国家统计局近日公布了2013年70个大中城市住宅销售价格变动数据。与上月
相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，
上涨的城市有53个。从整体来看自2012年6月以来价格环比上涨的城市
逐渐增多，而且价格涨幅越来越大。





根据住建部的数据我国2010年城镇人均住房面积达31.6平方米
http://bj.house.sina.com.cn/news/2011-10-25/1757379624.shtml
但住建部的数据是以城镇户籍人口计算的，根据统计局的数据2010年我国城镇化率是
46.59%，而城镇户籍人口占总人口的比例只有约33%。这意味着有13.6%即1.28亿生活
在城镇里的人没有真正城市化。（http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-02/14/c_121072377_2.htm）
以此计算城镇人均住房面积只有22.4平方米。这个数据远低于日本韩国等国家的人均
住房面积，说明我国房地产业还有不小的发展空间。而在非户籍人口中农民工占绝大多数，
根据2011年我国农民工调查监测报告
（http://www.stats.gov.cn/tjfx/fxbg/t20120427_402801903.htm），
2011年全国农民工总量达到25278万人。其中，外出农民工15863万人。



外出农民工中在乡镇以外从业但每天回家居住的占13.2%，在务工地购房的占0.7%，
余下的86.1%即13658万人拥有强烈的住房需求。假设每套保障房解决两个农民工的
住房需求，即便不考虑城镇低收入人群的需求和每年外出农民工的不断增长，静态
计算全国需要约7000万套保障房，需求十分巨大。

国家统计局的分析人士认为：截至2012年底，全国住宅待售面积为2.36亿平方米，
同比增长30.6%。若按照2012年全年销售9.85亿平方米，月均销售0.8亿平方米的规模
估算，库存的2.36亿平方米待售面积可销售近3个月。因此，住宅市场供求总体是平衡的，
房价走势趋于稳定是有基础的（http://focus.stockstar.com/IG2013022400000142.shtml）。
但根据笔者研究美国经济的经验来看用库存销售比来预测房价的确很有效。



从美国房价的历史来看，库存超过六个月房价必跌，接近或低于四个月房价必涨。
但由于美国二手房销售占全部房屋销售的比例超过90%，所以美国使用的是二手房
销售库存比。中国的二手房销售所占比例远小于美国，但在一些一线城市也已过半，
所以，笔者认为仅用新建房屋库存销售数据来预测房价未来走势是不够完整的，由于
笔者没有找到二手房销售库存比的相关数据，对未来房价走势不敢下定论，但从经验
判断未来房价继续上涨的可能较大，我国今年城镇保障性安居工程建设的任务是基本
建成460万套、新开工600万套。2011年建成保障房432万套 新开工1043万套，
2012年的目标是新开工700万套基本建成500万套。十二五前三年共计划开工2343万套
建成1392万套，与十二五计划建成3600万套保障房的目标相对比开工套数基本符合
进度，建成套数则大幅落后,如果要在十二五内如期建成3600万套保障房，在余下两年内
必须每年竣工约1100万套保障房，笔者认为i这是一个很难达到的指标，建议大幅增加
保障房竣工数量以平抑房价。反之，如果不能抓住当前房价上涨的时机及时加大保障房
建设力度，将来房价下跌时增加保障房建设力度必然引起房地产商的强烈反弹，十二五
期间建成3600万套的计划能否如期完成将不能不令人担忧。此外，为了抑制房价上涨还
应该收紧对开发商的贷款，根据统计年鉴的数据房地产行业连续多年保持了极高的资产
负债率

            2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001  
房地产企业  75.4 74.5 73.5 72.3 74.4 74.1 72.7 74.1 75.8 74.9 75.0
资产负债率

笔者在统计局网站上能查到的该项数据最早可以上溯到1997年，从当年开始房地产行业
的资产负债率始终保持在70%以上。所以每次房价调控都遭到了开发商的强烈抵制。但
当前世界经济形势并不稳定，如果再出现08年类似的危机ZF可能只有大幅增加保障房
建设来抵御经济向下的压力，如此一来房价就不可能向09年一样在短期内回升，如果现在
不趁销售形势较好的时机收紧对开发商的贷款，促使开发商降低资产负债率，届时完全
可能出现开发商大量倒闭的情况，在极端的情况下甚至可能影响到金融系统的稳定。在具体
操作上应该首先从压缩国有房地产开发企业贷款开始,这样既可以使相关国有企业在经营上
更加稳健，在可能出现的市场危机到来时将损失降到最低限度，同时又可以缓解民营企业
可能存在的不满情绪。


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