北京房价能否涨到80万元/㎡？　　——谈谈中国房价持续上涨的逻辑
　　董藩
　　《人民日报》在本月13日、23日连发两篇文章批判我学品差、不靠谱、谋私利，央视等很多媒体也在评论、批判我，全国估计至少有几千家媒体加入对我的评论与批判中，不计其数的微博有有了互喷的话题。这些批评甚至上升到了人品和道德层面。一切都源于我在某论坛上说过的一段话：“1987年，全国商品房每平米均价只有408元、北京只有500多元，当时也都说买不起(那时是真买不起)，若有人那时说25年后的2012年全国每平米均价6千元、北京2万元，打死也没有人相信。但大家都不相信的事情发生了。如果以今天为始点，再来一个25年，全国均价每平米可能达到9万元、北京80万元”。
　　虽是随口而出的数据，并非信口雌黄的结论
　　其实，我最早提及房价上涨幅度这个话题，是在2012年10月21日我的微博中。2012年12月14日，在2013经济学家年会的“房地产调控功过反思”论坛上，当被问到房价的涨势时，我重新提到了这组数字。第二天，媒体对我一片狂轰滥炸。在不久前又一次讨论房地产市场的论坛上，我再次提及要注意房价的长期上涨趋势，仍谈到这一组数据，结果这次《人民日报》、央视等权威媒体率领全国众多媒体蜂拥而上，对我群殴了。
　　　　我的这个看法虽然没有进行过严谨的学术论证，但我肯定也不会象《人民日报》说的那样信口开河，因为我早进行过简单的推算。
　　所有的学术推导都是有前提的，所有的预测也都是有条件的，这个不言而喻。我关于房价的简单预测是基于一定的约束条件而做出的——全国房价达到每平方米9万元、北京房价达到每平方米80万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定；金融体系不崩溃；不进行币制改革；收入随着经济发展而继续增长！如果其中一个条件不存在，比如出现社会动荡，甚至发生战争，一切将被改写，所有的预测也都不成立，这是不言而喻的。
　　涨到9万元/㎡和80万元/㎡，并不需要很高的年均涨幅
　　批评我的媒体指责我，说我的预测体现出的是线性思维，房价不可能再按照过去的速度增长了。其实，房价由今天的水平涨到全国平均每平方米9万元、北京平均80万元，并不需要太高的年均涨幅，以明显低于过去25年的涨幅就可能达到这个水平。
　　按照统计数据，25年前的1987年，全国商品房均价每平方米408元，那时的北京因为土地价值没有体现出来，也没有富裕阶层和外来人口对需求的推升，均价也只是500元左右(当时商品房定价规则为“成本+法定利润+税金”，成本包括建安成本、安置补偿费用、管理费用、财务成本等，利润率和税率都是统一规定的，故那时全国各个城市的房价水平差别不大).2012年，全国商品房的官方统计均价为5791元，我们按整数6000元算，25年中平均每年涨幅为11.4%；北京房价2012年官方数据约为2万元，我们按2万元算，25年中平均每年涨幅为15.9%。
　假定全国房价调整为每平方米7500元，北京的房价调整为每平方米36000元，过去25年平均每年增长率就分别变为12.4%和18.7%。如果以2012年我估计的全国房价为基数，25年后分别达到9万元和80万元，平均每年涨幅分别是10.5%、13.2%，这个涨幅比前面25年分别低了1.9和5.5个百分点。如果按2013年北京每平方米实际成交价估计值4万元元计算，25年后达到80万元元，平均每年增幅进一步下降到12.7%，比过去25年平均值下降了6个百分点。
推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去的更强大
