房价现在是困扰大家的一个问题，本人预测最迟2009年房价将暴跌50%。

我们以长沙的房价做为例子分析一下历程，灌以期货操作思维。

房价的上涨，有点像做期货一样。早在2003，长沙的房价平均1500左右，当时成交量非常低迷。行情在不在沉默中爆发就在沉默中灭亡，长沙的房价选择了爆发。2004年地产的开发商根据外部良好的环境（周边城市，特别是大中城市房价抬头），大肆抬高楼盘价格，当时准备买房者都持币观望，他们认为这个只是短暂上涨，会马上回落，他们选择持币踏空，结果地产开发商，政府选择继续提高房价，出现逼空行情。有价无市，房价天天高，买的人却不多。2004年年底，购房者觉得苗头不对，尝试一下以2000元的均价买入，成交量开始放大，而刚买进去的人立马获利，房价立马到了2500（帐户浮赢），于是乎，2005年他们用浮赢加码买进，而部分空仓的人，更迫不及待买进去了，2005年造成成交量暴增，到处出现楼盘脱销的情况，很多人只能买楼花（期楼）。2005年底，长沙很多楼花都抢购一空，一时间，多头大举获胜。2006年开始，房价维持在3000左右，高位震荡。而此时，之前以2000-2500均价卖掉现楼的人沉不住气了，他们立刻决定反手做多，疯狂回补期楼，外加物价上涨等因素，一下把房价推高到了均价3500。而进入2007年，全面地通胀使得楼价一举到达了均价，使得最开始的多头，追进去的多头，空头反手的多头持仓的心态更加稳固。一时间，市场多头占主导因素。那么谁做空头呢？谁来接多头的棒。我们下面从人口比例来分析。

中国人口比重中，70年代的人口非常多，80年代次之。85年后，国家的计划生育问题全面落实，人口比例缩小。而70年代的人全部（以大部分代替全部）都是已经买房结婚生子了，而80年代也有部分在追多行情中做了多头了。现在的只有是80年代的人来接了。从人口比例来分析，多空比例大致为3：1，即4个70，80年代的人，有3个已经买房了。肯定有人会说了，买房的人自己肯定要消费的，这个是自然的，但是我们还要考虑的是楼盘开发商肯定也是继续在开发楼盘的，而且规模是能应对3个人买房的规模。从人口分析，房价会因为接盘不起而下跌。

我们再从房产投资来分析（只用做投资）。现在长沙房价均价3800（比最高4000下来了一点点）。买一套3室一厅的房子（110平米），房价大概42W，再加8W左右的简单装修，这样的房子租出去，月租大概在2000-2400。我们考虑一个空置率，按2100元计算，一年收回房租2.5W。如果把2.5/50=5%，也就是说年回报率是5%。现在在投资市场，年回报率是5%的国债基本可以达到。而相比流动性，国债更具有流动性。国债更安全。也许有人说，我就拿收的房租2.5W元去买国债，做二次投资。其实国债你也可以一年到期后，把利息用于投资，结果和这个一样的。

从买房出租这个模型来看，买房者一点好处都没有。有人会说，我买的房子可以升值，我们可以从升值中赚差价。房子的使用价值就是居住，房子的价值必然向使用价值靠拢。升值的几率几乎没有。

从房产多头的心态来看，他们现在应该能感受一点危机了。因为买进的楼房，没想当初那样买进就立刻出现浮赢了。他们现在在等待，等待一个空头回补的机会，空头只要一回补，他们便决定立马平仓，而空头会回补吗？

我们从空头的经济实力来分析。空头是80年代的人，差不多大学刚毕业或者毕业1-3年，这个时候处于事业没建树，花销又大（恋爱）。他们的经济实力决定他们没有能力去回补现在的楼盘。

2007年下半年，楼盘成交萎缩，价格又下探趋势。我认为2008年上半年还会维持在这一水平。

如果2008年下半年，又多头开始尝试着抛空，那么将出现多杀多的局面。行情一旦选折向下，价格将暴跌。跑不赢的人将被其他多头踩死。而持币的空头见了底价也想一底再低。多米诺排骨一旦倒下一张，就会连绵不段。而中国人现有的经济能力其实是无法拥有楼盘的，多半是透支了自己20年或者30年后的支付能力。楼市一旦崩盘，社会大环境也会变坏，以后的收入更没保障。多头会雪上加霜。中国将同样会面临美国的次贷危机。就看国家怎么处理了。

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