发疯的地王
根据中原地产研究中心统计数据显示,2013年1月-11月,全国40个主要城市土地成交额高达1.4万亿元,与2012年同期的8369亿元相比,上涨幅度达到了68%。
2013年1月-11月,10个典型城市土地出让金收入为7928.9亿元,与2012年同期相比增长121.8%。
2013年1月-11月,四大一线城市共出让土地1112幅,累计建筑面积为9032.06万平方米,累计土地出让金收入为4720.38亿元,2012年同期则分别为6876.1万平方米和1675.55亿元。其中,土地出让建筑面积同比增长31.35%,土地出让金则同比上涨了3044.83亿元,暴增181.72%。
由上数据可以看出,今年以来全国主要城市土地出让金额增幅明显,且越是一线城市,增幅越大,反映在每平成本价翻了一倍,土地市场叠现博傻的狂热情绪。
尽管如此,仍有房企加速了向一线城市进军的步伐,包括泰禾集团、阳光城,甚至融创中国以7.3万元/平方米的单价拍下北京的全国最贵地王,期望能如融创中国董事长孙宏斌所说的卖到30万元/平方米。
黯淡的销售
“从土地出让金与商品房销售额的占比来看,比例在不断升高。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示(摘自《证券日报》),数据显示,2012年这一比例不到30%,2013年则预计达到40%左右。从这一角度看,土地成交价格高涨,但售价却受干预,导致账面上销售收入比开发商原来预期的有所减少。
尽管销售已呈颓势,但开发商仍然陶醉在定价权在握的美梦之中。这种冲动付出的代价必然是昂贵的。因为它忽视了房地产市场正从前几年的卖方市场转向买方市场。
其一,暴涨的房价推高了生产生活成本,实体店铺租金居高不下,关门倒闭接连不断,它触及了克强底线,货币紧缩难以避免,提准加息将成为压垮刚需的最后一根稻草。
其二,十八大三中全会确立的不动产登记、房地产税将引发抛售潮。
其三,中国老龄化、独生子女政策让城市房地产出现绝对过剩。
其四,舆论开始转向,看空房地产市场的专家学者越来越多,除了传统的谢国忠、牛刀、易宪容、曹建海、本人以外,甚至连市场自由派陈志武也加入进来了,投资大鳄罗杰斯、华人首富李嘉诚、地产商潘石屹已经在行动,美国前总统克林顿也苦口婆心地劝导中国不要依赖房地产,地产军师钟伟有倒戈迹象,董藩沉默已久,只留任志强放空炮。
其五,城镇化导致的分流。拥堵的交通,严重的雾霾,高昂的房价不但让白领逃离北京,而且富人也不想呆了;空气清新,节奏自然,空间开阔的郊区小镇更适合养生。在北京,你看到的是疲惫、奔波的上班族和提着棉被进城谋生的农民工,繁华的王府井掩盖不了胡同的衰败与街头店铺的萧条,能激起一丝热度的是打折的消息,这个城市越来越变得低端化、贫穷化。反之,小城镇的人们脸上时常洋溢着笑容,步伐也是从容不迫的。
其六,纵观世界,依靠地产拉动经济增长的国家数不胜数,但房地产泡沫破裂却毫无例外,这不是地方ZF、开发商、炒房族一厢情愿所能决定的。
最后,活跃的股市成为热钱的分流口,大批的蓝筹股围绕净资产徘徊,这是天赐良机。
前车之鉴
孙宏斌应该不会忘记当年顺驰是何等的辉煌豪迈,有鲸吞四海之心,冰冷的现实让他醒悟过来,恍然南柯一梦,今天难道又要重蹈覆辙?
07年中国远洋的魏家福船长为强劲的波罗的海指数所鼓舞,大举扩张运力,不惜借贷买船造船,然高潮过后,空留一地鸡毛,中国远洋连续三年成为A股市场的亏损王,股价由68.4跌落至2.68,弹指间从叱咤风云到近乎扫地出门,魏船长也完成了一场人生蹦极之旅。
罂粟花绚烂华美,而且时刻散发出诱人的芳香,常人是难以抵制诱惑的,然一旦吞下,带来的是自我毁灭,亢奋的地王能理解吗?
文章来源:每经智库