中国大中城市房价快速上涨的分析和对策

［摘要］本文应用经济学、行为金融学原理对部份大中城市持续快速上涨的房产价格这一经济现象进行了分析。总结出在投资和投机性需求主导市场情况下，房产价格泡沫演变模型的基本思路，提出加速、深化体制改革才是抑制房产价格泡沫的治本之策。

［关键词］房价分析 预测 对策

［作者］（1972~？）胡义 证券分析师

中国房地产价格平均升幅2004年为9.7%，2005年为7.6%，2006年为5.5%，这是在中国GDP连续四年增速超10%情况下，工业化、城市化进程加快，房产需求增加的结果，本文主要研究部份大中城市房产价格持续增长过快这一现象，以广州为例，按照广州市国土房管局统计数据2003年全市一手高层住宅成交均价为4619元/平方米，而到了2007年7月平均成交楼价已经到了8800元/平方米，升幅高达91%，值得关注的是房产租金升幅，虽然没有官方权威数字，但是经验估计和中介的有关研究报道显示租金升幅只在10%左右。根据标准的资产定价理论，房产的理论价格应是租金的贴现值。房产实际价值和理论价值的大幅背离显示房产需求中投资性和投机性的需求超过了消费性质的要求，开始主导市场。即房地产价格出现泡沫。

房地产价格泡沫的演变遵循什么规律呢？首先投资、投机者购买房产是预期有人以更高价格购买。其次是羊群效应的作用。羊群效应是一种从众行为，行为决策人或者因为信息不对称，或者因为缺乏信息识别专门知识而产生对行为后果不确定性认识，往往需要对周围人行为进行判断提供信息，采用类似行为。房地产泡沫会在羊群效应作用下逐渐变大，而在受到非均衡冲击即某种意外或周期性经济因素下破裂。同样在羊群效应作用下加速破裂。2007年中国经济不论从国内经济和世界经济因素分析都存在非均衡冲击可能。中国经济是一种典型的出口导向型经济，按照霍夫曼的经验法则，分为三个阶段，加工贸易、轻工业和重工业。我国外于重工业化阶段已到了未期，重工业的投资周期为5年，2002年开始的重工业化，上马的大批重工业项目会在今年释放产能，生产资料价格指数肯定会受严重影响，2005年生产资料价格的下降也可能于2007年传导到消费价格指数。世界经济因素主要影响来自美国，美国学者把GDP细分为耐用消费品，非耐用消费品，住宅投资、固定资产投资，进行了与货币政策的回归分析，证实了住宅投资在通货紧缩后下降快，其次是耐用消费品和非耐用消费品，固定资产投资处于最后阶段。美国2006年住宅市场降温只是经济衰退第一个阶段，2007年1月公布的耐用消费品订货指数下降进行了7.8%，显示衰退还要继续，美国是我国的主要出口国，不可避免会影响我国的出口额。进行投资、投机的资金，都是一些非常灵敏的资金，只要看到非均衡冲击带来的关键指标异常，肯定会出货。由于羊群效应引发价格大跌。预测2007年下半年某个月份存在这种风险。

房产价格不仅是一个重要民生问题，而且牵涉到金融安全。经济学家克鲁格曼总结了资产价格变化引发金融危机过程。房产价格跌，抵押品价格下降，银行风险增。“惜贷”现象突出，人们信心丧失，贷本市场缩水，抵押价格大跌，开成恶性循环。我国2006年房地产投资额为1.9万亿，60%的贷金来自银行，如果现在已经上市的国有商有银行出现1万亿不良贷款，后果会怎么样？我们必须要在危机到来之前采取措施。投资投机需求过于旺盛源于流动性过剩。现在央行实施稳健贷币政策，存款准备金已经达到了10%，当年严重通货膨胀才13%，怎么会出现流动性过剩呢？外汇储备带来的货币发行也不可为理由，因为外汇结余是贸易项下的顺差和资本投资，都有资本再生产过程提供实物支撑的，也难以令人信服。只有加快和深化改革，建立健全的金融体系才是治本之策。

近几个月大中城市房价呈现加速上升的态势,从行为经济学角度分析,这是一种目的性的行为,因为十月是楼市的密集成交区,房地产市场的投资性需求有获利了结的动机,一旦投资性需求消失,消费需求不足以支持整个市场,因此十月以后楼市大跌的可能性很大,必须痛下决心用新策略调控房价.根据以上分析,我们提出以下政策建议.一增加现在的房屋供应量.具体措施为取消房改房的上市的所有限制,将二手房营业税的征收年限减少为一年.二疏导投资性需求.具体措施为,将国家不需要控制的行业的上市公司国有股,按照国际标准的市盈率确定发行价向社会公众(中低收入)用新股发行的方法配售,国家保留一定股份奖励保持企业核心竞争力的骨干力量.三调节公众预期.具体措施为各级政府公开宣传住房规划,稳定市场情绪,同时应该向公众道歉,对以前房价调控不力承担责任,消除公众认为房价政府都无能为力的预期.