上海房均价将跌破3500元/平方米以下：阳民每日评论
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据2008年2月25日《中国证券报》报道，2007年2月15日-21日期间，上海商品住宅（指新房，剔除配套动迁房的住宅部分）成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平方米。这是自2007年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平方米万元的大关。文章引用薛建雄的话说，“从近期的市场行情来看，楼市均价走低是必然趋势”。更重要的是，薛建雄认为“年初高档楼盘上市偏少，一周成交均价破万存在一定的偶然性”。薛建雄表示，从中期来看，新房成交价应该还是会在10000—11000元/平方米徘徊，商品住宅成交均价应该很快就能回升到1万元/平方米以上。
不过，很遗憾的是，市场并未按照薛建雄的预测运行，而是相反。上海房价依然持续缓慢走低，而且量也放小，人们开始怀疑当前房价的科学性，许多经济学家说，上海房价确实存在着泡沫，而泡沫究竟多大，谁也没有说清楚，但是，一个被广泛使用的且众所周知的指标就是“房价收入比”，这个指标的浅显逻辑是，住房是要用收入来买的，而从人文关怀和社会普适价值这个角度看，这个购房的计算收入也必须是保证最大多数的人能够触及的底线，而另一方面，住房是大众化的稳定性强的产品，因此，购房的收入也应该而且必须是人们的稳定收入。
上海房地产经过近几年的飞速发展，到了1997年之后，无论是成交套数还是成交面积，特别是住宅交易的增长情况都出现了显著的下降，如表1和图1所示。
表1    存量房交易情况（1994～2006）
年  份 成交套数 成交面积 其  中
 （套） （万平方米） # 住  宅 # 办公楼 # 商业营业用房
1994  2 821   31.76   10.59 　 　
1995  4 176   60.87   19.70  
1996  4 689   82.29   25.09 　 　
1997  9 180   162.40   87.68   23.95   14.95
1998  24 501   315.23   197.56   21.49   18.28
1999  44 234   510.84   336.69   37.63   14.61
2000  96 348   778.52   648.23   39.48   21.65
2001  164 598  1 422.43  1 031.48   56.99   57.24
2002  204 239  1 790.50  1 341.60   65.70   91.80
2003  263 297  2 306.28  1 807.57   105.14   114.28
2004  303 291  2 726.70  2 222.24   117.12   121.39
2005  189 896  1 971.50  1 608.20   88.10   78.00
2006  184 194  1 706.81  1 375.22   67.35   46.53
[说明]：数据来源于《2007年上海统计年鉴》表17.11。
然而，为了更详细地了解上海房价的真实状况，我们必须对此做深入的分析，首先第一要分析的是住宅投资和竣工建筑面积的“增长”状况，之所以加一个引号，因为从研究发现，这增长实际上是在降低，即出现了负增长，尤其明显的是，近两年来，增长趋势放缓，且出现了负增长格局，如表2和图2所示。
表2  住宅投资和竣工建筑面积（1978～2006）
年  份 住宅投资额 占全社会固定资产投 住宅竣工建筑面积 市区人均居住面积 市区人均使用面积
 （亿元） 资总额比重（%） （万平方米） （平方米） （平方米）
1978   1.79   7.4   199.61   4.5 
1979   2.23   6.9   215.99   4.3 　
1980   4.24   10.4   304.32   4.4 
1981   9.87   18.1  1 380.70   4.5 　
1982   10.95   15.3  1 363.63   4.7 
1983   11.16   14.7  1 347.79   4.9 　
1984   15.72   17.0  1 788.44   5.0 
1985   25.18   21.2  2 112.04   5.4   7.5
1986   28.03   19.1  1 790.01   6.0   8.3
1987   35.79   19.2  1 874.90   6.2   8.6
1988   44.73   18.2  1 758.29   6.3   8.7
1989   34.67   16.1  1 246.58   6.4   8.9
1990   42.94   18.9  1 339.02   6.6   9.1
1991   48.92   18.9  1 160.61   6.7   9.3
1992   61.23   17.1  1 379.18   6.9   9.6
1993   77.14   11.8  1 017.54   7.3   10.1
1994   300.65   26.8  1 349.24   7.5   10.4
1995   433.76   27.1  1 746.82   8.0   11.1
1996   466.99   23.9  1 872.65   8.7   12.0
1997   458.22   23.2  2 179.68   9.3   12.9
1998   404.96   20.6  1 963.51   9.7   13.4
1999   378.82   20.4  1 731.55   10.9   15.1
2000   443.90   23.7  1 724.02   11.8   16.3
2001   466.71   23.4  1 743.90   12.5   17.3
2002   584.51   26.7  1 880.50   13.1   18.1
2003   694.30   28.3  2 280.79   13.8   19.0
2004   922.61   29.9  3 270.43   14.8   20.4
2005   936.36   26.4  2 819.35   15.5   21.3
