房价的形成有诸多因素，有人从土地供给进行分析，有人从经济预期进行论证，更多的人是斥责不良开发商哄抬房价。不过这一观点已经被越来越多的人放弃，因为地产商充其量只是打手，而不是推手。

我个人更习惯从货币膨胀和信心膨胀开看这个复杂的问题，这是由中国国情决定的。我认为中国的地产业市场定位是错误的，这个错误体现在土地拍卖制度。房子具备普通商品的使用功能即居住和金融杠杆融资功能，兼普通商品属性和金融产品属性为一体。土地拍卖制度完全就将地产定位为金融投资产品了，这里只需要对比一下艺术品市场问题就显而易见了。大家经常从媒体上看到加德士拍卖行的新闻，什么徐悲鸿的画创新高了，林凤眠作品被谁以天价收入囊中了等等。竞价拍卖之前恐怕是艺术品独有的成交方式，而我们ZF将它引入到土地制度中。我们应该有这么一个常识，就是勉强吃饱饭的人不会跑到艺术品市场去买一幅画回来挂在家里当饭吃，然而我们的ZF就是这么干的！有人会说，ZF没逼你买房啊。买房表面看起来确实是自愿的，但是你如果发现你手里年初的100块钱，到年底只能买到90块钱的东西，你会不会很着急？买股票吧，这几年的情况你都看到了，不亏就是好的；买国债吧，能和CPI打平手就是好的，你还能做什么，除了买房。最要紧的因素是，房子可以贷款，将自有资源放大数倍，这样就能增加跑赢增发货币的胜算。这其实牵涉到货币膨胀，就是中央银行多发行了经济运行所需要的货币，让老百姓的储蓄缩水了。

货币膨胀在房地产业会导致两个问题，一个是上面提及的被逼买房，其二是收入的增加，使得投资者有信心购买大额商品。增发的货币通过近水楼台的央企和商业银行获得（具体可参见08年金融危机后央企不惜本拿地现象）流到社会，虽然实质的购买力下降了，但绝对数字是增加了。比如老板给工资从8000千提到1万，这种增长势头回馈给自我的预期就是：明年工资肯定到1万二，后年一万五.........可以这么一直涨下去。这时你做购买决定的依据就不是目前的工资水平，而是预期工资，这就是消费信心膨胀。货币膨胀和信心膨胀交互叠加影响，不断推动房价上涨。

既然房价由货币与消费信心决定，那么空置房价不久很简单了吗，调节这两个因素就搞定了。这样一来就有四种组合：货币膨胀与信心膨胀；货币膨胀与信心稳健；货币稳健与信心膨胀和货币稳健与信心稳健。下面让我们来逐一分析。

双膨胀上文已经提及，这里不做赘述。直接进入第二种情形：货币超发，个人收入不增长。这种组合是顶级坏的组合，除非ZF不想在台上干了，否则不会这么搞。具体实例可参照30年代的中国，法币贬值那一时期。这么做其实就是打劫，抢夺民财，虽不是明火执仗，但这种杀人不见血的方法更残酷，ZF付出的成本就是比手纸好看些的纸。现行ZF一般不会过于露骨的这样做，变体之一就是抑制工商企业的收入增长，以高额的税费勒走一大部分到ZF部门支配。

货币稳健和信心膨胀，这是最好的组合，是经济体内生活力的体现。因为货币没有超发，那么工资的增长就是劳动效率竞争获胜，从别人的口里抢得了更多的订单，带动了收入的增加。这种购买力的增加虽然会造成房价上涨，其实是随着竞争力获得提升的良性增长。

最后一种情形是双稳健，这是高度成熟的经济体特征，如现在的欧盟区。这种稳健不仅仅表现为货币发行量的谨慎，更重要的是社会各资源要素是市场化的，逐利的货币很容易将高利要素拉到平均回报水平，整个经济体的发展非常均衡。

回到我们的国情，对投资门槛的限制和对所有制成份的歧视随处可见，这种歧视不可避免的让部分投资者得不到保护。逼仄的投资空间如同三峡大坝，滔天的货币洪水在这里形成堰塞湖，这湖水引到哪都会造成泡沫。而这十年，房地产无疑成了货币的泄洪区。我担心的只是，洪水退后，这地区会留下什么。