房地产，已毫无争议的成为了当今中国社会最为敏感的词汇之一。和中国经济现状冷暖难辨一样，中国房地产市场的冷暖也同样让人糊涂。美国《纽约时报》不久前报道，在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50%……中国房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂？然而如果此时房地产泡沫真的破灭了，那么对整个中国经济体制来说无疑是毁灭性的打击。那么ZF因如何去面对以及实施怎样政策去调控这次危机？        不过，这并不是我要讲的话题，我要讲的是**房产泡沫的形成过程和原因以及房地产动荡对中国经济体制所带来的影响。        我认为，21世纪中国的资本投机市场大约就可以分为三个领域，一是股市（证券市场），二是黄金（贵金属市场）、三是房地产市场。或许很多人觉得还有个艺术品（古董收藏）投资市场，因为有句俗话叫：“盛世藏古董，乱世买黄金”嘛。我没理由否认艺术品的收藏价值，但总的来说，对于这个在经济政治领域都动荡不安的时局体系中，个人并不觉得古董收藏有多大的投机意义。或许因为几次具有一定规模的经济危机或军事战乱就会让你身边的一切事物都变成古董。而古董的价值更多的是体现在它的稀缺性。没有了稀缺性，也没有了投机价值可言。所以我只把中国的资本投机市场分为股市、黄金和房地产三个领域，而不包括艺术品投资。        房地产之所以会迅速崛起，很大程度源于其他两大投机市场（股市和贵金属市场）的衰落。据了解，五一之前最新的上证指数为2026.36，而要知道，在06、07年股市最辉煌的时期指数一度超过了六千点。股市泡沫的破灭使得近2/3的资金撤离股市，这些资资金如果直接流向普通商品消费市场，必然会造成严重的通货膨胀，所以必须有一个投机性较强的市场来稀释这些资金的流动性。这就是房地产市场。当然黄金市场不必多说，极盛一时的“黄金大妈”已经证明了一切。当然，我也曾是黄金价格动荡的受益者，去年叙利亚化学武器事件发生后，西方列强试图强制干预。受助于叙利亚局势，我断定黄金或有继续冲高的可能(黄金为最大的资金避险港)。于是增仓好几十手黄金股。结果第二天就涨停了。直到现在我还生活在那些甜蜜之中。根本停不下来，，，（跑偏了）                                                      上面以宏观投机市场角度分析了房地产泡沫的成因，现在我们从微观角度去解读房价居高不下的原因。房地产的形成过程大概就是：开发商向银行申请贷款——付土地出让金和税费向ZF买地皮——购买原材料和劳动力建筑建材——成品房拿到一级市场上交易——二手房到二级市场上流通。而房价之所以会高，可能原因有两个：一是开发成本高（开发成本包括劳动力成本，材料成本，以及土地出让金和各种税费。），二是需求量太大，（可以直接忽略）。数据显示，开发商开发成本最大的可控量就在土地出让金和各种税费上，占开发成本的60%以上。所以要想让房价降下来，就要降低土地出让金和各种相关税费。而反观ZF，以杭州为例，2013杭州ZF土地出让金收入达到了4000亿，占到了整个ZF财政收入的40%以上。        可见，要使房价降下来，必然得降低开发商的开发成本，不过同时也会极大地减少ZF的财政收入，ZF的财政收入少了，可投资的资金就少了，可投资的资金少了，GDP就下来了，这恰好是ZF最不愿意看到的结果，所以我们的ZF宁可房价高，宁可年轻人成为房奴，宁可社会经济结构发展混乱，也不愿意看到GDP的持续下行，这就是我们的ZF，这也是房价降不下来的原因。中国经济增长对房地产的依赖是不言而喻的，同时与房地产相关的金融活动也成为中国整个金融体系的基础。 分析一下房地产对中国经济有多重要： 　　1. 对GDP的影响：2013年房地产直接投资占全社会固定资产投资的26%。此外，房地产行业与其他制造业和服务业高度相关,如建筑、钢铁、水泥、化工、交通运输、租赁等。我们估计，2013 年约7%的固定资产投资与房地产投资间接相关。因此，2013 年固定资产投资中有约33%与房地产行业直接和间接相关，从而贡献了GDP的16%。这意味着如果房地产投资下降10%的话，如果其它因素保持不变，固定资产投资和GDP的增速将可能分别下降3.3 和1.6个百分点。 　　2.影响基础设施投资：基础设施投资资金很大程度上来自地方ZF融资平台，而后者严重依赖于土地出让金收入。基础设施和房地产投资约占总投资的一半。制造业投资占比约为33%。我们预计，钢铁、水泥和建材可能占制造业投资的10% 。 　　3.影响信贷和金融稳定：2013年，房地产贷款余额(含按揭贷款和开发贷款)的比例从2005年的14%上升到了20%。在新增贷款中，房地产贷款占比甚至更高，2013年达到了26%。此外，我们认为，房地产企业是影子银行领域的主要借款人，不过其实际借款规模尚不清楚。 　　4.影响ZF总收入：2013年ZF总收入达到人民币17万亿元(占GDP的29%), 其中包括11万亿元税收收入和4.1万亿元土地出让金收入；其中39%与房地产市场相关。具体来说，土地出让金收入占ZF总收入的23%。2013年房地产相关税收占税收收入的23%，占ZF总收入的15%。相对于中央ZF, 地方ZF更加依赖于土地出让收入，因此其财政状况愈加令人担忧。        中国经济依赖房地产，中国ZF依赖房地产，然而高房价却又是推进城镇化和维持经济长远增长的重大阻碍。如何在有效地调控房价，从而促进城镇化计划的推进，利用城镇化的契机实现经济结构的转向，可能才是最严峻的任务。