各种媒体一直拿各种发达国家的房价收入比来衡量各大城市甚至全国的房价合理性，其实这里面有很多不合理和不科学的因素。这种对刚需的购买能力和有效群体的分析和判断忽视了两个基本要素，并且出现了很大偏差。下面进行逐一剖析：

第一，关于刚需的有效群体。北京2011的人均可支配收入为3.2万元。人均收入为5.6万元。这样家庭可支配收入为6.4万元，家庭收入为11.2万元。大家可以估算这个统计数据的真实性，其实还是非常接近毕业2-3年的的大学本科生，两人的收入水平的。然而北京的房价是不是以这个收入中值去估算合理房价呢。

其实这个中值以下的群体恰恰是不需要在北京买房的，原因如下:

这个群体，首先，包含了广大的低收入原住民，即所谓的老北京人，司机，保洁，保险，文员前台等等，他们恰恰都是有产有房阶级，中国的拆迁补偿制度不知道圆了多少北京农民的住房梦，尤其是城区得原住民。他们手里一般都有好几套房子，闲置现金资产都过百万，甚至上千万。

其次，包含了二元户籍制度下广大的农民工兄弟，也属于以出卖体力劳动为主的社会群体，这个群体的基数很庞大，肯定超过1000万。2011年，北京市统计局调查数据显示，户籍人口1200万，常驻人口2000万，暂住人口800万，实际的流动人口远远超过这个数字，估计在这个800万基础上翻几番了，因为我们身边的很多人都没有暂住证和居住证明。因此，2000万常驻-1200万户籍 暂住800万＝1600万 未列入统计人数800万＝2400万。未列入统计人数纯粹估算。户籍人口的购房需求一般为改善性住房。

因此，北京新增户籍人口2011年为1.6万，以及新增外来常驻人口2011年为56万人外来人口为购房主力军，当然还有存量未购房群体。这些存量未购房群体在目前限购环境下，他们基本可以定义为没有购房能力和购房资格的群体了，毕竟他们在价格便宜和条件宽松都没有购买，在目前价格高企，限购时就几乎没有可能再买了。

这样以来，改善需求和56 1.6万=58万人的新增刚需成为分析的重点，也就是有效需求群体。

首先是改善性需求：对于他们来说，房价多高都无所谓的，毕竟他们手里已经有一套房子，已经可以让财富与房价涨势同步了，因此，目前价格较高的房屋都是他们在买。咱们不用嫉妒，毕竟这些人是 占了先机了。谁让你出生晚了呢。

其次是新增刚需：基本就是研究生和本科生毕业留京，以及本科生、研究生来京就业，和海归之类。这些人才是北京目前房价的刚性需求群体，他们以及他们背后的家庭的购买力决定了北京的房价价位和走势。这些人绝大多数以80后为主，少数落后的70末人群，这个群里有购房能力和刚性需求的一般是，毕业3-5年的本科生和研究生（含硕士和博士）。我们抽取一个典型的组合来进行分析：一个毕业3-5年的本科生和一个毕业3-5年的硕士研究生的家庭组合来分析他们的实际购买能力。

大家应该从身边就可以看到这种典型的组合，他们的收入基本属于这个新增刚需群体的中位数。

根据西南财经大学出具的《中国家庭金融调查报告》显示：

一个本科学校毕业，收入一般可以达到7.95万/年；

一个硕士毕业生，收入一般可以达到13.78万/年。

这样他们的家庭年收入基本在20万/年左右。

当然上述数据是指全国平均水平，而且是稳定的毕业多年的收入。我们可以在此基础上打个8折，也就是16万/年/家庭（注：二人肯定都是本科以上学历）；毕竟很多人毕业3-5年，基本达到职业的顶峰状态了，步入企业的中层，成为社会的中坚力量。

以我自己为例，普通二本院校毕业，我们本科同学毕业6年了，基本都能达到年收入6万/年，高的可以达到10万以上；研究生同学，刚毕业一般可以达到6-8万/年，毕业3年后，一般达到8-12万/年。取均值，综合下来，也就是达到了16万/年。做金融的，放高利贷，很多比这里高，我们不做例外分析了。我们只看平均水平。

所以，我们照样拿来发达国家的房价收入比（一般在3-6倍）来分析北京的合理房价，就可以发现，还是有很大差距：16万/年*（3-6倍）=48万-96万。

因为国人的住房观念严重，加上北京租赁市场混乱，我们拿上限为例，也就是在96万，基本是100万左右为比较合理的房价水平。然而以北京2012年的房屋均价2万/米为例，也只能买到50米左右。难以满足家庭三口人，甚至四口人的居住需求。北京的小两居，最小面积也大概在70-80米，价格在140万-150万，剩余的20多米的钱从哪里来的呢？40-50万是从哪里来的呢？何况这个140-150万，目前从北京实际的价格分布去看，也只能买到通州、大兴、顺义、石景山这种便宜地区较好地段90米-100米的房子。

（北京的海淀、朝阳、东西城房子那里去了呢？海淀2011年成交均价在3.1万（海淀最偏远的也算进去了）；二环里6万；三环里5.5万；四环里4.5万；五环里4万。答案是显然的，大都在权贵阶层手里。还有就是不是权贵的先得者，幸运者手里。还有部分原住民。这些房子也在流通。谁买去了呢？！当然北京东城、西城、海淀还有朝阳、丰台核心位置的房子的购买群体基本属于另外一个群体，即是中国的权贵阶层。

综上所述，北京的刚性需求的房价合理分布在140万左右，以上下偏差20万为例，刚需的购买力基本在120-160万之间。下面我们专篇分析北京房价的真实购买力的组成。就是房款的首付和月供是怎么来的，如何最终实现这个购买目标的。