不羁的冬之论中国房地产泡泡的价值回归
                         不羁的冬2007/12/20
     （序：这是篇早应该写的专题文章，7月底就想写了，10.14的文章也提到过要写这个专题，只是一直等到现在才分析，是因为我想用目前的现实来作为更为说明或证实我前几个月或10.14叫大家不要在泡泡高峰的位置买房子的最坚实的论据，也可以更为深刻的留给大家一个印象，房子不同股票，因为涉及的金额比较大，时效性差，所以这个方面需要比股票更为慎重，尤其是那些不富裕的购房者和资金不够的房地产商们，所以这篇文章就献给你们作个参考吧，有的时候我是比较伟大的。。。呵呵。。。）
     自从10.14发文说不要买房子至11月开始的房子下跌，到12。17再次强调房地产，也说明了房地产这个专题也 到了需要解释的时候了，我是个讲究时机出手写文章的文者，因为这是对文章的尊重。近2日，很多人都在围绕房地产这个问题发表意见了，当然各有各的说法，各代表各的利益集团，也不知道是不是我博客上的文章引发了大家对房地产的如此关心，不过我做人比较说信用，说过写，就写出来吧，作为一个中肯的不代表任何一方利益的文者，作为宏观经济剧本的编辑，就将房地产行业的现状和未来一年的趋势做个事实性的描述吧，涉及的方面也许很多，但无论怎么样，就算作为一个国民也是有必要知道的，人活着，做不做是一回事情，但起码有知情权嘛。。。。。。
    本来想用几个枪手学家的文章开头，用他们的论据作为我的反方论据的，只是今天Q群的某个朋友说，他们也是为了生存，因为在巨大利益面前总有人做枪手的，基于这是个物欲迷失的年代，也正是因为这样就不拿他们的名字起头了，就拿些值得提下的人开个头吧，这2个人就是王石和樊纲。最近房子价格的下跌导致拐点这个单词的出现，也导致了各大利益集团纷纷按自己的利益请枪手在各大媒体做文章，至于我认同那方面就不用说了，因为拐点这个词未出现我就发文说房地产该到头了。我在这里称赞房地产老大王石是因为他作为房地产的老大，能够很有勇气地说出拐点这个事实，足见这人的智慧和气量是很好的，至于他说话的目的背后为了如何这些不用管了，就为了他说的拐点这是个事实，就为了我尊重事实，这就够了，企业家要挣钱也该有点气度，尤其是大型的企业。。。说到拐点，这个王石支持的也是没错的，因为泡泡总有拐的时候，迟早都会出现这个情况，没有一条斜线的图形，总有一天这个拐点的单词会出现，但可以肯定的是，这个单词出现的时候必然出现各利益集团的的表态，当然是通过枪手的模式进行的。既然我选择10.14出手文章提房地产不行，那是因为真的不行了，无论枪手们怎么为某些房地产利益集团造势，客观形势已经不允许了，所以王石做老大有其道理，既然形势不允许了，何必强逆客观形势，不如干脆顺应经济规律而行，而且还可以在政治角度和社会角度上为自己和公司留下以后的无形价值，这是个智者，基于王石的身份说这些话必须要承认这一点。至于那些说不是拐点的房地产商们，估计是想借着这样说进行暗渡陈仓吧，如果真的有人维持泡泡价格不肯下跌的话，我一定会说他牛，如果还拉高价格的话，那我说这个房地产商牛死了，面临银行贷款的利息和固定资产的折旧和其他成本的增加，再面临我下面将分析到的房地产市场的现状和对明年的预期，都不跟王石老大走的话，估计又可以潜逃了，反正最近破产的房地产和潜逃的老总越来越多了，也不在乎再多些了，呵呵。加上说拐点有什么错？价格下跌就是个拐点了，从图形上说我不见得有什么错，如果引申为会继续下跌的话，我也认为没有错，起码明年我不看好，不要和我说长期，3年后的事情3年后再说吧，也许人民币贬值到房子价格变100倍也不一定，但是目前就该尊重目前的现实，都拖了那么久了，和股市的泡泡工程一样拖了那么久了，总会有价值回归的时候的，这个就是拐点产生的主要原因，不尊重客观经济规律的人会自己遭受损失，拖也只是一段时间罢了，不可能拖那么久，股票不会折旧，房子会，股票的成本不会变，房子的成本会变，所以房子泡泡远比股市泡泡被动的多，更由于市场购买力的范围少于股市，所以承受风险的能力也差得多。
