来源： 投资与理财 时间：14年03月17日 07:33
目前中国并未达到人人对楼市都狂热的状态，不是大家对房产不热衷，而是大多数中产阶层都无法承担目前已经高不可攀的房价了。
　　1929年某一天，一位古稀之年的美国老太太正在安抚孙子，她唱到:“我的宝贝不吵闹，奶奶又买了很多股票。”与此同时，她的儿子也正在把借来的资金源源不断地投进股市。发财梦根深蒂固地植入了当时每个美国人心中。
　　华尔街的投资警语是：当擦皮鞋的都开始买股票的话，那说明离崩盘就不远了。但此时此刻，能认识高处不胜寒、全身而退的人少之又少。当全民把股票投资当赚钱机器的时候，灾难的丧钟就开始敲响了。有时候，人们对市场的信心极其强大，有时却又异常脆弱。经济学的定律常常假设人是理性的，但又有多少人可以在价格跌宕起伏中，临危不乱、保持警醒呢?
　　楼市危机的起源和股市不同，当大家都开始恐惧楼市、看空楼市、远离楼市的时候，危机恰恰就会降临了。
　　中介公司的销售方式 是房价快速攀升的助燃剂
　　春节过后，几乎每天都能接到陌生中介推销房子的电话，与之前房市紧俏时，中介忙于带客户看房、坐店等客的情形大相径庭。看来，中介都已经坐不住了，卖方市场开始向买方市场转向，这是危机来临的表象之一。而中介在山雨欲来风满楼的房市危机中，却扮演了重要助推角色。
　　一方面，中介公司的销售人员为了争抢更多房源，给予业主超过市场价格的承诺。“房子交给我们公司，不出一个星期就可以售出，价格一定让您满意。”这样信誓旦旦的说辞，既打动了业主的心，更让他们对于价格的增长和财富获得的野心持续膨胀。因此，总是在看高自己待售物业价格的同时，对市场趋好的预期更加坚信不疑，而真实的市场走势可能恰恰走向了反面。
　　另一方面，中介为了把获得的房源尽快卖出，对前来看房的潜在客户往往故伎重演,如用业主要再次涨价、其他客户抢签合同等众多编织的故事，“恫吓”其尽快进入交易流程。作为房产中介，他们深谙此道：客户买涨不买跌，只要让客户相信房子稀缺、还要涨价、可以赚钱，他们借钱都要买。就在中介这种左右逢源、房价要涨的鼓吹下，房价被人为抬高了，危机的种子也埋下了。
　　开发商的盈利模式 开发商为刀俎，购房者为鱼肉
　　当我在沈阳做离岸资产配置、房产投资财商教育的培训时, 总是听闻当地的投资购房者说:“要投资赚钱， 就买万科的房子。”我追问为什么? 回答更匪夷所思:“赵本山就投资万科的房子呢。
　　“我恍然大悟，国人房产投资的思维竟如此简单，甚至幼稚。从海外房产市场的演变历史来看，著名开发商的建筑仅体现物业的质量和品质，名人购买表明的是个人喜好和认可，但所有这些跟房产市场走势、物业价格是否增长、银行是否提供贷款及融资没有丁点儿关系。简单迷信开发商和名人效应，难免不把自己引入投资的死角和深渊。如何理解呢?