　　批评我的媒体指责我，说我的预测是信口开河，第二个理由就是房价不可能再连续高增长了，因为人口都老龄化了，很多房子空置了，甚至很多人认为房价会大跌。这些说法都是无稽之谈，他们不知道在房价决定过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不知道房地产需求原则上只扩大不缩小这个道理；不知道房地产没有替代品，需求一般不可能转移或消失；更不知道房价有粘性，涨易跌难。这些特性是支撑全世界房价总体上继续走高的原因(不要看个别国家中短期变化)。对这些理论问题，我不再进行详细论述。这里只简单罗列一下推动未来房价上涨的十大因素，让大家看看它们的力量有多强大——
　　1。大拆大建
　　几乎每座城市，都还有很多上个世纪50年代、60年代、70年代、80年代、90年代初甚至90年代末建的房子，按照今天的标准看，它们不节能、不环保、不配套、没有绿化面积、没有物业服务。从今天的居住要求来看，它们都得陆续被拆掉重建。它们基本都是平房、低层建筑或多层建筑，容积率低，位置好，未来陆续会被改造成小高层或高层建筑。这类大拆大建工作估计要延续20年左右。这些拆迁补偿成本会越来越高，再加上其他生产要素成本的上升，房价总体上看只能升不能降。
　　2。人口增长
　　中国尚未达到人口增长的高峰，估计还有2-3亿的人口增长空间，而且10年内肯定会修改计划生育法规，放松管制。事实上，最近虽然并没有修改法规，但实际执行中已经放松，市场化人群的生育监管已经很轻了。有人会提到移民带来的需求减少问题。其实，移民的人兜里揣着绿卡或外国护照，大部分还是依托中国生存、发展，并没有离开这片土地。这些增长的人口会继续制造房地产需求，并加剧人地之间的矛盾，推升房地产的价格。
　　3。城市化
　　截至2012年年底，中国城镇化率已达52.57%，似乎也比较高了。但这个数据从房地产市场角度看有严重问题，不能借此估算未来需求，因为这种统计把进城务工半年以上的农民工都算为城市人口(理由是他们主要在城里消费)。但是，进城务工的农民基本都没有能力购买住房，按户租住的也极少。因此，从住房角度看，他们还没有真正进入房地产市场。剔除这些农民，按户籍计算的城市化率估计大约只有35%左右。这些已进城和继续进城的农民逐步按家庭租房、买房的过程，就是房地产需求继续上升、房地产业继续发展的过程。这个过程远未结束，估计还要持续20年以上。
　　4。家庭裂变
　　家庭不断裂变，变得越来越小型化，这是社会发展的一个趋势。现在年轻人结婚后一般不再与父母同住，婆媳相处也需要距离，三世同堂、四世同堂变得越来越少。20年前，还可以看到很多老少三代甚至四代合住、六七口甚至规模更大的家庭，现在很少见到这样的大家庭了，都已经陆续拆分、裂变成更多的小家庭。最新的人口普查发现，现在全国户均人口大约3.1口人，城市中户均大约2.9口人，北京、上海大约2.5~2.6口之间。这个裂变的速度在放缓，但过程远远没有结束，估计全国裂变到户均2.5~2.6口人，才可能稳定下来。这种裂变会释放出大量住宅需求。
　　5。生活方式的演化
　　我发现，对房地产需求最主要的推升力量不是人口增长，也不是城市化，而是生活方式的演化：(1)离婚率明显上升导致分住，产生新的住房需求；(2)大龄青年虽未结婚，独自购买、居住商品房；(3)年轻人结婚不是先与父母合居几年再分家，而是直接出去独居；(4)养老方式发生转变，不是接到自己家，而是给父母再买一套住房；(5)学区房需求出现并上升，很多人周一到周五陪小孩在学区房居住，周末回原住房居住；(6)高收入阶层郊区有别墅、城里有豪宅的情况大量出现；(7)大城市、特大城市周末夫妻出现，平时分居于两套房子中；(8)婚外家庭出现并增加，产生新的需求；(9)外派其他城市商务人员增加，原城市住房不卖，在新工作地又买房或租房；(10)休闲生活出现，度假城市及度假区出现大量度假房……生活方式的演化还有很多表现，不一一例举，总之它们合在一起创造出天量的需求，但却被大家都忽视了。
