引言

中国城镇化率已从 2000 年的 36.2% 提升至 2024 年的 66.2%，2024 年全国新房开工面积降至 7.4 亿平方米，较 2019 年峰值下降 55%，而存量住房规模已超 300 亿平方米。

根据中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》上发表的文章，2019 年，我国城镇居民家庭的住房拥有率为 96.0%，其中有一套住房的家庭占比为 58.4%，有两套住房的占比为 31.0%，有三套及以上住房的占比为 10.5%，经计算可得户均拥有住房 1.5 套。

作为国民经济的支柱产业，房地产业的总量过剩、地位下降，已经是不争的事实。中央城市工作会议明确提出，房地产需从 “增量扩张” 转向 “存量提质”。当我们聚焦于房地产业转型本身的时候，可能忽略了房地产业在整个国民经济体系中发挥的一个重要作用：平衡供需。如果它的影响力下降，谁来取代它，继续发挥平衡供需的功能呢？

从生产资料和生活资料的比例说起

生产的最小单位是工厂，工厂就代表生产资料。生产资料的生产，本质上就是用工厂生产工厂。工厂的建设周期是3年。所有生产资料的工厂，用3年时间就可以完整复制自身的所有工厂，再用3年时间就可以为生活资料的劳动者建立和自身同等规模的工厂。理论上，整个社会的工厂数量可以用6年的时间翻一番。

生产资料和生活资料的比例并无定数，比例越低，成本越低，但是经济增长率越高，反之则相反。1:1的比例，6年翻一番，按照72法则推算，经济增长率是12%；1:2的比例，9年翻一番，经济增长率是9%；1:3的比例，12年翻一番，经济增长率是6%。

生产资料和生活资料是分工的关系，两者的比例不稳定，说明产业的结构一直在调整。虽然两者的比例可以选择，但是只有两者的比例稳定，经济体才稳定。

当工厂生产效率提高之后，会释出劳动力，所以劳动力价值增值，整个社会的生产资料也增值。设增值是A，则分母增加一个A。释出劳动力后，工厂的成本会降低，利润会提高，用来购买生产资料，生产资料的价值也增加一个A，这样分子也要增加一个A。

当比例是1:1的时候，分子和分母同时增加一个A，原有比例并不变化。这说明，当生产资料和生活资料的比例是1：1的时候，生产效率的提高并不能影响到产业结构，经济体最稳定。

按照统计规则，gdp是生产资料+生活资料+净出口，也就是我们常说的三驾马车，不追求绝对准确，gdp就是生产资料+生活资料。生产资料和生活资料1:1，则生产资料：gdp等于50%。将生产资料换成是固定资产投资，则固定资产投资：gdp等于50%。

从1985年开始统计gdp，我们国家的固定资产投资：gdp：1985年为31%，1990年为25%，1995年为34%，2000年为34%，2005年为49%，2010年为70%，2015年为83%，2020年为52%，2024年为39%。

固定资产投资：gdp的不断提高，是由资本有机构成不断增加推动的，反映出工业化国家的经济发展的特点。美国大约是在1910年前后达到50%的平衡点，我国是在2005年达到50%的平衡点。2015年为历史最高，虽有利于经济增长，但是经济体不稳定，生产资料的产业（重工业）的比重过大，期间，东北工业经历了断崖式衰落。

因为工业经济的发展特点，决定了生产资料和生活资料的比例，最终将稳定在1:1左右。这个比例，理论上的经济增长速度是12%，但是这个比例是在固定资产不更新的条件下实现的。如果只做固定资产的更新，不扩大再生产，投资将全部用于提高效率或收益，理论上的经济增长速度是12%×12%=1.44%。

生产资料和生活资料达到1:1的比例，只能说明经济体的发展比较稳定，但是依然会面临一个严重问题，整个世界的供需是不均衡的。

为什么市场经济中的供需是不平衡的？

主流经济学认为，市场具有自我平衡的功能，只要市场机制不失灵，就不需要人为干涉。事实恰恰相反，市场经济具有天然的非平衡状态，只要市场的机制在起作用，就需要进行人为干涉。下面解释一下非平衡状态的原理。

