2.谨慎稳健的经营策略
    除了通过深耕细作不断积攒运营经验，Tanger稳健的经营思路也是保证公司平稳度过经济波动期的重要原因，公司在08金融危机中Tanger觅得快速发展的机会，08年至今公司业务收入累计增长了45.7%。Tanger稳健的经营思路具体表现在两个方面：谨慎的扩张策略和资产负债表管理。
    3.谨慎的扩张策略
    Tanger自成立以来，在项目开发上一直保持审慎的态度和适中的速度。从1981年至1993年上市时，公司共开发了17个奥莱项目；上市后，公司并没有因为融资能力提升而盲目加快扩张速度，至2012年底，公司共36家奥特莱斯中心，其中7个项目通过合作方式开发。三十余年来，年均新增物业仅1.4个。Tanger的每个项目都要经过充分的前期可行性分析，必须满足严格的选址要求和达到预招租标准后才进入正式开发阶段。
    Tanger的选址要求十分严格：目标地点方圆55公里内必须至少有100万人口，家庭平均年收入在65000美元以上，位于交通枢纽或主干道旁，日车流量在55000以上，建设规模在3万平方米以上，能容纳90个门店。此外，年游客接待量在500万以上的度假区或风景区也符合选址标准。虽然选址有一系列标准，但是公司在某些方面也保持灵活性，会综合考虑地点的独特优势、租户的要求和未来发展趋势。
    图10：Tanger选址必须符合一系列标准
    以位于纽约州的Riverhead中心为例，该店是Tanger销售收入最高的门店之一，是公司面积最大的项目，租赁面积达6.8万平方米，2012年出租率达99%。Riverhead中心位于交通主干道长岛高速公路的出口处，交通方便，周围有轻轨、轮渡、直达巴士等交通工具，距离纽约等城市仅90分钟车程，附近5家酒店和餐馆，10处旅游景点，拥有全球最富有的中央别墅区和美国度假胜地汉普顿斯，富人云集。在人口、收入、交通等方面，Riverhead中心都符合公司的选址标准，这个项目也是Tanger公司的旗舰项目之一。
    图11：Riverhead位置优越

    图12：Riverhead奥特莱斯中心外观

    选址完成后，Tanger并不会直接买下土地。公司坚持以期权方式获取土地，会先在预招租阶段系统评估品牌商的入驻意愿，通常只有当招租率达到50%以上时公司才正式购入土地。项目启动后，公司会以最短的建设周期完工，通常从破土动工到开业迎客平均仅需9-12个月，开业出租率即达到80%以上。
    除了自己开发，Tanger在必要时还通过合作开发方式减轻自身财务压力，降低开发风险。2011年，公司与西蒙成立合资公司共同开发位于德州的项目；同年与Peterson共同开发位于NationalHabour地区的物业；公司为进入加拿大市场，还与加拿大最大的零售物业REITs公司RioCan成立合资公司，计划在未来5-7年新建10-12座奥特莱斯。
    4.审慎的资产负债表管理
    商业地产开发，前期投入大，回收期长，对现金流要求高，购买土地、开发、运营、再投资都涉及巨额的现金流动，强大稳健的资产负债管理能力是一家成功地产开发公司的必备要素。Tanger一直奉行低杠杆长期将创造高回报的信念，公司资产负债表管理策略一直倾向保守。公司谨慎的扩张步伐也为稳健的财务安排创造了前提。公司主要通过从5个方面维护强健灵活的财务状况：
    1）在面对新项目、扩张和收购机会时，坚持保守的杠杆水平；
    2）延长和妥善安排债务到期时间；
    3）通过合适的固定、浮动利率协议管理利率风险；
    4）稳健地通过信用额度维持流动性；
    5）战略性地放弃劣质资产和保持适度的股息支付率。
    图13：Tanger采用一系列措施维护财务稳健

