投资实务版-探讨-
以房养老不如以房租养老
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本次讨论主题内容：以房养老不如以房租养老 以房养老，即以年轻人购买的资产置换老年人的体面生活;从金融角度看，是进行“倒按揭”，房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价格等因素后，每月给房主一笔固定的养老金，房主或者继续居住，或者租住其他更低廉的老年公寓。
以房养老研究实验多年，之所以难以推进，原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命评估问题重重，风险无法评估。
房价没有真正的适合中国特色的估值模式。出资的金融机构与拥有住房者的评估天差地别。我国房地产尚未经历整体上真正的下降周期，拥有住房者对于未来房价的升值预期较高，此时由金融机构以现在的市场值对房屋进行评估，而后以不同的折扣率计算，不同地段、不同房源的折扣率大不相同，是一项非常难以计算的工作。
另一个估算是人均寿命，需要对老人的健康状况进行评估，与商业寿险不同的是，商业寿险在个人尚未进入老年时，由不同的财富拥有量主动选择不同的保障比例，健康险对于年龄、健康状况有严格的评估，以房产进行倒按揭，需要对每位老人不同的健康状况进行较为准确的评估，而不是以人均寿命做为期望值，导致评估情况十分复杂。
在风险难以定价的背景下，在中国最适合的是，市场化的以房养老模式，考虑到城市户籍老人在当地多有一套甚至一套以上住房，发展合规的房租市场，由市场给予老人租金报价，不强行进行产权转让。ZF维护市场秩序，严防租金等方面的欺诈行为，让一辈子积攒了两套房的老人轻松当寓公，补贴养老金不中瞳部分，租金上下随行就市，就算是大功德一件。
原文见链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_49818dcb0102fgsf.html
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