说明：本人曾操盘的一个项目拿来分享，本文旨在交流商业操盘经验和实战，文中涉及到项目本身及部分核心成果的的数据均已调整，转载请注明出处

接触了中西部一个三线城市市郊（城市西南，距离市中心5公里）的商业街项目，占地10万平，建面14万平，现状为净地。地块商业立项且有36米的限高要求。

在对地块进行初步SWOT分析之后得到以下结论：

ü 优势：

Ÿ  东北侧毗邻当地唯一的景区，且北边界紧邻景观大道。景区年游客量达到200万；景区游客有望成为项目的购买客户，城市由于位居周边城市的交通枢纽位置，来周边旅游的游客基本都会途径此地中转过夜，多数游人也会选择前来景点游玩（这点颇有点似昆明在“云南行”中起到的作用）

ü  劣势：

Ÿ  缺乏公共交通；周边居住氛围较弱，仅有一处建成项目，地块周边配套缺乏，仅有建成项目不足1万平的底商在营

Ÿ 地块西、南边界现状为耕地，商业价值低，且路网未搭建

ü 机会：

Ÿ  未来3年区域会导入比较多的人口，届时周边1.5公里内所有小区和村民加总之后有能达到3万人，3公里范围内居住人口达8万

Ÿ  周边可能会有当地知名的批零市场迁入，目前其开发商尚无招商运营的动作

ü 威胁：

Ÿ  全市商业面积存量供应50万，潜在供应150万，是市场正常水平的2倍

在这样的条件下，项目的体量可以做多大，这是摆在项目组面前的第一个问题？由于本市存在人均商业面积过大的问题，不太适用商业面积辐射法，因此项目组选用坪效法来确定项目商业面积的极限值。调研发现本市核心商圈保本坪效为8000元/平米，核心商圈商业存量面积60万平米，计算出核心商圈消费品零售总额为48亿，即本区域零售总额占城区的比例为48％。2007～2011年全市消费品零售总额复合增长率为20％，预计项目入市时市区零售总额为120亿，预计2013年核心商圈零售总额为57.6亿元。

根据统计，地块所在区域商业保本坪效为3000元/平米，本项目周边人数是核心商圈人流量的20％～25％，故本项目周边2013年零售总额为11.5～14.4亿元、商业面积容量40.6～50.8万平米，减除2013年区域商业项目面积后，得到本区域商业面积在7～20万平米。本项目总建面上限14万平米，未突破市场容量上限。

目前商业地产中商业类别有很多种，如购物中心、商业街、专业市场等？什么是适合我们的商业形态呢？

作为一家顾问公司，我们的专业价值历来在于对市场的认识和判断，因此项目组希望通过向开发商全景展现当地商业的生存形态（如零售类的集中商业、商业街、专业市场现状如何；娱乐市场以及餐饮市场前景怎样；当地消费者有什么需求尚未满足）。为此我们做了大量走访调研和消费行为分析。

考证后的大致结论如下：当地百货有很大升级可能，但核心商圈已规划有大型一站式商贸城；专业类市场的格局在临近的X城市已成规模，本地难以形成产业链条，全市商业街发展相对初级，经营混乱。娱乐市场消费内容集中在夜总会、KTV，其它娱乐设施严重缺乏；当地餐饮市场消费量巨大，单店营业额很高，属于典型的西北城市。其次，在问卷、访谈中，多数客户表示有心消费，但苦于当地缺乏相应的消费内容，希望市场出现升级的业态。这些给商业街的打造提供了可能。

在确定体量上限和商业形态之后，需要做的是给项目的营运方向和主题给出定位了；经济学中有一个著名的“她经济”概念；意指随着女性经济的独立与自主、消费需求与能力日渐旺盛――新的经济增长点正在形成。世界银行统计表明，到2014年，全球女性的收入总额将达到18万亿美元。女性消费需求的蓬勃发展为商家提供了无线机遇，随着女性经济能力的提高，女性在家庭消费中的主导权越来越大。已婚女性基本决定着家庭“吃”、“穿”以及“日常用品”的选择和购买。于单身女性，从收入和消费能力上看，她们可能不如事业有成的中产阶层；但是白领女性无论是从消费观念到客观消费水平，已经大大超越了他们，成为拉动都市时尚消费的绝对主力――她们敢用的比挣的多。这些女性消费者很可能就因一瞬间的感动，花超出产品本身百倍的价格进行消费。

