房地产复苏是假象兼谈房产经济是一条堕入深渊的邪路

推荐中国经济出版社出版的新著《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》一书

/余治国、叶楚华

最近各种房地产市场回暖的消息像潮水一般铺天盖地，成为热门的房产新闻。这不禁让人想到2011年时，无论是温州、鄂尔多斯还是海南，各种新闻反映出的信息显示出的都是房地产经济的形势不是小好而是一片大好。今天，那些在2011年鼓噪着当地房市健康成长的城市，比如温州、鄂尔多斯和海南，它们现在的情况有目共睹。

显然，现在的情况与当时如出一辙。当然，房地产新闻造假已不是新闻，早已成为旧闻与业内潜规则了。在我们的新著《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》（中国经济出版社）一书中对这些新闻造假的手段与原因进行了全面的归纳与分析。在这里，我们给出一些有趣的例子。有家大房产商2011年在山东济南开发的多个楼盘都宣称自己在开盘首日售磬，结果几个月后这些楼盘却换了个名称继续打广告推销楼盘。还有房产商在楼盘开盘前有意延长蓄客时间，通过集中签约制造出开盘热销的假象。

再举一个典型的例子。很多楼盘的楼盘销售表可以根据房产商的需要来伪造。在一些楼盘售楼部的销售表上几乎所有的住房都打上星号、叉号或钩号等各种符号以代表售出，而这些所谓卖出的符号大多都是造假的。如果有潜在购房者看中了标注符号的房产，售楼员便会装模作样地查下记录册并告知购房者此房虽已卖出但客户尚未付定金，只要早日付定金便会卖给这位上当的购房者。

俗话讲，日中则昃，月满则亏。根据法国兴业银行的数据，2010年中国总共在房地产和基础设施上投入了1万亿美元，占名义GDP的20%，大约是世界平均水平的两倍。2010年，中国建筑市场超过美国跃居世界第一，大约占世界建筑市场份额的15%。可以毫不夸张的讲，中国的经济增长正越来越依赖于房地产经济。在房地产经济突飞猛进的这些年中，房产商来赚得盘满钵溢，整个行业利润空间达到外人难以想象的程度。

当然，现在房地产经济正在开始走下坡路的趋势也十分之明显。即便不需要了解诸多所谓的内幕以及经济、金融学常识，只要略微关注一下房产市场，就知道2012年的现状与2013年的趋势对于房产商来说实在不是一个好年成。早些年，从来没有房产商会在大街上推销房产，现在，一些二三线城市以及绝大多数城市偏远位置的楼盘之促销广告就像传销一样在闹市区发放。2012年上半年，我们的手机很少能接到房产广告，而下半年开始，手机的短信广告与电话营销在房产促销上一日胜似一日。

实际情况是在包括一线城市在内的绝大多数城市中，只有区位良好的极少数中高端楼盘销量较好，2013年初开盘的大多数楼盘人气则十分惨淡。一些房产商、地方官员及相关利益群体总以为，通过伪造信息，拉动人气，再次进入房地产经济的轨道，就可以万事大吉了。

其实，很多人都忘记了房地产繁荣的根本条件是宏观经济的繁荣。中国的宏观经济发展主要依靠的是制造业的发展，而制造业的前途在于规模经济与运作效率。规模需要投资，效率需要科技进步与产业升级。归根结底都需要投资。当房地产急需维持高利润时，谁会去费神费力做科研，开工厂？

还有很多人误以为房地产是货币蓄水池，可以吸纳流动性。然而我们在《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》（中国经济出版社）开篇第一章就指出，贷款开发、贷款购房恰恰却是释放流动性，自然会面临高通胀，换而言之即为物价上涨，尤其是增长有限的农产品价格上涨。与此同时，高通胀意味着制造业必须要支付高人工、高成本与更低的社会购买力即需求，从而利润下滑，不得不紧缩甚至是破产。与房地产相关的钢铁、水泥等诸多行业吸纳劳动力的能力非常弱，只有制造业以及依附其上的餐饮、物流等服务业才吸纳了中国绝大多数的就业人口。皮之不存毛将安附焉。没有制造业的繁荣，房地产的繁荣能走多远呢？

对于任何一个主权国家的经济发展来说，归根结底无非两点：一是技术水平的高低；二是世界资源与能源占有份额的增加。对于中国来说，前者在于技术进步与产业升级，后者在于中国国家综合实力尤其是战略实力的提升。如果中国做不到这两点，就会落入十九世纪法国人的境地。同样是经济大发展，英国一帆风顺，而法国却爆发了大规模的残酷而血腥的大革命。其原因在于法国的经济发展需要当时的新型能源——-煤。而法国大革命爆发时的1789年，英国煤产量高达1000万吨，而法国却仅为区区70万吨。由于资源与能源严重不足，法国无法学习从事大规模普通消费品的英国工业，只能生产需求极小且不确定性极大的满足贵族生活的奢侈品。结果英国引导世界进行了产业革命，生产力得到极大的提高，而法国却只能发生耗子扛枪窝里横的流血革命。

事实上，中国和当年的法国一样，技术落后，各种资源尤其是能源和粮食极为短缺。2013年1月4日，中国社科院财经战略研究院发布《中国能源安全的国际环境》报告指出，中国石油对外依存度已接近60%，天然气对外依存度接近1/3，成为全球最大的煤炭净进口国，中国一次能源全面进口使得中国能源安全风险加大。在如此短缺的资源与能源支撑下的工业产能却又有一半左右用于出口以换取资源和美元以及美元背后的美国的政治支持。其他的25%则用于奢侈品和房地产，只有25%才用于过敏消费。这是一种严重的资源错配现象。

一旦某种工业比如法国当时的奢侈品工业或现在的中国房地产业形成了实力超强的利益集团，就会像托克维尔在《旧制度与大革命》一书中谈到的那样：“假如你碰到某种与时代精神背道而驰的中世纪旧机构，它靠加剧其弊端而维持下来，或遇到某种有害的新机构，那就设法挖出那病根：你将发现某项财政措施，原来是权宜之计，后来却转变为制度。你会看到，为了偿付一天的债务，竟确立了维持几个世纪的新权力机构。”社会固化难以避免，创新与改良必将成为空想。

产业升级很困难，扩大世界资源与能源的占有份额更困难。最近有消息称，浙江商人在俄罗斯收购的价值150亿元的森林资产突然却被俄方以涉嫌违法为由查封，公司资产被强制拍卖，森林经营权被提前收回。中国在资源开发和技术方面处于劣势。而亚洲大多数国家的石油消费进一步上升，世界能源生产大国在非洲和拉美等新兴资源国展开了资源竞争；能源贸易争端加剧。中国作为全球最大的能源消费国，是全球能源格局中的最大利益相关者之一。

如果中国在未来无法启动属于我们的产业革命，扩大不了世界资源与能源的占有份额，依然继续走在堕入深渊的不可持续的房地产经济的邪路上，我们的未来将十分悲观。也许对于中国人这样一个主食为精细切割的猪肉（猪肉人均消费量32公斤/年）与稻谷的民族，确实只能建立起一种阴谋的文化体系，而无法建立起大块吃牛肉的英美盎格鲁撒克逊民族（牛肉人均消费量42公斤/年）的那种阳刚文化。在中国这种阴柔文化中，体质、气质必然都稍稍萎缩，血性、阳刚与创新也会稍逊一筹。但是，任何一个雄壮的民族都不能因为资源与能源的匮乏而止步不前（继续走房地产经济的邪路），走上技术进步、产业升级和扩大世界资源与能源份额的正轨才是我们真正应该选择的光明大道。