是中国房地产市场发展至为关键的一年，房改释放了大量的市场需
求，拉动房地产投资迅猛发展。但是，不少地区出现房地产投资增幅过高、商品
房空置面积增加、房价上涨过快以及住房供给结构失衡等问题；部分地区商业银
行放松信贷条件，导致房地产投资的过热倾向。基于这一判断，央行2003年6
月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），
对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规
范。
2005年政府首次尝试房地产“组合式”调控
2005年3月，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称
之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政
府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关
责任人责任”。
2005年4月，国务院常务会议着重分析当前房地产市场形势，研究进一步
加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措
施”，即“新八条”。
2005年5月，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定
住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策
层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象
的称之为“组合拳”。
一系列宏观调控组合拳打得大家都是应接不暇。虽然房地产市场虚火消退了
不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。总的
说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，
反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户
型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很
大的关系。
每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计
划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者

加入购房大军中，造成因为延缓积压后的井喷现象，进一步抬高了房价。

2006年房价边调控边大涨
由于房地产领域的一些问题尚未根本解决。进入2006年年之后，全国不少
大中城市的房价又出现了大幅上扬。面对房价的疯涨，新一轮的调控手段相继出
台。
2006年5月，国务院《关于促进房地产业健康发展的六点意见》（国六条），
再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。具体六项措施
包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合
理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿
和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定的警示。
随后《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号、
《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》[165号文件]、《关于建立国家土
地监督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]150号)、《关于进一步整顿规范房
地产交易秩序的通知》(166号文件)、《关于住房转让所得征收个人所得税有关问
题的通知》(108号文件)、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171
号文件)、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件相继出台；同时，
央行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风
险管理等金融措施密集出台。
2006年，房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，但国内
大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹。一些大城市的房价还创
下了历史新高，各项调控政策并未取得立竿见影的成效。
  2007年淡化房地产支柱产业提法
面对汹涌骇人的房价势头，直到2007年3月的《政府工作报告》，政策才
开始淡化房地产“支柱产业”的提法。
2007年8月国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若
干意见》（国发〔2007〕24号），使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服
务职能，调控思路在2007年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房
制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保
障体系，实行住房分类供应体制。从国务院的角度，确立了解决低收入家庭住房
困难的住房保障纲领性文件，体现了政府宏观调控思路的转变以及真正建立保障
住房体系的决心。
直到2007年9月，央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管
理的通知》（359号文），政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，
利率为基准利率的1.1倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房
地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。

2008年金融危机之前调控力度仍在加强
2008年房地产宏观调控进一步加强或升级势在必行。具体反映在执行层面，
将会包括两个方面，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调
控政策。延续2007年调控政策的趋势，2008年的调控政策只会更加严厉，2008
年房地产调控效果将更为显著。
由于金融危机来势凶猛，完全打乱了此前宏观调控的步伐，中国经济迅速减
速，政府在年底相继出台了一些措施力挺房地产市场，例如当年11月起，对个
人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购
     2009年瞬间从冰窟走向炎夏
2009年初房地产市场还处于冰冻期。1月，四大国有银行宣布，只要2008
年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则
上都可以申请七折优惠利率。2月10日，继农行出台房贷细则后，工商银行开
始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的
优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。
各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对
第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民，为
改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房
的优惠政策”。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第
二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。在这种政策的刺激下，2009年
的房地产市场瞬间从寒冬走向了炎夏。
可是谁也没想到，房地产复苏的步伐能够如此之快，到了年底政策又转向为
打压疯涨的房价了。12月，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，
将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。



对本次房地产调控的判断
此轮大力度的房地产调控政策，今后将会如何发展？对市场的冲击如何？
在我们看来，首先，房地产调控是有底线的。中央调控房地产，意在抑制房
价上涨过快、过猛，试图控制房价不涨或少涨，以免引发社会问题，甚至演变成
政治问题。有关人士透露，曾有领导私下说，温总理要在自己任期内解决住房价
格过快上涨的问题，甚至已经当成个人执政的政绩和政治遗产来处理。这当然可
视为中央调控的一种解读，但中央调控房地产并不是要房价、股市暴跌。如果认
为中央要打垮楼市，那是完全错会了中央的意思。
其次，市场如果与中央政策顶牛，是极其不智的行为。“两会”之后，中央
企业大举投入房地产，这加大了中央调控的决心，加快了调控政策的出台。其原
因，就是一些房地产商、央企看不清形势，反而火上浇油。国土资源部一位司长
曾透露，“国务院领导已经拍板，现在总体就是稳定价格，没有人会在意房地产
商的压力。”但从政策来看，国务院及部委的调控政策都早有预案，并非临时应
急之举。我们相信，政府的政策篮子里，还有可选的工具，要视形势变化而用。
如果市场硬顶，只会导致更坏的结果。
第三，房地产调控不会引发经济崩溃。防止经济复苏滑坡，这也中央调控政
策的一条底线。当前国际国内经济形势的变化，尤其是国内经济强劲复苏，实际
上为政府调控房地产增加了底气。
第四，大部分房地产商举止失措，缘于看错了形势。过去，他们充耳不闻国
务院领导调控的脚步声，认为一切都是假的，因此大着胆子扩张；而现在调控真
的来了，他们大惊失色，以为末日来临，只能做困兽之斗了。其实，这两种理解
都是错的，以这样的胆量和判断力，一部分房地产商受到打击是在所难免。但对

于国民经济而言，则不会有什么大影响。
第五，房地产调控肯定会影响房价，因为这是中央调控的政治目的之一。但
房地产市场毕竟还是一个市场，供需关系还是在起作用。只要不立刻出现恶性通
胀、中国不大幅加息，在经历一定程度的价格调整之后，房价仍会维持在较高位
置。
持续上涨的高房价带来了巨大的经济、社会和政治风险，这促使中央出重拳
打压，但更要看到，政府的思路其实是要控制而不是打垮房地产市场。当前的严
厉调控，也是有底线的。

对于未来房地产市场形势的判断
历史经过一个轮回，又接近回到了原来的起点。房地产调控政策就像一场轮
回，本轮调控同之前的调控在本质上没有区别，仅仅是调控力度上有点差异。我
们认为房价上涨是必然的趋势，这是由以下几点所决定的：
第一，史上最快速的城市化进程。从世界各国情况看，30—70%的城市化
率为加速和快速发展的阶段，70%的城市化率之后为稳定发展的阶段。中国用了
三十年的时间解决了2亿农民的进城问题，但还需解决4亿农民的进城问题。
如果同样的速度将需要60年的时间，必须以成倍增长的速度才有可能在未来的
20—30年实现城市化率65—70%的水平。中国现有存量住宅约145亿平方米，
至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标，而长期的
供给严重滞后，尚无法满足这个城市化率的需求。
第二，人口结构导致家庭分裂，数量不断增加。中国的城市家庭新增户数从
2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的
住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。
第三，人多地少的中国必然导致土地稀缺价格上涨。中国现有城市建成区的
面积约3.84万平方公里，仅占国土总面积的0.4%，而农村宅基地的面积约16.8
万平方公里，占国土总面积的1.75%。但是中国面临土地政策的原因，例如十八
亿亩耕地的红线，无法让农村土地进入市场流转，这直接限制了住宅用地的供应，
因此长期来看土地价格必涨。
第四，收入的大幅增加必然会导致房价的上涨。二十多年前的一段报纸评论