编者按：持续高企的房价已成为引人关注的大众问题。今年6月全国70个大中城市房屋销售价格涨幅达7.1%，创23个月以来最高纪录；7月，此数据又比一个月前高出0.4个百分点，新建商品住房的销售价格也同比上涨8.1%，全国房价再创新高。

　　高房价引发的焦虑也在日益聚集：房价为什么会如此畸高？房地产市场发展过热了吗？由此引发出另一个疑问：是地价推高了房价吗？

　　近日，带着这些问题，本报记者专访了著名经济学家林毅夫教授。他从宏观经济的角度，对当前的房地产市场问题发表了独到的见解。

　　这篇访谈录，将刊于由中国国土资源报社主办的《中国地产市场》杂志2007年6~8期合刊。为了让读者更快地看到有关房地产市场的新评点，本报今日特提前刊发，以飨读者。

　　初秋的一个下午，北京未名湖畔朗润园中。著名经济学家、北京大学经济研究中心主任林毅夫教授欣然接受了本报记者的采访。

　　正值暑假，朗润园那所独特的四合院门廊低徊，绿树掩映。偶有几声蝉鸣袭来，深深庭院尤显宁静。端坐在这样宁静的环境中，林毅夫教授缓缓评点着当前不宁静的房地产市场。我们的话题，就从房地产市场当前的“热度”谈起。

　　记者：有几个目前公布的与房地产市场有关的数据。一是投资方面的：今年上半年，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%；商品住宅完成投资6955亿元，同比增长30.8%。二是价格方面的：房价持续高涨，今年7月又上涨了7.5%，其中新建商品住房销售价格同比上涨8.1%。还有报道说，目前北京四环以内平均房价已经高达13000元/平方米。您如何看这些数据？您认为目前我国的房地产业发展过热吗？这会推动整个经济过热发展吗？

　　林毅夫：首先，我认为房地产业是一个在未来还会成为主导产业之一的产业。最主要的原因是城市化的步伐。从改革开放到现在，我们的城市化、城镇化大概每年提高一个百分点。我相信这个趋势会继续下去，在未来十年、二十年，城镇化的比例会提高一二十个百分点，甚至还可能加速。再加上人均收入水平提高，房地产不管是商用地产或是住宅产业都还会增加。所以，房地产的总需求肯定是增加的，房地产业肯定还要继续发展的。

　　但就目前来讲，我觉得这个产业是有点发展过热。为什么呢？2003年以来，我们在房地产方面投资的增长幅度一直超过20%。我查了一下数据，2003年同比增长30.3%，2004年同比增长29.6%，2005年、2006年同比增长率分别为20.9%和21.8%，今年上半年又增长28.5%。一个产业连续保持这么高速的增长，已远远高于城镇化和国民收入增长对房地产的实际需求，确实过热了。

　　重要的是，这种过热势必会推动整个经济发展的过热。因为房地产投资在我们整个社会固定资产总投资当中所占的比重，2003年以来，一直保持在平均17%~19%上下，相当高，也相当稳定。高的时候18%、19%多，低的时候17%多。如果这部分过热，就会较为明显地影响整个经济投资过热。

　　记者：您刚刚谈到现在房地产投资增长过快，已超过了需求。但是，目前我们房地产市场所呈现的状况似乎正好相反，是供不应求。

　　林毅夫：那没错，这正是我今天要谈的一个核心问题。房地产市场的需求可以分成两方面：一种是以使用为目的的需求。通俗地讲，就是我购买这片房地产，目的是买来作为住宅，自己要住的；或者是作为办公室、写字楼，是作为办公用的。

　　但现在由于房地产长期地需求看涨，大家都预期房地产的价格会上涨，且其上涨幅度一般会大大高于银行存款利率。因此，很多人买房地产的目的不是为了使用，而是为了赚取房地产涨价的收益，这就是我所说的第二种需求。从个人角度说，这是一种投资性需求。但是，从经济学的定义上来讲，凡是以靠涨价来获得收益，而不是以提供商品或服务来获得收益的就叫投机。所以，这种需求也可称之为投机性需求。对个人来讲，投资跟投机是没有区分的，但在经济学上是有区分的。

