一、房价有升有降是一种常见的经济现象

　　“二战”以后，许多西方国家都不间断地出现房地产经济周期。由于形成经济周期受到国际的、国内的、政治的、经济的多种因素影响，而这些原因又在不断地变化，就造成每个国家每个经济周期的深度、广度和长度都不一样。许多国家较多出现的经济周期长度是：四五年至十来年一次。只有日本出现了一个长达45年特长的经济周期，是一个比较特殊的例子。

　　在经济周期的“繁荣”阶段，房地产会出现价格上涨，产量、利润增长和企业增加；在经济周期的“萧条”阶段，会出现价格下跌，企业亏损和不少房地产企业倒闭。为此，人们把房地产业叫做风险性产业。这仅仅是因为经济周期而引起的价格升降。至于因供求关系变化等其它原因而引起的价格升降，更是时有发生。“二战”以后的几十年，虽然各个国家的地价和房价从总体上来说是不断上升的，但在上升过程中又不断地出现价格有升有降，属于波浪式上升的态势。对于低幅涨跌，应视为正常现象；对于过高的涨跌，则要通过合理、合法的调控来解决。

　　从1960年至1990年，日本的地价和房价持续地只涨不跌，每年平均高涨14%以上。这种价格持续高涨危害极大，其最大的危害是形成了具有强烈破坏力的泡沫经济，同时还产生了其它许多弊端。其中，使人们树立起地价和房价只涨不跌的预期，造成不正常的资金倾斜、竞相买地买房、利润过高、促进两极分化等，就是比较突出的弊端。

　　二、房价只能升不能降的舆论来源之一

　　1997年发生了亚洲金融危机，时值香港回归。值得大书而特书的是，在伟大祖国的全力支持下，通过香港特区政府和人民的努力，胜利地渡过了危机，打败了“金融大鳄”索罗斯的猖狂进攻。但有人却以此次危机中香港的房价普遍下降30%以上而大作文章，他们说，有的居民刚用购房抵押贷款买了房，他要继续交付的还本付息金额远远高于重新买一套房所要还本付息的金额，从而形成了一种特殊的“资产负债”，并成为一个严重的社会问题。对这种说法，应该做以下回答：第一，用抵押贷款买房，是市场经济中一种正常的“负债”买房模式。第二，出现金融危机后，买房人仍按原合同归还抵押贷款，债务没有增加一分一毫，何来“特殊的资产负债”？第三，用抵押贷款买房的居民，理应具有还款能力，出现金融危机后，他们仍然按合同还款，不应“成为一个严重的社会问题”。也有些从事住房投机的人买了大批住房待售，会因价格大幅度下跌而造成严重亏损甚至破产。这是投机风险性的必然表现。第四，香港以商品房价格高而闻名于世，长期排在世界各大城市前5名之内。这样高的房价有了一定幅度下降，除了占居民百分之一二刚买了商品房[香港的住房一半是“公”房)的居民有点感觉吃亏外(按原合同付款不能算吃亏)，广大居民特别是今后要买房的居民则认为是大好事。

　　这些年我国媒体曾经较多地发表了在亚洲金融危机中香港房价大幅下降的文章，并据此提出房价不能降的论点。其理由是像香港那样的降低房价，会造成“社会问题”。由于媒体发表的次数多了，就慢慢地造成了一种房价只能升不能降的舆论。

　　三、房价在总体上不断上升的有关问题的探讨

　　从总体上说，房价的不断上升，理由有三：一是，“二战”以后的60多年，世界各国和我国的房价从总体上来说都是不断上升的。二是，世界各国和我国这些年的物价，从总体上来说也是不断上升的。由于构成住房成本的土地、材料、设备、人工等的不断上涨，房价自然会不断上涨。三是，随着经济发展和人们生活水平的不断提高，住宅的水平也在不断提高。这也会影响房价不断提高。