2006   854.15   21.8  2 746.80   16.0   22.0
[说明]：数据来源于《2007年上海统计年鉴》的表17.2 住宅投资和竣工建筑面积（1978～2006）。
另一方面，从需求角度来看上海房地产状况比较有意思，当然，由于需求角度的测度比较复杂，我们首先分析这些变量与上海房产需求的关系。
第一、上海市国民生产总值以及人均国民生产总值，这是体现上海市整体经济能力的指数，而这两个指标最有价值的是人均国民生产总值，因为最后体现在民众购买行为上的应该是每个人的国民生产总值，即每个人的经济能力，如表3所示。
表3  上海市生产总值（1978～2006）
年  份 上海市生产总值 其  中 　 人  均
  第一产业 第二产业 其  中     第三产业 生产总值
 （亿元）   工  业 建筑业 　 （元）
1978   272.81   11.00   211.05   207.47   3.58   50.76  2 497
1979   286.43   11.39   221.21   216.62   4.59   53.83  2 568
1980   311.89   10.10   236.10   230.87   5.23   65.69  2 737
1981   324.76   10.58   244.34   237.12   7.22   69.84  2 813
1982   337.07   13.31   249.32   240.75   8.57   74.44  2 877
1983   351.81   13.52   255.32   246.26   9.06   82.97  2 963
1984   390.85   17.26   275.37   263.19   12.18   98.22  3 259
1985   466.75   19.53   325.63   311.12   14.51   121.59  3 855
1986   490.83   19.69   336.02   318.89   17.13   135.12  4 008
1987   545.46   21.60   364.38   336.54   27.84   159.48  4 396
1988   648.30   27.36   433.05   399.53   33.52   187.89  5 162
1989   696.54   29.63   466.18   432.92   33.26   200.73  5 487
1990   781.66   34.24   505.60   469.83   35.77   241.82  6 107
1991   893.77   34.06   550.64   514.79   35.85   309.07  6 954
1992  1 114.32   34.16   677.39   636.68   40.71   402.77  8 650
1993  1 519.23   37.82   902.38   846.71   55.67   579.03  11 758
1994  1 990.86   47.61  1 148.45  1 074.37   74.08   794.80  15 352
1995  2 499.43   59.82  1 419.41  1 308.20   111.21  1 020.20  19 225
1996  2 957.55   68.72  1 596.72  1 452.79   143.93  1 292.11  22 700
1997  3 438.79   72.03  1 774.02  1 598.91   175.11  1 592.74  26 352
1998  3 801.09   73.84  1 871.89  1 670.19   201.70  1 855.36  29 104
1999  4 188.73   74.49  1 984.64  1 787.98   196.66  2 129.60  31 979
2000  4 771.17   76.68  2 207.63  1 998.96   208.67  2 486.86  36 217
2001  5 210.12   78.00  2 403.18  2 166.74   236.44  2 728.94  39 340
2002  5 741.03   79.68  2 622.45  2 368.02   254.43  3 038.90  43 143
2003  6 694.23   81.02  3 209.02  2 941.24   267.78  3 404.19  50 032
2004  8 072.83   83.45  3 892.12  3 593.25   298.87  4 097.26  59 928
2005  9 164.10   90.26  4 452.92  4 129.52   323.40  4 620.92  67 565
2006  10 366.37   93.80  5 028.37  4 670.11   358.25  5 244.20  75 990
[说明]：数据来源于《2007年上海统计年鉴》表4.1 上海市生产总值（1978～2006）
第二、但很显然，国民生产总值并非是在人们口袋中的可支配收入，因此，必须考察职工的工资收入，特别是职工的平均工资收入状况，这是决定上海房价走势的一个非常关键的变量，如表4所示。
表4  职工工资总额和平均工资（1978～2006）
年  份 职工工资总额 其  中     职工平均工资 其  中    
 （亿元） 国有单位 集体单位 其他单位 （元） 国有单位 集体单位 其他单位
1978   28.12   23.82   4.30    672   716   500 
1979   32.73   27.63   5.10 　   784   834   590 　
1980   38.10   31.59   6.51    873   918   702 
1981   39.59   32.42   7.17 　   870   910   727 　
1982   41.34   33.71   7.63    883   920   750 
1983   42.91   34.93   7.98 　   897   935   763 　