    今天的文章先说下次按危机，所谓美国的次按危机是因为房地产泡泡在高峰的时候，很多没有存款的人获得了贷款，就是购买了泡泡价格的房子，在市场购买力完全透支后，当房子按客观经济规律回归的时候，这些人的资产遭受到损失，更为严重的是银行利率的上升，导致他们没有能力归还这些贷款，而且由于贷款被打包转让后产生多种形式，因此导致大量坏帐的出现。这里需要提到和中国现实相类似的现象，首先中国泡泡房子的价格已经在高峰了，已经超过中层中国国民的购买力了，其次虽然中国有首付制度，银行贷款也有限定，但这个贷款的限度在2006-今年初相对很长的一段时间内是很宽松，某些不具备购买力的国民也参与这个贷款，另外中国国民很多是私下贷款的，就是所谓民间贷款，有些不要利率，有些要，其性质和美国那些有点相似，而且在黑变白的媒体的吹捧下，都有大半年多了，我相信超越自己购买力买房子的国民也很多，如果还有买了房子再抵押贷款再买的这些类型的存在的，我相信这个演变和次按也可以比下，另外就是现在的利率是不断上升的，短期反应不出的效应不等于无效，只是在积累罢了，以上这些相对于美国次按来说可以给我们一个反思，如果价格再高，再不下去的话，再有更多的人超越自己购买力买泡泡房子的话，这个中国类次按的危机将会更大，所以中央推廉价房就是这个原因，不能让美国式次按在中国发生，因为中国社会的承受能力其实很差，如果让广大没有能力的人都去购买泡泡房子的话，那演变为社会动荡也很有可能，某个企业下冈没有工资的职工都集结市政府静坐了，这个全国的泡泡房子游戏演变为次按的话？可见将如何？所以房子再维持泡泡高价格是没有政治支持的了，加上17大强调关注民生，住房也是民生的一种，无论租的还是买的，占中国人口9成以上的基层和中层以下的国民对泡泡房子的价格是很有意见的了，就今天晚上我出街买东西还可以随意听到几个mm在讨论情侣一起工作几年了，还不够交首付，可想这个房子泡泡价格是远远偏离了基层国民的购买力的，也是没有社会民生支持的。
    说到这里，读者也许会有疑问，既然泡泡房子价格都大半年没有政治支持和社会民生支持了，为什么还能上升和维持这么久，这里就需要考虑市场供求和市场购买力的问题了，因为在大半年里面，在各大房地产商的密集传媒攻势下，的确中层和中上层的大多数人都跑去买泡泡房子，这也是房地产商今年的利润的主要由来，另外还有些专门炒房子的人，也在其中扮演了相当的角色，所以在11月份前这个房地产泡泡还能一直维持下去。但是世界上没有永远供过于求的市场，当中层和中上层作为购买房子的主体已经大多数购买了房子的前提下，房子还在不断起，这就很明显的导致供过于求了，这个不是相对人口的供过于求，是相对于有购买力的人的市场的供过于求，在上文说过的不存在政治和民生支持下的时候，基层国民根本不具备购买能力，而中层和中上层的购买力在这大半年已经花费了很多了，所剩下的就是买多房子进行投资的人了，但作为真正的主体也就是为了居住买房的中层和中上层国民的市场不多的时候，那些专门炒房或投资房子的人必然也会大量减少，你可以说长期会升，但你现在买泡泡价格的房子进行投资，符合投资这个词的理念吗？长期经过成本费用和折旧后，再加上机会成本，我想没人再会说长期，现在说长期的都是在玩模糊语言，意思是你有水平就明白，没水平就不明白。最近看到有些文章居然说房地产市场供过于求，所以将来房子价格会上升，不知道怎么形容这些枪手，就拿个简单的事实说，目前低价房和经济适用房的那么多基层国民抢夺说明，房地产市场是有的，但不是目前这个泡泡市场价格，更不可能是所说的还会上升的价格，现在的价格都有价无市了，而低价格的房子那么抢手，这明显说明了目前的价格是泡泡价格，是不合理的，是需要降下来的，只有降下来才能扩大市场，才能把还剩存的不多的中层和中上层买房子居住的主体争夺过来，这是简单经济学现象和市场学现象，如果那些枪手学家因为收了钱不懂可以理解，但如果作为房地产老总或房地产公司市场部负责人不懂的话，这间房地产就可以满足最近潜逃和破产的范例了，所以作为房地产老大的王石敢这样说拐点，也是因为他看清楚了这些情况，泡泡经济后期还不先降房子泡泡价把房子卖出去的公司就是很失败的，难道还真的相信自己用钱请枪手所写的文章的内容啊？如果有这样的老总我还真的想见一下，呵呵。