这个世界的产品包括生产资料（这里指广义上的生产工具）和生活资料。生产资料是手段，生活资料是目的。生产资料是前道工序，生活资料是后道工序。这样，生产资料就是中间工序，它的价值要转移到后道工序中，最终体现在生活资料上。

假设生产资料的劳动力价值是1，生活资料的劳动力价值是1，最终生活资料的价格就是2。价格等于劳动力价值，劳动力价值又和劳动时间有关，等于说这个世界所有的生活资料都是按照劳动者的各自劳动时间进行分配的，符合按劳分配的基本原则。

市场经济可不是这么确定价格的。由于社会分工，生产资料和生活资料相互剥离。此时，要想把生产资料的价值转移到生活资料的价值中去，生活资料的工厂必须要计提。计提的目的是为了储蓄未来购买生产工具的费用，或者用于扩大再生产，或者用于更新生产工具。

计提是储蓄，后道工序用不了的生活资料必然要进入前道工序，用在前道工序的劳动力身上。表面上，生活资料的价值就是由生产资料的劳动力价值和生活资料的计提构成的；本质上，生活资料的价值就是生产资料的劳动力价值和生活资料的劳动力价值之和。

计提是生活资料，只有后道工序才制造生活资料，所以只有后道工序才需要计提。前道工序不制造生活资料，它也没有自己的前道工序，所以计提对于它没有任何社会意义。这个逻辑是社会的逻辑，到了市场经济中就不是这个逻辑了。

在市场经济中，上道工序和下道工序对应各自的工厂，每家工厂都是独立的，都要遵循同样的会计逻辑，都需要进行会计的计提，既包含折旧，也包含利润。这样，两个计提的逻辑之间产生了一个矛盾，会计意义上的计提要大于社会意义上的计提。

原来没有计提，生产资料的劳动力价值是1，生活资料的劳动力价值是1，生活资料的价格就是2。后来生产资料和生活资料分家，有了计提，生活资料的劳动力价值是1，计提是1，生活资料的价格还是2。现在生产资料也要计提，生产资料的劳动力价值是1，生产资料的计提就是1，生产资料的价格就是2。生产资料的价格增长，生活资料的计提也要增长，所以最终生活资料的价格就是2+1=3。

超过正常需要范围的计提，造成整个社会生活资料的价格上涨，劳动力不能用自己的劳动力价值2，买下价格为3的生活资料。由于计提属于未来生产资料，所以资本家也不能用来购买生活资料。这样，整个社会必有3分之一的生活资料卖不出去。

主流经济学构建在均衡价格理论上，把均衡看成是前提条件。马克思主义劳动价值论，认为总价格等于总价值，本质上也是把均衡看成是前提条件。这种认识的局限性，让我们产生了一个错觉，生产者能够按照消费者的实际需要生产产品，但是却没有想到，消费者根本就买不起自己生产的产品。

供需平衡是如何实现的

市场经济本身不可能解决供需不平衡的矛盾，我们需要用人为的手段解决市场上三分之一卖不出去的商品，最好的办法就是把这些卖不出去的商品借出去。借出去的消费对象有三类。

第一类是资本家。受平均利润率规律的制约，所有有自己工厂的资本家，都会进行计提。如果某个资本家把自己的计提吃掉了，这个世界的计提就会少了一块。此时，就会有另外一个资本家向银行借钱，买下前面那个资本家不使用的计提资源，建设自己的工厂。资本家向银行借了钱，他们又买下了这个世界多余的商品，相当于我们把这个世界多余的商品都借给资本家了。

第二类是劳动者。劳动者向银行借钱，买下了这个世界的多余商品。最适合借的，当然就是房子。虽然不排除其它商品，但是它们的价值太小，不足以消化这个世界上多余的三分之一商品。有一个说法，人的一生中，平均有三分之一的收入要花在房子上，恰好说明，房子是这个世界上最适合拿来借的商品。

第三类是国家。既然这个世界有多余的产品卖不出去，国家完全可以把这部分多余的商品借过来用。第一个是当成为政府进行基本建设的劳动者的生活资料，第二个是当成为政府各级雇员的生活资料。多余商品是政府计税制度之外的多余部分，不能通过计税制度征缴。