    具体而言，公司的措施重点在于合理安排公司债务压力和提高公司融资能力两个方面，二者本质上相互依赖，较轻的债务压力为公司未来融资提供了有利条件，而外部融资为减轻短期债务压力提供了便利。
    （1）合理安排债务压力
    商业地产企业在重资产模式下每年都有大量的利息支出，公司必须保持充足的现金流维持债务的正常支付。为缓解债务压力，防范现金流断裂，Tanger倾向利用固定利率债务融资，避免利率上行导致巨额现金流支出。同时，适中的扩张步伐减轻了公司的融资压力，公司整体负债水平都显著低于风险值，杠杆财务维持低位。同时，公司息税前利润为利息支出的4.5倍，不仅远高于最低标准1.5倍，还高于行业均值2.95倍，反映Tanger业绩良好，偿债压力不大。
    图14：Tanger通过固定利率债务管理利率风险

    表2：公司各项债务指标均良好

    Tanger不仅将债务数量限制在可控的范围内，而且注意合理安排债务到期时间。2012年公司约有12亿美元债务，其中偿债压力较大的年份为2015、2016、2019和2020年，分别为2.5亿、1.78亿、2.5亿和3亿。公司2012年FFO为1.62亿，预计今年将达1.77亿，加上公司还有3.42亿未用的信用额度，虽然信用额度将于2016年到期，但可预计届时银行将继续授信，可见Tanger债务压力尽管集中在4个年份，但分配比较平均，每年的偿债压力都不大。
    图15：公司未来债务到期压力不大

    （2）增强融资能力
    前文分析指出，Tanger90%的日常运营成本被租户的补偿收入覆盖，从而公司最主要的成本为投资开发时的资金成本，租金收益与资金成本的差额构成了公司的利润。因此除了提高租金水平，降低资金成本是提升公司盈利的另一个途径。公司常年较低的债务压力和低杠杆为公司的低成本融资提供了前提，公司还通过提前偿还贷款不断提升公司信用评级。2005年，公司通过提前偿还贷款进一步降低债务水平，获得穆迪Baa3和标普BBB-的投资信用评级；2008年金融危机发生后，公司的经营状况进一步优化，标普将评级提升至BBB，2010年穆迪将评级提升Baa2。截止2013年5月29日，公司的标普评级提高至BBB+，资金成本进一步下降。
    表3：公司最新信用评级

    信用评级的提升提高了公司整体的融资能力，拓宽了融资渠道，公司融资方式包括期限贷款、债券、信用额度等。2012年，公司共拥有信用额度5.2亿美元，其中仅使用1.78亿元，其余66%待用。巨额的信用额度为突发性的现金流支出提供了安全保障，也为扩张提供了资金基础。除了外部融资，Tanger还十分注重自身的“造血”能力，公司在满足股利支付要求的前提下，保持适度的再投资比例，2012年将近一半的“运行基金”作为自留资金为公司提供资金储备，进一步优化现金流。
    图16：Tanger拥有66%未使用信用额度

    图17：公司注重自身的“造血”能力

    综合行业和公司两个层面的分析可以看到，在奥特莱斯行业走向成熟和宏观环境低迷的背景下，Tanger迎来了最好的发展机会。受益于长期坚持的深耕细作和稳健谨慎的经营思路，Tanger积攒了丰富的运营经验，与品牌商建立了良好的合作关系，并在消费者心中打造了优质的品牌形象，自身财务状况也不断优化，公司与各利益相关者共同构成了健康的商业生态，进入了良性发展周期。内外因素共同驱动公司成为奥特莱斯行业的典范企业。我们认为未来美国奥特莱斯业态将更加成熟，市场集中度将进一步提升，激烈的竞争将吸收模式溢价的超额回报率，但是Tanger多年培育的企业形象、规模效应、运营经验、合作关系等“软实力”将保证公司未来稳定发展。


Tanger奥特莱斯公司强势增长原因探析（二）：http://www.tianinfo.com/news/news6044.html