连续加息和提高第二套住房首付比例的政策，对上海二手房交易已经产生了一定的冷冻效果。记者日前走访了上海闵行区龙茗路东兰路附近的数家房产中介门店，从10月到现在各家门店的成交记录平均只有两三套，仅为上月同期的两三成左右。

　　更令房产中介们忧心的并非首付比例和银行贷款利率的双提高，而是物业税开征可能性的逐渐增大。事实上，物业税征收渐行渐近。近日国税总局有关负责人表示正在积极稳妥地进行开征物业税的准备工作，再次引起市场的高度关注——这一房地产调控的最后也是最大的一只“靴子”如果“落地”，会发出怎样的砰然巨响？

　　物业税是财产税的一种，针对房地产持有者征收，通俗说来就是养房子要缴税。从国际范围来看，房地产的保有环节税是发达国家地方财政收入的主要来源之一，开征物业税符合国际潮流。我国物业税经过几年的空转（模拟征收），随着物权法的出台，正式开征只是个时间早晚问题。

　　房地产业内比较一致的观点认为，我国不会从一开始就全面征收物业税，而将采用渐进征收策略，不会因此而使房地产业的景气周期发生逆转，出现物业税出台便狙杀房地产业的极端现象。

　　首先，目前物业税全面征收条件不成熟。征收物业税牵一发而动全身，关系到我国城市化发展大局，影响程度远不限于一个行业，所以征收的具体内容和实施将会很谨慎，短期内全面征收的可能性不大。

　　有行业研究人士预计，先试点后推广、先高档后普通、先增量后存量的差异化实施比较符合现实。明年开始试点和对高档商品房先征收的概率较大，两年内在全国推广到所有物业的可能性较大。

　　为鼓励自住、抑制投资和投机需求，预计物业税税率将实行差别化制定。对普通商品房、高档商品房以及多套住房分别实行不同的税率，通过税率高低，实现对住宅消费结构的调控，压缩投资投机房地产的获利空间，限制投机性住房需求。

　　对于具体的税基，有关投行研究报告指出，物业税比较符合逻辑的税率应在0.5%-1.5%区间内，而高端物业1%或1.2%的可能性较大，普通住宅税率要低一些。一旦房价上涨过快，以房地产评估价值为计税基础的物业税，能起到内在稳定器的作用，有效抑制房价的过快上涨。

　　征收物业税有利于抑制房价，但不等于房价将会因此而下跌。在城镇化不断深入、居民收入不断提高、消费升级等综合因素作用下，我国居民在很长时间内，对房地产的自住性需求仍非常旺盛，供需关系决定了房地产业的景气周期将延续很长一段时间。

　　长期看，普通商品住宅呈现一定的刚性需求特征，即使物业税开征，也不能抑制这部分市场需求，所以普通商品房价格仍将有较好支撑。而高档商品房在目前投资和投机需求推动下泡沫较大，所以征收物业税对这部分的抑制将较为明显，从而对高档商品房房价阶段性打压，但价格是否会下跌，则取决于物业税税基及政府政策执行的力度。

国家税务总局和财政部近日将房地产模拟评税试点(“空转”试点)从6个扩大到10个，并有相关官员表示，试点明年有可能转入实际运行。从2003年起，物业税的准备工作就开始了，如要正式出台，还有很多的工作需要做，比如税制方案的成形、人大常委会审议等。

    目前，增加“空转”试点和“空转”将变“实转”的消息，被一些人理解为房地产业宏观调控的一项措施。此前不久，新的房贷政策提高了第二套住房贷款的首付比例和利率；国土资源部进一步严格和规范土地的招拍挂制度，要求开发商及时缴清土地出让价款。

    从税制改革的角度考虑，物业税的出台需要审慎而长期的过程；而如果是作为一项调控措施，它应该迅速出台。这两个目标之间存在着矛盾。税制改革的目标是简化和稳定税制，为了调控而加税则会使税制复杂而且多变。

    假如仅是为调控而出台物业税，可能会影响税制的稳定性。目前房地产业处于繁荣阶段，为抑制投机征收物业税，那么，再过几年，如果房地产业转入萧条阶段，为了刺激投资，是否又要取消物业税呢？

    那么在这两个存在矛盾的目标中，物业税应该遵从哪一个是个两难，但现实会为我们作出更加明智的选择。税制改革是要建立长效机制，它的意义和影响更为深远，不应为短期的形势所左右。对于短期形势，利率等货币政策以及建设廉租房和经济适用房等财政政策更为有效，税制的改变则并不一定会如预期。《21世纪经济报道》