这类“她经济”的主体具有以下五方面的消费倾向：“情感化”――在注重产品质量和实用性的同时更注重情感的愉悦和满足。她们偏好那些能与自己引起共鸣的商品和服务，购物、进餐、娱乐的环境以及建筑风格都能成为使他们产生冲动购买的诱因

“多样化”――女性不再满足于一成不变的生活，开始追求生活的多样化，希望尝试新的生活方式

“个性化”――越来越多的女性开始追求那些能显示自己与众不同的产品和服务

“自主化”――女性自主消费意识进一步增强，北京某银行的一项统计显示，该行汽车贷款中33％是由女性申请的

“休闲化”――在女性从琐碎繁重的家务中解脱出来之后，娱乐休闲日益成为女性的主要消费项目

我们希望项目可以达到刺激“她经济”的效果。此后带着此种愿望项目组在当地重要商业网点收回300份有效调查问卷，从商业网点人流量和对本项目感兴趣的人数上看，女性占绝对主力；在接下来的问卷分析过程中我们将女性分六个年龄段进行研究，18岁以下，18～22；23～30；31～35；36～55；56以上。

其中，18～22岁主要以学生为主，主要为低收入人群，平时的消费方式是逛街和休闲娱乐，其次为餐饮；外出随行伙伴集中在朋友和伴侣，随行人群产生的消费行为包括购物、逛街、谈恋爱

23～30岁客群的职业分布较为广泛，平时的消费活动较为均质，有孩子的女性逛超市较多；随行人群覆盖面较为广，主要消费行为是购物、谈恋爱、儿童娱乐教育、出入婚庆酒店等

31～35岁客群职业分布集中度不高，家庭中有子女，逛街和娱乐的比例明显下降，就餐和逛超市的比例上升；随行人群主要为家庭成员或朋友，对娱乐的消费意愿明显降低。家庭生活类的消费升高（包括购物和儿童娱乐教育的消费行为）

36-55岁客群企事业单位中高层和私营业主占比较高，高收入人群明显增多。逛超市的比例明显增高，且更注重运动健身；随行人群集中在家庭成员，由此产生的消费行为主要为购物和家庭生活

统计之后发现，女性消费者的消费诉求显见，而且在不同年龄阶段的消费行为特点明显：娱乐、家庭生活、儿童、婚庆活动、购物为其生命周期中出现频率最高的消费类别；（其中家庭生活的活动空间主要出现在综合类超市，儿童消费的空间在儿童游乐场、儿童体验中心和教育类培训机构；婚庆活动主要是参加宴请；娱乐则集中在KTV、电影院、电玩城等

到现在女性主导的消费主题基本框定，却又生出一个新问题“女性主题是否可以直接在项目营销中叫响”，这点曾引发过项目组比较深刻的探讨。“女人街”、“女人世界”？

南京其实已有女人街的先例，但多数人认为南京女人街的运营是失败的，“南京女人街定位摇摆不定，连续三年从女人百货到服装再到家居都经营了一轮”－陈倍麟（CRIC商业地产总经理）点评时如是说。虽然挂着女人街的名头但内部填充的业种其实很杂；而且运营到现在也有多数空置的铺面，但又有人认为南京女人街算不得失败，或者说商业项目的运营从来都没有真正的成功与成败，一则女人街销售的店铺早已顺利去化，再则沈阳新建的“升级版女人街”体量更在23万之多，充分说明这条路的可延续性，就此而言，如果我们之所以不愿意效仿，更多层面上还是因为我们不认为这是通往成功唯一的道路，或者说我们已然找到其它更好的方式。但我们又不能简单的采用有性别标识的某类名字。

坏名字是一项负资产；莎士比亚说“如果玫瑰叫别的名字，那么他就不再芬芳”；言下之意，名字要比较形象的指明产品的用途，但含义又不能太露骨，否则会吓跑一部分潜在的客户，鉴于好名字的作用，我们虽然提出了女人街的理念，但是考虑到经营的顾客群体，所以还是不直接将女人街做为项目的案名，转而用其它名称来替代，如“名品街”等