　　现在，看起来每年房地产的面积增加那么多，所有房子却都还在热销与紧俏中，好像供需已难平衡、供不应求状况已出现。

　　问题在于，房地产市场的总需求里面有一部分并不是以使用为目的，而是以（个人）投资或投机为目的的。恰恰是这部分需求会造成房地产的价格高于使用性需求所造成的价格。因为价格是供求关系决定的，由于使用性需求每年往外扩张，则价格会上涨。房价不停上涨，又会不断地吸引投机者，以买房地产等着它涨价为目的来赚钱。这样，房地产的需求就进一步被往外推，其结果就是价格上涨的幅度更大了。这就造成一种恶性循环：房地产获利多，会吸引更多人不是为了使用去买房地产，而是为了投机去买房地产；而投机的人越多，房地产的价格就涨得越厉害，投机的获利也就越高，反过来又刺激更多的人去买房地产来等着涨价获利，房地产的价格也就进一步上涨。目前我们的房地产市场就是处于这种状况。

　　记者：您刚才说房价高涨主要是由于需求，特别是由于非正常的、扩张性需求造成的，而不是供应方面的原因。但是现在我们听到的，市场上有一种说法，特别是开发商，往往指责是地价高涨带动了房价上涨。您对这种说法怎么看？

　　林毅夫：这个问题问得很好。其实道理很简单：地价高涨代表房地产市场供给的成本增加，所以供给曲线要往内移。如果供给曲线内移而市场需求不变，那么价格当然也会上涨。可是，如果是因为地价驱动，因为成本推动价格上涨的话，那么市场总供给应该是减少的才对。但是，从现在的市场情况看，我们的房屋总供给不是减少而是增加了很多。

　　所以我认为，当前房价持续高涨，更主要的原因还是需求旺盛。并不是说地价上涨不会推动房价上涨，但现在的房价上涨更多是因为过度需求造成的。

　　记者：投资或投机性需求也会刺激房地产业的发展。如果人为地抑制这种需求，会不会在一定程度上导致房地产业的萎缩？而作为能带动许多相关劳动密集型产业发展的支柱性产业，这种一定程度的萎缩会不会带来一系列的负效应，如影响GDP、减少劳动就业（尤其是农村剩余劳动力就业）机会等？

　　林毅夫：我个人的看法是，需要抑制的是投机性需求，而非使用性需求。如果设法把投机性需求抑制住，不让投机性需求所造成的泡沫产生，房地产业应该会随着整个国民经济的发展、随着城市化进程，以及使用性需求的增加而保持健康、持续的发展。房地产业确实能够拉动更多的建材、家装等下游行业的发展，它也会创造更多的就业机会，和整个经济形成良性互动。经济发展带来使用性需求增加，会促进房地产业发展；房地产业发展了，也能给经济发展创造一个更好的生活环境和办公条件。我觉得，房地产业应该扮演这样的角色：它是我们经济发展的目的，也是我们经济发展的手段。

　　但是，现在这种投机性需求不仅导致房价过度增长，而且也刺激了房地产供给量的增加，导致房屋空置面积的增多。这里所说的“空置”，不是指没卖出去的空置，而是指买而不住的面积越来越多。就像你看到的，越高档的住宅区，住的人越少。如果说郊区的别墅有可能是某些富人仅作为周末的住宅，那城里面的那些高档公寓也天天黑着灯，就是没人住。没人住的房屋，买它干什么？很简单。去年买 1平方米2万元，今年就变成4万元，囤积着可以等它涨价。

　　正像你讲的，房地产业是国民经济的一个支柱产业。它的发展会带动建筑等其他相关产业的发展，也会增加劳动就业机会。一方面，随着国民经济的增长，作为支柱性行业的房地产业肯定需要相应的发展。想一想，如果中国在未来十五年有两亿人进城，那么，还将有多少新的住房需求、办公用房需求？还要增加多少相应的经济活动？但另一方面，从目前这么快速的增长情况看，房地产业的发展还是“过”了些。其实，我们对房地产业最重要的衡量指标，不应该是卖不卖得出去，而是卖了之后到底有多少真正是在被使用。使用比例低，投机需求的比例就高。现在房地产的价格这么高涨，相当大的程度就是投机需求推动所致。