问：要借这个三分之一商品，得向银行借钱啊，银行有钱借吗？答：银行可以印钱。问：银行可以在客户没有任何抵押的情况下印钱吗？答：可以，银行印的钱，就是一种符号，只要它印的钱，恰好可以让借钱的人把这个世界多余的商品都买下来，就说明银行印的钱，不多也不少！

孙国峰，曾任中国人民银行货币政策司的司长，他创造了一个贷款创造存款的理论。他从分析企业的复式记帐法着手，认为商业银行的贷款并不是建立在存款基础上，即使银行没有得到一分钱的存款，它也可以凭空创造出一笔贷款。银行有了这样的一笔贷款，才有了后面的存款。不是存款创造贷款，而是贷款创造了存款。这一理论，得到目前不少国际上重要的金融机构和人士的证实和支持。

问：借来的钱，难道不要还吗？答：形式上确实要还，但是借新债还旧债，借的钱永远比还的多，还不还的，有区别吗？问：不还钱行不行？答：当然行！目前国际上最重要的金融创新理论MMT，就是主张政府要靠印钱的方式，解决财政收入的问题，而且是明确的告诉各国政府，这个钱是不用还的。

居民可只支配收入在统计中的核心矛盾

居民可支配收入的统计有两种法方法。收入法，包含四项：工资性收入，财产净收入，转移净收入，经营净收入。支出法，包括两项：消费+储蓄。

理论上，无论是采用收入法还是支出法，结果应该相等。事实上，收入法和支出法的数据永远就不可能相等。为了获得真实数据，世界上所有国家的gdp一定都是采用支出法，所有国家的居民可支配收入一定都是采用收入法。

据国家统计局资金流量表显示，2024年住户部门的可支配收入是60.7万亿，住房调查中的居民可支配收入仅为41.3万亿。这个住户调查中得到的这个居民可支配收入才是我们的真实收入，而资金流量表中的数据，其实是央行用货币冲抵市场多余商品后得到的居民可支配收入，也就是在央行把钱借给我们之后的真实收入。

两个居民可支配收入都是真实的居民可支配收入，但是41.3万亿是收入法算出来的居民可支配收入，60.7万亿则是支出法算出来的居民可支配收入。41.3万亿相等于是劳动力的价值，60.7万亿相等于生活资料的价格。前面的例子说了，劳动力价值是2，商品的价格是就是3；劳动力的价值是40万亿，商品的价格就是60万亿。

我们国家历年的居民储蓄率如下：2000年为31%，2005年为34%，2010年为36%，2015年为37%，2020年为37%，2021年为37%，2022年为37%，2023年为38%，2024年为43%。

在生产资料：生活资料1:1的情况下，这个世界只能有3分之一的多余产品，也就是说整个社会的居民储蓄率要稳定在33%左右。43%的储蓄率，意味着还有11%的产品，我们没有卖出去。

问：我挣的钱，我不花，留着支援国家建设不行吗？答：你那个钱，和居民储蓄率没有任何关系！我们现在的居民储蓄率中，那个居民储蓄额其实是倒推出来的，没有人真正地去统计，老百姓的当期收入中究竟能有多少钱用于储蓄。

理想状态下，整个社会的储蓄率必须是零。在一个产品的生产节拍内，每个消费者正在消费的某种商品的价格必须等于其它潜在客户为了未来消费该产品正在进行的积累，即居民消费=居民储蓄。这是整个社会均衡生产的需要。此时，工厂每生产一件，居民就要消费一件。

我们现在看到的储蓄率，这里的储蓄并不真的是居民的储蓄，而是银行先行为居民创造出来的消费贷款。因为整个社会有三分之一的多余产品，所以贷款要占居民可支配收入33%。高于这个数，或者小于这个数，很可能存在问题。

居民储蓄率中的储蓄，和居民储蓄存款余额中的储蓄不是一个概念。前者是流量，后者是存量。前者代表了社会多余的产品，后者代表消费品的性质。有的消费品，金额很大，需要长期的积累；有的消费品，虽然金额不大，但是消费的频次很低。以上两类产品越多，银行的居民储蓄存款的余额也就越多。

