不少人说，在08年奥运之前，股市不会大跌，但奥运之后，房价会跌；你以为呢？在当前楼价持续高位运行的现实状况下，奥运因素究竟会让楼市往哪个方向走呢？本期博客专权威专家为你解惑！

　　注意防止奥运的负效应

　　■国世平

　　奥运会对房地产和城市建设的推动作用非常明显：一是带来大量房地产的建设。二是城市建设需求大大增强。

　　实际上，北京奥运会房地产的价格上升，对全国房地产价格上升有直接和间接的推动作用。众所周知，房地产的价格在全国是相互影响的。广州和深圳的房地产价格上升，无疑会拉动东莞、中山等广东省其他城市的房地产价格。

　　我国目前很多人只是注意奥运会对房地产的正面推动作用，很少有人注意奥运会对房地产的负效应。从国际经验来考察，以往主办奥运的国家都有非常惨痛的教训。过量发展房地产往往出现泡沫现象，汉城、悉尼和雅典在奥运会出现以后，都出现了奥运泡沫。

　　1988年奥运会前后，韩国的房地产业发展之快令人惊奇，1995年以后，韩国的房地产价格开始下跌，泡沫也开始显现，而金融危机的到来，使房地产业雪上加霜，据估计，韩国在奥运会后有一半的房地产企业倒闭。1993年悉尼申奥成功以后，引发了酒店业旅游业的兴旺发达，每年房价递增10％以上，城市房价翻了一番。但是奥运之后，悉尼的房地产市场一片萧条。因此我们要牢记这些教训，采取有效的措施，加以避免。

　　奥运会后的房地产，笔者认为，2008年中国经济出现拐点的时候，全国房地产价格会自然下调，当然也包括深圳。之所以得出这种预测结论，是因为中国经济连续保持20多年的增长，客观上需要调整。为什么中国经济至今还没有调整，主要是奥运会的因素。

　　2008年奥运会，中国一定会保持高速增长。奥运会过后，中国经济应该进入调整期。另一方面，奥运会的负效益也会显示出来，在这种背景下，全国的房地产价格自然会下调。（本文作者系国家发改委顾问、深圳大学教授、博士生导师）

　　“奥运后效应”与深圳地产无关

　　■高海燕

　　奥运会还没有开始，很多人开始担心“奥运后”了。

　　“奥运后”问题，包括深圳在内的很多中国人却开始担心了。连深圳地产也开始有人用“奥运后效应”进行“恐吓”了。

　　所谓“奥运后效应”，主要是以下几种：一种是财政负担和资源浪费；一种是需求锐减及投资力下降……

　　道理应该都是对的。可是要看到它在实际环境中可能发生的关系和变化。

　　“奥运后效应”与经济实体体量大小的关系。奥运会的财政支出，它的投资总量对中国这样的经济大国不可能产生根本性的影响，因此它就不可能对中国的经济产生异动式的影响。

　　“奥运后效应”与经济实体经济发展阶段的关系。奥运投资是一种能量很大的催化剂，它拉动经济的作用很明显，可是对于成长速度总是在10％左右的中国来说，奥运速度完全被淹没在中国这列高速火车中，而不是国外大多数承办地区的“搭车效应”。深圳市现在在经济高速增长的前提下正在进行第二次创业，建设性投资、固定投资在未来相当长的时间都是城市投资的重要方面，奥运会本身并不构成深圳投资发展形成方向性和实质性的影响。

　　奥运后效应与效应半径的关系。奥运会对一个经济实体小的国家的影响是国家性的，对于一个大的经济实体的影响只能是地区性的。在中国，它从根本上能对宏观经济层面产生实质性的影响的可能还只是举办地北京。

　　综上所述，深圳房地产的状况还是处于市场的基本层面，一个移民城市和一个商务性城市长期积压和快速成长的住房消费力和长期存在的、活跃的投资性需求力量仍然没能得到有效的释放，短期内也不可能有突增的规模化的供应量予以化解。因此，深圳的房地产投资勿需虚拟的外力推动来保持增长性。

　　从这些意义上讲，“奥运”与深圳地产无关。（作者系深圳市社会科学院城市营运研究中心主任）

　　假如没有奥运，地产又会怎样？

　　■宋丁

　　2008年，就因为北京奥运，一时间，似乎所有事情都与奥运勾连起来了。房地产市场上“08大限”、“奥运后大跌”的传闻不断。

　　先看看国外的情况吧。汉城、亚特兰大、悉尼、雅典等城市举办的奥运会，举办前的确都对当地的房地产市场起到了一定的推动作用。但是举办后，除了少数奥运村发展不理想外，多数城市房地产发展仍然平稳。这透露出的一个信息是，指望北京奥运后房价大跌，估计是很难的事情。为什么？因为在近年来中国房地产发展的影响因素中，奥运只是一个阶段性因素，但是要说一个北京奥运就能把全中国的房地产市场拉上一个大的台阶，这种估值也过于虚拟化了。

　　让我们做个逆向思维：假如没有奥运，中国的房地产走势又会怎样？从宏观面看，我想中国的房地产仍然会走出这几年这样的快速增长的态势。因为，决定房地产走势的基本因素是国家的宏观经济发展态势、市场供求关系、中国的城市化和现代化发展速度等等。
　　中国近年来的国民经济发展速度非常快。在这种情况下，市场呈现供需两旺的局面，甚至在一定程度上出现供不应求的局面，这才导致了中国房地产的产业上升、房价走高的形势。

　　奥运发生在北京，对北京的影响首当其冲，其他城市也许会受到一定的连带效应，但不应估计太高。我们看到，这几年来，中国的房地产发展是全国性的态势，并不是北京一地，可见，奥运的影响有限。

　　奥运后，不会“人去楼空价跌”

　　■肖勇

　　“奥运概念”对中国楼市的影响是全面、长远的的。楼价在奥运前后既不会暴涨，也不会暴跌。奥运后，应该不会出现世界上一些城市曾发生过的“人去楼空价跌”的情况。
　　支撑中国一线城市楼市长期稳定向上的因素是多方面的。“奥运概念”对北京楼市的拉动主要体现在基础设施的巨额投入（如路网及轨道交通网）、环境景观的显著改善、城市功能的进一步完备以及城市品牌美誉度、影响力、号召力的增强等等带来的城市价值的提升。城市价值决定物业价值。所以，奥运使全北京的楼盘都受益。当然，亚奥板块的区域价值直接受益，提升更快。根据价格级差理论，其它区域会演绎轮涨、补涨行情。

　　但北京楼市不仅仅靠的是“奥运”。作为首善之区的北京，和上海、深圳一道成为当今中国最具吸引力的新移民城市，北京是许多中国人尤其是北方人民心仪神往之居住地。北京100多所大学每年几十万毕业生大多数以各种方式留下来，不少外地毕业生也涌入北京。北京的学生流、经商流、干部流、海归流、文艺流、国际流等，都是其它城市难以比拟的。《经济观察报》研究院的一项最新研究报告显示，按现在的经济及人口增幅，至2020年，北京、上海、深圳将成为人口达3000万人的世界“超级城市”。人流、物流、资金流、产业流等的高度集聚效应才使北京、上海、深圳等城市占据当今中国城市房价制高点，并且长盛不衰。

　　奥运后，北京的这“流”那“流”还在流，可能流得更欢。北京地产的基本面还在，“马太效应”令强者恒强，找不出理由说明北京楼市要大跌。当然，小的波动曲折是难免的。（作者系主语传媒副总裁）