　　这恰恰是问题的关键所在。这种由投机所造成的需求虚增，就是泡沫。而只要是泡沫没有不破灭的。泡沫越大时破灭，房价跌得就越惨。一跌以后，可能好几年、甚至十几年再也发展不起来。到那时候，这些建起来的建材、家装行业，不就要大批倒闭吗？原来被雇用的人不也要失业了吗？所以，放任泡沫产生而不治理的话，很可能就会造成经济上的大起大落。实际上，像日本以及东亚一些国家，它的金融危机就是由房地产市场以及股票市场的泡沫引起的。其结果是，整个国家的国民经济为此付出了巨大的代价。

　　所以，长痛不如短痛。如果房地产业真的有泡沫，那泡沫还是越早破灭越好。记者：现在对泡沫的预期，也有一种非常尖锐的观点。有的人认为房价涨得还不够，还会继续再涨，因为举了韩国的例子，说为什么中国就不能涨得像首尔那么高呢？所以就推断出，起码在二三十年内，中国的泡沫都不会来。

　　林毅夫：但是，韩国的人均收入现在是1.5万美元，我们人均收入才2040美元，我们怎能用韩国现在的房价作为参照系？

　　记者：不过他们又说了，预期中国未来人均收入会上涨多少，人民币会升值多少。

　　林毅夫：韩国历史上也曾经历过这个阶段。韩币也升值，它的经济也增长。问题是，在2000美元的时候，汉城，也就是现在的首尔，它的房价是多少？你不能用现在2000美元跟它1.5万美元比啊，应该是跟韩国也是2000美元时的房价比呀。那时，汉城并没有这么高的房价。同样，用深圳和香港的房价相比，说香港的房价多少，深圳的房价多少，这种比较是没有意义的。因为香港的人均收入是3万美元，而我们内地，尽管深圳收入高一点，也不到1万美元。所以，不能用深圳的房价比香港的房价低，就认为深圳的房价应该涨。

　　记者：实际上，深圳的房价是香港人吹起来的，是外来投资购房造成的。

　　林毅夫：对。问题就在买了房子不住，这是投机。使用性需求推动价格上涨不是泡沫，由投机性需求推动超过了使用性需求所造成的价格上涨就是泡沫。泡沫没有不破灭的，但是泡沫什么时候破灭就很难说了。如果有更多的投机需求进来，房价会继续涨；如果没有更多的投机需求进来，房价就跌了。

　　但问题是，投机性需求过大，就会迫使房地产市场上的使用性需求减少。比如说，一般的工薪阶层付不起这么高的房价，他们有“使用”住房的意愿，但没有购买的实力。因为，购买者付房价的时候，不管你是投机性需求还是使用性需求，市场要求你付出的都是同一个价格。

　　记者：我理解您的意思就是，政府要调控，使泡沫变小最主要的手段就是要抑制投机性需求。

　　林毅夫：对。这实际上是保护使用性需求，这样房地产市场才会健康发展。我说的使用性需求，就是由经济发展、城市化程度提高、工资收入增长等因素形成的对房地产市场的需求，比如需要居住或办公的面积增加、档次提高，这样形成的需求增加。这种增加，有实体经济作支撑。

　　记者：那么，如果政府想让泡沫早点破灭的话，您认为应该采取什么样的手段呢？

　　林毅夫：这是一个很重要的课题。政府的政策必须针对投机者的目的来采取措施才会有效。房地产投机的目的是为了赚钱，是为了赚房地产增值、倒手之后的收益。为了防止或者抑制这种投机，政府可采取一个有效的方式：征收资本获益税。

　　也就是说，买房地产的时候，如果付出的是1万元，等到卖的时候变成2万元，赚了1万元，那这1万元要付税。现在已经对二手房开征了20%的个税，其实就是资本获益税。但是，一方面20%这个数额还很低（例如韩国是50%）；另一方面，各个地方政府在执行力度上也不够大。实际上，在卖二手房的时候，如果把装修的费用高估，增值的幅度就小。甚至，卖二手房的价格是2万元，只报1.2万元，那也同样收不到应得的资本获益税。据我了解，各地因为算它很麻烦，所以，很多地方在卖的价格当中扣1%的税作为资本获益税。但是按照我前面的例子算，如果是20%的资本获益税，那应该是要在卖的价格中扣10%。现在才扣1%，太微不足道了，难以真正达到让房地产投机者减少其投机性的目的。