　　6。区际人口的整合
　　当今时代是人口与财富大整合的时代，人口和财富跨区域之间的大迁徙、大流动必将带来房地产市场的大调整。以大学生就业落户的变革和外出打工为契机，中国户籍管理逐步放松，为区际人口的整合打开了方便之门。于是，我们看到大量人口由内陆向沿海流动，由村镇和中小城市向大城市流动，由偏僻、封闭区域向核心、开放区域流动，由落后区域向发达区域流动，由干旱缺水区域向水资源丰沛区域流动，由资源枯竭区域向资源丰富区域流动，由气候较差的区域向气候较好的区域流动，由自然灾害频发地区向生存环境安全地区流动，等等。人口与财富的空间调整促进了房地产市场的空间变化，也整体上大大提升了需求规模。
　　7。经济高速增长
　　改革开放以来，中国一直是世界上发展速度最快的国家之一。到2012年，中国GDP总量已逾51万亿元，30多年来中国的GDP增速接近两位数。虽然现在GDP增长出现了下滑趋势，但有一点几乎可以得到公认：与其他国家相比，未来20年GDP增速仍将处于较高的水平。这将从两个方面影响房地产需求：第一，GDP的高增长意味着收入的高增长，这就必然会推升购买力，包括住房需求；第二，高增长几乎意味着各行各业的快速发展，而房地产业是国民经济的先导产业，要为其他行业提供营业面积、写字楼、厂房等，这就必然意味着房地产需求的上升。
　　8。城乡收入差异
　　城乡居民收入差距大是城乡发展不协调的最突出表现，30多年来城乡居民收入差距绝对值不断扩大。1978年城乡居民收入水平相差210元，2011年扩大到14833元。长期来看，无论是收入增长速度还是绝对值，仍然会继续扩大。千百年来，农民渐渐认识到，靠农业是不可能致富的，这就必然把大量农民逼进城里打工。无论长期打工还是短期打工，都要产生大量承租需求，需要大量的出租房作为供应。这无疑会拉动购买需求的上升。
　　9。城乡阶层意识
　　在中国，客观上存在这样一种事实：镇上的人瞧不起村里的，县城里的人瞧不上镇上的，城里的人瞧不起县城的，大城市的人瞧不起小城市的。在深圳人眼里，全国人民都是穷光蛋，在上海人眼里，全国人民都是乡巴佬，在北京人眼里，全国人民都是老百姓。在大城市工作、居住，意味着受尊重、不被看低。城乡经济、政治差别的存在，使农民盼望着“跳龙门”，进入城市生活、工作成为农民的梦想。大批农民进入城镇尤其是大城市生活、工作之后，住房需求扩大，而城市的空间是有限的，住房供给也是有限的，因此房价上涨也就成为了必然趋势。
　　10。群居意识
　　外国人喜欢静，喜欢独处，而中华民族好热闹，群居意识是相当强烈的。经过世代相传，中国人越来越喜欢城市的热闹，因此人们从偏僻、落后、人烟稀少的地方走出来，逐渐向人口密集、配套齐全、气氛热闹的城市集中。人口的集中必将带来居住面积的集中与住房需求的扩大。中国人强烈的群居意识也是房价上涨的一大推动因素，并且将继续对房价的变动起到推波助澜的作用。
　　以上仅仅是我提到的推动房价上涨的十个因素，还可以例举更多，但限于篇幅，就不一一陈述了。这些因素汇集在一起发挥作用，对房价形成了巨大的推力。我认为未来25年导致房价上涨的推力强于过去的25年，除非通过大规模扩大供应去缓解供求紧张的局面。但我估计，未来政府可能出台的措施对这种巨大推力的消减作用是有限的，因为扩大供给、征收房产税等都受到了实施条件的严格限制。