　　消费者在开发商面前永远是弱势的，开发商与购房者在资本市场中是利益的博弈者。由于国人的惯性思维和传统认知的桎梏，开发商财大气粗，铺天盖地做广告和宣传，普通投资者被这些表面营销手段长期蒙蔽，结果往往是只要是开发商宣传力度大的，销售人员说好的项目，就会深信不疑。
　　可见，这不是市场优胜劣汰的自然选择，而是在房价上涨周期的市场中成功营销的结果：开发商和投资者的利益仅在房价上涨的趋势和周期中是一致的；而一旦市场转向、掉头向下，由于信息的不对称和开发商对市场的提前预期，很可能把最终的痛苦和懊恼都抛给了普通投资者。这个时候，不管是哪个开发商、哪个明星购买的房子，都不可能扭转市场的走势。
　　数据统计部门的避重就轻 仅比对新房成交价有误导
　　以新房环比、同期比较70个城市房价增长的数据来判断房价走势，这个思路有误导作用。为什么这样说呢？
　　放眼全球，发达国家房价监测机构也好，统计局也罢，都不是以新房价格变化作为未来房价走势判断依据的。举例而言，美国以新房开工率（New Dwelling rate ）来分析房市复苏与否，而与成交价格无关；澳洲和新西兰、美国和加拿大以别墅（独立屋）二手市场成交中位价的变化来分析房价走势；中国香港和新加坡也是以二手房成交均价来判断市场趋势的，唯独不去参考新房价格。
　　因为新房价格（地价分摊、建筑成本、税务承担、人工增加等复合CPI 因素后）从理论上讲，一定是上涨的，但新房价格的上涨并不能判断房市趋势向上， 还必须结合成交量连续3个季度增长的数据，才能做上升趋势的判断。
　　举例而言，第一期有1000套新房完工，售出500套，新房成交价格33000元/平米；第二期完工1000套，售出200套，新房成交价格34000元/平米；第三期完工1000套，售出100套，新房成交价格35000元/平米。从新房成交价格来看，价格是长了，但如若成交量急剧萎缩 ，二手房市场的价格也体现不升反降或者无人承接的话，就都说明房市已经步入寒冬和陷入危机了。
　　发达国家对于房产市场的合理价格、流动性、未来走势等方面的判断，都是以二手房交易的真实数据来参考的。很显然，中国的新房成交价格的统计结果，不应该和房市未来繁荣与否产生关联，而这一点却没有清清楚楚地告诉国民，致使国民冒高房价风险于不顾，去购买不是财富范畴的自住房。 而不断增长的价格统计，又再一次被以开发商为代表的利益集团顺势鼓吹和利用了，而对一二线城市的二手房有价无市、套现难、融资难、抵押难的现状，却熟视无睹。
　　国人对于房产投资财商教育的缺失造成搬起石头砸自己的脚正是过去15年，一直买房赚钱的国人认为房产投资很简单、没有风险，才会倾注其大多数资本于房地产市场，寄希望于价格的不断增长。而市场给予的不断教训是：欲让你灭亡，先让你疯狂；一旦市场转向，那些只经历过顺势赚钱的地产投资者，就是房产资本市场的最终裸泳者。中国有句老话说得好：不识庐山真面目，只缘身在此山中。 国人总是被短暂的现象和结果所迷惑。从历史经验和教训来看， 从日本1989年的日经指数创历史新高和房价达到历史顶点，到1993年普通大众承认房价真的无法短期恢复的认知，走过了4年时间，这其间的价格也是跌宕起伏，一波三折,而最终的结果是到2011的日本房价的均价只是最高峰时的70%。
　　2008年次贷危机中的美国楼市与此类似，1997年中国香港楼市也类同。建立在沙滩上的大厦终将倾倒，唯有提前改变国人的预期，才能真正规避其财富被类似日本崩盘、美国次贷、香港楼市破产式的市场洗劫。
　　大家都听过小动物们拔萝卜的故事吧？小白兔拔萝卜之所以成功，不是因为它的力气大，而是前面其他小动物的力量累计到一定程度后的结果。同理，中国的“新国五条“也好，”新国七条“也罢，都是调控房价能量的累计，即使短期没有达到预期效果，但随着调控加强、反腐深化、银行信贷收缩、人民币由升值预期转为贬值实质、房产投资财商教育的深化引导，终将改变国人对房子的盲目热衷，抛下房产即财富的错误认知，房价终将被市场的真实需求所决定。
　　最后，对于政策的制定者而言，不可能左右逢源，让所有人都叫好。中国的国情是以民生为根基的，因此，制定符合大众自住需求、保民生的保障房和廉租房，是未来制定政策之根本，而非去预防商品房的价格下跌。
　　大家忽视房产投资财商教育的结果是什么？
　　1）、只关心资产规模，而轻视现金流；
　　2）、只关心价格高低，而丢弃价值判断标准；
　　3）、仅关注项目本身，而忽视市场的趋势；
　　4）、仅考虑项目位置，而忘却了投资的主体是自己，因为人是投资成功与否的关键，而非产品本身。