　　记者：您所提出的资本收益税的确切含义是什么？它与物业税、土地增值税、企业所得税以及个人所得税等，是一种包容关系吗？物业税能不能解决这个问题呢？

　　林毅夫：物业税能解决一部分问题，但是没有像资本获益税这么直接，它基本上是多少面积付多少税。土地增值税则是针对开发商拿地成本与卖地收入之间的差价而征收的税，是专门针对土地增值这一部分的，而且是由开发商来付的。资本获益税跟企业所得税也有区别，税率不一样。但它跟企业所得税和个人所得税有点接近。比如说，工资收入要缴个人所得税，投资收入也应缴税，就是资本获益税。另外，对房地产，如果买房地产不是自住而是为了赚钱，那对个人来说是一种投资，投资的收益也是收入的一部分，这部分就要付税，资本获益税指的是这些。

　　资本获益税实际上是个人所得税的一个税种。个人所得税可能是工资收入，比如说按照累进税制，从5%开征，最高累进到50%。资本获益税开征的比率不一样，资本上获益按照现在的税率要缴20%（的税）。土地增值也是企业收益的一部分，但是为什么要扣除土地增值税？因为税种不一样，扣税的目的也不一样。

　　记者：近期美国的房地产市场出现滑坡，这对中国房地产市场会有影响吗？您主张政府干预房价还是让市场自己定价？

　　林毅夫：我觉得美国房地产市场的滑坡应该给我们的政府、企业和银行一个警惕。像美国那样的经济模式，房地产的过度繁荣必然会导致将来不可能持续繁荣。不能持续的结果，就是导致房地产泡沫的破灭。破灭以后就会造成银行大量的呆坏账，房地产商就有很多要破产，然后可能就会诱发金融危机，对整个经济社会的负面影响都会非常大。所以，我们要高度警惕。政府为什么老是要去挤房地产的泡沫，不是没有道理的。因为其他国家的教训是血淋淋的、活生生的。美国最近发生的房地产次级债危机，不仅导致美国股市大滑坡，而且涉及全世界的股市。这再次提醒我们不能放任房地产过热不管。

　　不过，政府应该怎么来干预呢？还是应该多动用市场手段来调节好。我个人认为，政府不应去规定或限定价格，也限定不住。需求那么大、供给又有限的情况下，规定价格肯定会出现各种不规范的操作。比如说，房地产市场100个单位的需求，却只有50个单位的供给，政府硬把价格拉下来的话，那么谁能拿到那50个单位？暗箱操作的“猫腻”就会很多。结果，实际价格还是很高的，只不过报给政府看的价格低。比如说，政府规定只能卖1万元1平方米，那就做成1平方米卖1万元的账，实际付的是1平方米卖2万元。结果，价格没减少，政府收的税反而少了。

　　所以，我认为应该从调节供给和需求两方面来解决这个问题。首先，打击投机性需求而不是全部市场需求。打击的有效方式是征收资本获益税，而且，要严格执行。现在20%还太低，执行上又有很多漏洞。可以把税率增加到像韩国那样，收50%。这样的话，如果现在你买的是1万元，将来卖了 2万元，你就必须缴5000元的资本获益税，那么你投机所赚取的利润就少多了。但我们目前的情况是，投机者1平方米房买1万元，将来卖2万元，赚了1万元，缴的税却是区区200元。利润空间太大了，投机的积极性就会非常高。征收资本获益税，从需求层面看，就是要减少房地产市场的投机性需求，保护使用性需求。

　　其次，改变供给结构， 以“廉租房”、“经济适用房”来进一步增加对中低收入家庭的住房供给。政府最近出台的24号文件，增加廉租房的供给面积，由政府来给最低收入水平的人提供住处，这也是保护使用性需求。政府还提出保障“经济适用房”供给。实际上是要保证我们的房地产市场上有相当数量的低价房，卖给比最低收入稍高一点的人。两种措施，都旨在对那些有使用性需求、又无承受高房价能力的低收入人群提供住房供给保障。我认为这是很好的方式。