   说完市场问题就再说下房地产公司本身的问题，因为泡泡经济总有到头的时候，泡泡房子也一样，所以这里面存在优胜劣汰的问题，也必然存在着市场企业清理的可能，因为泡泡价格产生的土地成本贵了，产生的其他成本也贵了，最后一批进入的房地产公司和最后一批降价离场的公司都是最容易破产的，尤其是那些小规模的房地产公司，因为供大于求的时候，不肯降价缺乏的市场收入维持了公司生存和和发展所需要的钱，包括贷款和其他成本等的时候，就会破产，也正是因为这个道理，一旦市场不足了，房地产公司面临的压力远比购买者大，所以泡泡房子价格是不能玩得太久的，总会有价值回归的时候，这也是拐点的成因之一，降价卖房子就算亏损你也要卖的了，拖着更为不利，这只能怪自己公司里面没有对市场和宏观经济的预测有良好分析的人了，房地产是大企业，需要有能看懂大方向的人，如果老总不会，那起码请回来的人要会，都不会，那就认了吧，这点是送房地产行业的，^_^除了政治关系拿地皮外，市场和宏观经济也是相当重要的，尤其在泡泡经济的时候。在经过泡泡经济后，的确很多泡泡经济时期出现的房地产公司或相关行业会倒闭，这也是在所难免，这也许也是王石等大公司所期待的，毕竟市场太多太乱也不好。另外，泡泡经济后期，市场不足印发的银行的坏帐问题会直接像美国次按一样横扫整个房地产圈，要知道房地产是很多空置商品房的，就算明年国家不放地，也很多是空置的，这些空置的商品房是因为房地产商故意囤积得出来的，但泡泡市场价格下的市场已经没有了，所以这些空置的大量的商品房必然给予房地产商巨大的压力，如果是抵押了给银行的话，那压力就更大，因此，房地产泡泡价格也必然进行价格的回归，
   说完房地产公司了，就说下现在的房子价格的可比性，相对于其他发达国家，甚至于美国，我们的价格收入都是很离谱的，如果按目前某些大城市的价格来说那更是离谱，美国都可以发生次按了，那中国的泡泡价格再维持下去，不难想象后果会如何，至于收入，明年听说会加工资，但可惜加工资基本上和 基层国民无关，就是和潜在有购买力市场的人无关，同样现在连统计局都承认通货还会继续膨胀一段时期，所以这段时期估计没有多出来的市场，通货膨胀过后是经济萧条，那个时候失业的人多了，同样没有多出来的市场，，所以明年宏观经济对房地产按目前的泡泡价格或枪手所说的还会上升的价格来说根本没有市场，如果说外资还来中国进行投资地皮的话，我相信也不多，起码不会是在明年，没有什么人喜欢房子折旧的，外资也不是傻子,加上全球经济泡泡都到了后期，没有多少人做这个风险尝试的，就算来投资也不是现在的泡泡价格来投资，我真的很少见过中国能挣外资的钱，也许太多的博士和学家的头衔是用金钱买来的吧。。。。。所以房地产价格会选择回归，这里我要提第二个人-央行货币政策委员会委员樊纲，他认为，房价会稳定在合理区间内，“国家对房产市场调控的结果，在于使房价的增长速度放慢，使房价实现平稳增长，即便是出现小幅波动，也不会招致‘泡沫’一下子破裂，整个房市的价格不会出现急剧下滑，或者活生生地一下子实现‘硬着陆’”。在这里我认同大部分观点，因为房子价格会回归起价值，这个需要市场双方的磨合和认识，也需要一个过程，从漫漫降价增加市场直到价格符合价值为止，既然现在都出现拐点了，可想国家和全民都不希望这个泡泡继续下去了，市场也不允许，但我不认同的是房子价格有可能出现硬着陆，因为毕竟房子价格的泡泡炒得太大，如果价值回归的速度太慢导致的市场问题，或者印发的市场问题，就会出现硬着陆，这个硬着陆对老百姓来说总的来说也是好的，因为毕竟占人口大多数的基层国民泡泡时期买不起房子，而且对国家也不会有影响，房子下跌回归价值，急和慢有什么区别？其实急比慢更好，反正都要回归的了，早点回归对民生不更好吗？对房地商们不更好吗？对整个国家不更好吗？起码固定资产不用折旧和管理的成本。另外我不赞同的是不是使房子价格增长的速度放慢，都泡泡价格了，还增长什么了，都没市场了，还增长什么，虽然樊纲说话一向都很中肯，但这些话，只有房价会稳定在合理区间内这句是对的，增长是错的，硬着陆是方式的问题，有待市场去见证。
    总的来说，就是中国房地产泡泡的价值回归，偏离太高的泡泡总会回归的，总要符合市场经济规律的，谁不懂的话就认真看下这文章，看完都不懂的就去买房子，不久的将来会告诉你答案，这是我10.14劝大家不要买房子的原因，也可能是王石最近说拐点的原因，也可能是最近房地产价格下调的原因，就因为基于对房地产现状和明年的宏观经济的了解，加上明年的宏观政治和经济n多变数，但无论怎么变，应该都是不怎么利于房地产的了，至于作为国民的你或房地产商看完后该如何，就自己考虑了，我只是就一件客观事实描述下罢了，只是因为我说过要写个专题，某些朋友希望看到，就这样而已。。。。。。。
   
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