　　同时，需要说明以下四点：一是，在房价从总体上不断上升的过程中，也不断地出现价格升降更迭。在一定意义上说，价格的升降更迭会产生一定的调节房价作用，有利于住房市场的健康发展。二是，这里讲的房价从总体上不断上升的过程，是指“二战”以后60多年的长过程，其中完全有可能出现一个较长时间的房价稳定。例如：日本政府在1990年房地产泡沫经济破灭后，痛定思痛，开始介入住房问题，在平抑房价方面做出了显著战绩。从1994年到2005年，在长达11年的时间里，房价总波动低于2%。这一成就，打破了在人多地少的国家，房价不可能有较长时期稳定的论调。三是，要明确房价上涨的合理幅度。概括地说，房价上涨幅度应低于居民收入的增长幅度，以利于不断提高居民的住房消费能力。从绝对数来讲，以年涨幅低于5%为宜，最佳涨幅是低于3%。当然，如果调控得当，也可能像日本一样，争取有一个较长时期(十多年)的房价稳定。四是，如果有的地区或城市，出现了房价持续过快上涨、只涨不跌的问题，政府及时采取有效的调控措施，是完全必要的。据报载，有的房价持续猛涨而不下跌的城市，投资买房者已达到买房人总数的80%，对这种畸形的市场，决不能熟视无睹而不进行调控。这里举灵敏度高的股票市场为旁证，只要有个一年半载股票只涨不跌，就会形成错误的“导向”，吸引众多群众参与，出现一个畸形的“全民炒股”热潮。

　　四、2006年的宏观调控措施中已经包含了降低房价的要求

　　2006年发布37号文指出，今后新建设的住房，中低价位的要占70%以上，这就在以下两个方面包含了降低房价的要求。

　　(一)降低平均房价。目前我国统计部门公布的房价是平均房价，它不仅会受到同质住房价格升降的影响，还会受到房价结构变化的影。向，结构变化越大影响越大。此前几年，各城市建设的大套型、高价位住房占住房建设总量的60%以上，实现37号文的要求后，中小套型、中低价位住房将占70%以上。这一巨大的结构变化，将使平均房价有不小幅度的下降。

　　(二)降低平均套型房价。我国房价是以每平方米为单位来表现的，许多西方国家则以每套为单位来表现。居民买房是按套买的，以套为单位，具有更实用的表现力。为了与国际接轨，建议增加一个以套为单位的住房指标，以更全面地反映住房供应套型结构变化及其对房价的影响。可以预测，当中小套型住房占总建房量70%以上之后，平均套型房价将有较多的下降。

　　五、过高的房价可不可以下降

　　温家宝总理指出，对房地产业进行宏观调控的主要目的和任务是：坚定不移地解决存在的突出问题，坚定不移地促进房地产业的健康发展。在我国有关的宏观调控文件中，曾经明确地指出了此前房地产领域存在着五个突出问题，其中一个突出问题就是有的城市房价过高。既然“有的城市房价过高”是一个突出问题，就应该坚定不移地予以解决，可是事实并非如此。

　　例如，2005年初，有的城市有的地段住房价格达到每平方米8000元，是公认的过高房价。可是，通过一年宏观调控，到了2006年初，这个地段同档次住房每平方米价格就涨过了1万元。再经过2006年的调控，到2007年初，这个地段同档次住房每平方米价格竟高达1．4万元。经过两年调控，房价却每年上涨20%以上。据报载，还有一个城市今年上半年房价猛涨50%。这种与宏观调控“对着干”的现象，充分暴露了城市政府在房价问题上的“不作为”。

　　当然，这也不全是城市政府的责任。因为如何处理已经上涨的房价，是一个很棘手的大难题。2005年和2006年的宏观调控文件，就没有对已经过高的房价提出是否要解决的问题，也没有提出对过高房价继续上涨的城市应否“问责”的要求。看来，亟需探讨以下三个问题：第一，对已经过高的房价，特别是这两年还继续猛涨形成更为过高的房价，是否应该把它适度地降下来。第二，今后如果出现过高房价继续过高上涨的问题，是否要实行“问责”制。第三，对已经高涨的房价，能不能找出一种综合的、合理的措施，使其比较自然地、稳步地、适度地下降。以上三个问题，关键是第一个。只要明确调控房价是政府不可推卸的职责，并下决心要把过高的房价，特别是本已过高而这两年又继续猛涨的房价适度地降下来。通过各地政府的努力，就一定能创造出多种多样的、合理合法的、切实有效的好办法，而不会采用简单粗暴的办法。