　　记者：作为供应源头，您认为政府应不应该垄断土地一级市场？

　　林毅夫：政府应不应该垄断土地一级市场？这不是主要问题，关键是土地增值的收益应该由谁获得。房地产跟其他商品不一样，其他商品在全国各地的价格相差不多，在农村跟城市的差价也不大。但是土地有级差地租，城市里的土地寸土寸金，交通距离多个20公里、50公里，那价格可能就差10倍、20倍；多了100公里，那价格可能价差了100倍。

　　其实最重要的不在于政府垄断不垄断。我们知道，香港的土地全部是政府一级市场批出来的地，也是一级垄断，但它没问题。问题是我们各个地方政府过去以很低的价格批地给开发商，那就把这个级差地租让开发商获得了，所以有很多开发商就变成富豪，我只要拿到这块地，就可能赚到几亿元、几十亿元。当然现在实行土地招拍挂后这种状况有很大改善了，地方政府不再把级差地租全部让给开发商或是给工业项目投资者，但土地收益当中有很多钱却又进了地方政府的小金库，不在国家财政预算以内。而失去土地的农民却没有得到多少土地收入。现在有些地方，例如广东等沿海地区，农村集体经济组织就用变通的方式，比如集体建设的土地不征收，直接在上面盖厂房出租给企业，这个级差地租就由集体拿到，再在集体内部分配。相对于通过政府征收土地后的所获得的补偿性收入，这个利益空间就会大得多。

　　但我觉得，这两种方式在利益分配上都存在问题。如果土地收益都给开发商，肯定不对。因为级差地租的形成并不是开发商造成的，是整个经济社会发展造成的。既不是这块地自己造成的，也不是开发商自己创造的，是整个经济社会发展、大家共同努力造成的。如果土地收益全部归集体也不对，因为土地增值既有对城市经济发展对农村土地非农使用需求的增加因素，又有政府基础设施的投入因素。进入到地方政府小金库也不对。这样的收益应该绝大部分还是回馈于社会，用来改善整个社会的基础设施，用来支持整个社会的共同发展，比如可用于教育、卫生、环境等方面，回馈社会。

　　记者：可是地方政府会说，我把这部分收益留给自己，就是为了用于地方的公共设施、教育、卫生等。

　　林毅夫：这是有一定的道理，但问题是这些收入不进入预算，政府会不会这么用？同时，对原来的土地所有者，也应该有一定的补偿。我觉得比较重要的是不在于它垄断不垄断，即使不垄断，比如说，像在台湾地区，或在其他国家，实际上土地增值的这部分要缴很多的税——土地增值税。并不是这块土地是私有的，卖了地以后，土地涨价的部分都归自己，其中相当大的比例要归到公共财产中去。如果政府真这么做了，就像香港，土地涨价的部分进入公共财政，公共财政再用来改善基础设施，增加教育投入，增加医疗卫生投入，那么，政府垄断也没问题呀。反过来讲，像广东的一些地区，通过变相的流通，涨价收益全部归集体，集体中有些农民就成为游手好闲之人，每天打麻将收入也很高，这也不对。

　　孙中山曾经主张涨价归公。而且在19世纪末20世纪初，美国有一个非常有名的经济学家叫亨利·乔治，也大力提倡涨价归公，而且他还有很多追随者。道理也就是这样，因为土地涨价不是土地拥有者造成的，那部分应该回馈给社会，我觉得是有一定的道理的。

　　所以，我觉得重要的是应该形成一种制度，一方面让原来土地拥有者的生活水平及未来生活的保障获得足够的支持，一方面使大部分增值土地收入进入到公共财政，按照正常的公共财政的方式进行分配，更多地用来支持整个社会的公共事业发展。

　　记者：您刚才讲的垄断是一个方面。还有一个方面是说，因为政府有了垄断，没有市场竞争、价格竞争，就造成地价高。

　　林毅夫：那也不见得，因为政府卖的时候是公开招拍挂，价格是由竞争决定的。如果土地由集体直接进入一级市场，同样实行招拍挂，价格不是一样吗？实际上，在实行土地私有的日本、韩国，土地的价格也一样的高。

　　关键是利益的分配。我们应有合理的利益分配机制，让需要者可以得到土地，让所有者有足够的补偿，让社会的发展支撑土地的增值，也得益于土地的增值。