为什么要建立国家债务型养老金制度

房地产业能成为国民经济的支柱产业之一，一方面是它确实影响着老百姓的国计民生，另外一方面，它还有着其它支柱产业不可替代的作用：消弭市场经济中的供需矛盾。如果它的地位不再，我们就要寻找它的替代者，重新建立新的经济平衡体系。社会养老金无疑是最理想的替代者。

中国男性平均寿命75岁，女性平均寿命81岁，平均20岁出来工作，男60岁退休，女50退休（占比60%），女55岁退休（占比40%）。延迟退休后，男63岁退休，女54岁退休（占比60%），女57岁退休（占比40%）。

2024年数据，居民可支配收入中，工资性收入占比57%，转移支付占比18%，转移支付中养老金占比60%（不含个人缴费），退休人员总数3.49亿，在岗人员7.34亿。57÷7.34=7.77，18×0.6÷3.49=3.09，3.09÷7.77=40%，即个人退休金相当于其在岗工资的40%。

以非延迟退休及退休金为在岗人员工资的40%为标准，在岗员工需要承担退休人员的负担为：40%×（0.5×0.6×31+0.5×0.4×26+0.5×15）÷（0.5×0.6×30+0.5×0.4×35+0.5×40）=24%。

以延迟退休及退休金为在岗人员工资的40%为标准，在岗员工需要承担退休人员的负担为：40%×（0.5×0.6×27+0.5×0.4×24+0.5×12）÷（0.5×0.6×34+0.5×0.4×37+0.5×43）=19%。

目前，我国的养老金采用现收现付的制度，也称统筹型养老金制度，33%的储蓄率足以覆盖24%或19%的养老金支付比例。即使全面取消全社会的养老金支付，我们也可以给两种模式下的退休人员分别提高46%和74%的养老金收入。

取消企业员工养老金支付之后，员工所缴纳的养老金将全部转化成员工的工资，两种模式下的在岗员工的工资分别可以提高24%和19%，这是一个皆大欢喜的结果。

可能存在的一个争议：如果全面取消社会养老金支付，让养老金完全走33%的储蓄账户，地方政府的借债模式必须彻底终止，很多投资项目，将会捉襟见肘。这个算是阵痛，地方的建设，税收才是正途。税收之外，还有一定的土地出让金进行补充。或者，我们可以将社保缴费部分转化成税收，不增加企业和员工的负担，也不会减少政府现有的收入，意义在于：

首先，33%的储蓄率，对应社会33%的多余财富。它是定量的收入，适合于养老金这种定量的支出。各地政府的投资，并非是定量的支出，更适合通过税收的方式征缴，可以根据实际需要制定税率。

其次，33%的多余财富是个庞大的数量，它和同样庞大的养老金体量相当。如果将33%多余财富用于政府投资，政府投资将占全部投资的50%。政府投资只能用于特定领域，集中于基础建设，投资量过大，不利于提高百姓收入。

再次，33%的多余财富是生活资料的多余部分，不是生产资料的多余部分。如果将33%储蓄用于养老金，只影响生活资料，不影响生产资料，不会对企业投资造成任何影响。如果将33%的储蓄用于基础建设，它直接挤占全社会一半的生产资料，势必造成企业投资的大幅减少，不利于国家经济的发展和效率的提升。

目前，国家发达都是统筹型养老金制度，但是它们的养老金都是来源于税收。虽然也有个别国家通过债务的形式支付养老金，但是都是临时措施。债务型养老金制度，是一种全新的养老金制度。它将全社会的养老金支付和整个社会的多余产品做了深度绑定。从根源上解决了市场经济的供需不平衡问题，不仅有力于促进经济的健康发展，提高员工收入，也有利于解决社会的贫富差距。

虽然名义上是债务型养老金制度，但是这种债务并不是真正意义上的债务。它来源于市场经济体制下，整个社会多余的三分之一财富，对它的使用，不会给政府造成任何的经济压力。在房地产不景气，地方债务压力大，企业员工内卷，收入有所下降的关键时期，债务型养老金将是未来市场上，发挥供需平衡作用的一只最重要的潜力股。