在我们以城镇家庭形成来拆解和预测城市住宅刚性需求的分析框架中，城镇住宅刚性需求被拆分为城市青年结婚，农村大学生在城市就业，农民工进城以及旧城改造所形成的拆迁户等四类。
    基于婚姻的需求是刚需的最重要组成部分：一方面，城镇新婚数和城镇实际新增住宅供给之间存在高度的线性相关性；另一方面，若假定每一对新婚城镇居民都会形成一套住宅需求，则基于婚姻的需求能够占到每年实际成交的住宅需求的一半以上。
    农业人口的城镇化是城镇人口稳定持续增长的一大动力，其中，农村大学生在城市就业和农民工进城，可能农业人口城镇化的过程中形成城镇住宅需求的主要源泉。但是，由于农村大学生的相对比重较小，而农民工进城所产生的潜在住房需求虽然绝对数量大，但考虑到农民工群体收入的限制，形成的真实住宅需求十分有限。且农村大学生和农民工进程的住宅需求计算中，和前述基于婚姻的需求计算有部分重复。因此，在我们的分析框架中，农业人口城镇化产生住宅需求的重要性要远小于基于婚姻的住宅需求。
    旧城改造所形成的住房需求由于情况特殊，我们将在以后单独论述。
    图1.刚性需求的微观分析框架

    图2.城镇实际新增住宅供给和城镇新婚数对比（单位：百万套，百万对）


我国城镇住宅需求预测分析：http://www.tianinfo.com/news/news5269.html