特别评论-房地产市场调控政策评论.pdf
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概述

2013年3月1日，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“通知”），房地产市场调控加码。

此次政策调控继续着重于抑制投资投机性需求。短期内房价上涨趋势将得到缓解，商品房销售量也将受到抑制。不过，所得税转嫁将推高房价，削弱甚至抵销政策效果。经历2009年来的持续打压，一线城市投资和投机性购房者占比已大幅下降，也将降低政策效果。

同一区域市场的一手房和二手房市场不会分化。新房和二手房本质上是同一个市场，不会分化。如果投资需求被抑制的幅度足够大，新房和二手房价格均下降；相反，如果投资需求受到的影响很小，所得税转嫁将推高二手房价格，新房价格相应提高。

抑制需求的同时，政府意图通过增加土地供应和加快保障性安居工程建设增加住房供给。但目前土地供给制度下，土地供应不足的现状难以根本改变，尤其是房价上涨较快的一、二线城市；保障性住房建设对缓解住房供应作用有限。

长期来看，此次调控政策依然未解决房价增长的根本动因，政策调控的短期效应释放完成后，房价将在新的价格增长路径下继续上涨。届时住房供应弹性进一步下降，价格增速将更高、销售量更低。

2012年下半年以来，房地产开发商各项偿债指标逐步改善。此次新政实施后，住房销售量和价格上涨趋势将得到抑制，房地产开发商信用水平恢复将受到不利影响；加上预售资金监管更为严厉，开发商流动性压力会上升。以开发满足自住需求、中小户型住宅为主且高周转的开发商受到的不利影响相对较小。