前一段时间与上海证券报的两位记者谈合作，饭间闲聊谈到养老的问题，其中一位提到以房养老的养老模式，我对此印象比较深刻。恰巧今天在网上也看到了相关的报道，报道中提到：两会期间，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明建议推行“以房养老”模式，九三学社中央也上交了“以房养老”提案，使养老型住宅课题进入公众热议视野。现在长江三角洲的部分城市已经有商家在试行以房养老，走在了前面。
按照商家的运作，“以房养老”是一种“倒按揭”方法，是老人将自己的房产抵押给一个专门的养老金融机构，该机构对其房产进行评估后，折算成养老金标准，按时发放，直至业主去世。在这一过程中，业主可以拿到住宅收入支付入住养老院的费用。养老院等养老型住宅的物业形态，与老年主题有关的配套服务设施的设置，比普通物业更全面，服务会更专业化，有针对性。
其实在城市，包括北京有很多老人就是利用自己的住宅在养老，不过还没有上升到商业模式，没有商家资本的介入。比如，一个老人把自己的房子出租后，自己到养老院生活，用房租维持自己的日常开支和养老院开支。但是，这其中的风险在于房子一旦无法出租，那么老人的生活就会受到影响，风险较大，不稳定。因此，通过倒按揭的商业模式可以为有房的老人提供稳定的、长期的养老保障。
商家目前探讨的以房养老模式迫切需要政府规范，需要政府出台相关政策来引导，来保障，来完善市场机制。老人是弱势群体，而商家的目的在于赢利。在没有完善的制度保障的情况下，要防止商家侵害老人利益的行为出现。我国的很多改革由于缺乏完善的制度保障，导致侵害消费者的利益，导致不公正，导致腐败的现象十分普遍。以房养老一定要避免类似情况的出现，否则很好的设想最终又成为商家巧取豪夺的盛宴。不要忘了老人是弱势群体中的弱势群体。
由于计划生育的实施，我国在没有达到普遍富裕的情况下提早进入了老龄化社会。目前我国60岁及以上老年人口已有1.45亿，占全国总人口的11％。西方发达国家是在国民普遍富裕，政府有能力提供财政养老保障的情况下进入老龄化社会的。因此，提前探讨多种形式的养老模式对我国老说至关重要。
我认为以房养老模式的可行性在于以下几个方面：
第一，我国城镇居民购房比例较高。在西方发达国家，自有住房的比例远低于中国，大多数人是租房。这也为我国推行“以房养老”制度提供了基础。
其次，由于计划生育，城镇基本以独生子女家庭为主。生儿养老面临着很大的挑战。试想一对夫妇，双方要赡养4位老人，还要抚养自己的孩子，压力可想而知。推行以房养老，可以有效缓解年轻人的压力。
第三，对老人来说进入养老院可以得到比较完善的全方位的专业的照顾和看护，这甚至比自己雇佣非专业的保姆更好，比子女会更周到。
第四，成熟的商业化以房养老比较稳定，可以提供长期的养老保障。
需要注意的问题有：
最大的是观念问题，在我国传统上是生儿养老，把住宅抵押给商业组织，后代就不能继承房产，对我国养老观念是一个很大的冲击，有很多人也许不愿这样做，而且和传统道德相悖。很多子女即使自己负担重一点也不愿让自己的父母住养老院，也不愿看到父母把房子交给商业公司而不留给自己。
第二，以房养老也只能解决一部分有房老人的养老问题。根据我的观察，在城市里的老人中，有房老人还是比较多的。但是，他们的房子质量往往不好，使用年限已经很长，按照标准，每月能够从中得到多少养老费用，这些费用是否能够支付他们在养老院的支出很难说。
第三，按照我国现行的制度，住宅土地使用年限是70年，一个人平均30岁买房，按揭到60岁，房屋的使用年限还有40年，就等于用40年的房屋使用价值去换回25年（假设平均寿命是85岁）两位老人的养老开支，其中的得失如何算。
第四，目前情况下我国的相关制度很不完善，缺乏相应的监督机制，运行起来还比较困难。
http://blog.sina.com.cn/u/1217417360
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