1984   53.72   43.19   10.08   0.45  1 110  1 160   938  1 149
1985   68.99   55.50   13.00   0.49  1 416  1 467  1 227  1 628
1986   83.35   67.49   15.15   0.71  1 689  1 752  1 443  2 029
1987   94.78   77.19   16.87   0.72  1 893  1 960  1 623  2 510
1988   114.47   93.62   19.55   1.30  2 277  2 354  1 951  2 715
1989   131.10   105.08   23.77   2.25  2 608  2 691  2 259  3 235
1990   146.78   119.26   24.30   3.22  2 917  3 037  2 394  3 611
1991   172.84   139.12   28.51   5.21  3 375  3 487  2 817  4 363
1992   217.21   175.95   32.89   8.37  4 273  4 451  3 363  5 486
1993   279.33   206.12   36.60   36.61  5 650  5 784  4 253  7 043
1994   357.89   259.78   44.73   53.38  7 401  7 529  5 389  9 617
1995   440.75   314.69   51.61   74.45  9 279  9 578  6 309  11 518
1996   492.70   348.96   54.92   88.82  10 663  11 015  7 051  13 186
1997   510.10   353.69   53.69   102.72  11 425  11 733  7 329  14 313
1998   510.35   330.10   44.13   136.12  12 059  12 361  7 138  14 430
1999   583.54   366.21   43.22   174.11  14 147  14 419  7 935  16 736
2000   614.53   371.39   39.35   203.79  15 420  15 737  8 041  17 942
2001   678.29   389.91   35.79   252.59  17 764  17 820  8 525  20 865
2002   733.31   404.44   31.54   297.33  19 473  19 777  8 707  21 886
2003   803.84   430.92   30.52   342.40  22 160  22 541  9 844  24 359
2004   837.39   428.49   29.36   379.53  24 398  24 726  11 539  26 270
2005  1 146.97   463.24   28.44   655.29  26 823  28 803  12 819  26 792
2006  1 475.93   539.88   28.41   907.64  29 569  36 010  15 209  27 459
[说明]：数据来源于《2007年上海统计年鉴》。
第三、事实上，除了职工工资收入之外，还有其他非工资收入，包括各种奖金和其他渠道收入，这也是影响上海市居民购买住房的重要决定因素之一，如表5所示。
表5  从业人员报酬（1978～2006）
年  份 从业人员报酬 按产业分 按登记注册类型分
 （亿元） 第一产业 第二产业 第三产业 国有单位 集体单位 其他单位
1978   28.18    1.31    17.18    9.69    23.88    4.30  
1979   32.90    1.44    20.43    11.03    27.77    5.13  　
1980   38.26    1.66    23.42    13.18    31.71    6.55  
1981   39.76    1.61    24.40    13.75    32.55    7.21  　
1982   41.55    1.59    25.15    14.81    33.83    7.72  
1983   43.21    1.48    26.07    15.66    35.07    8.14  　
1984   54.13    1.63    33.29    19.21    43.39    10.29    0.45
1985   69.63    2.10    42.86    24.67    55.96    13.18    0.49
1986   84.89    2.45    51.70    30.74    68.32    15.84    0.73
1987   96.36    2.64    58.18    35.54    78.15    17.46    0.75
1988   117.04    3.18    70.35    43.51    94.78    20.91    1.35
1989   134.04    3.60    81.41    49.03    106.57    25.17    2.30
1990   150.48    4.02    89.48    56.98    121.56    25.64    3.28
1991   177.55    4.64    105.25    67.66    142.00    30.24    5.31
1992   223.36    2.47    135.49    85.40    179.43    35.40    8.53
1993   290.42    2.57    157.10    130.75    212.10    39.56    38.76
1994   374.44    3.11    186.81    184.52    268.19    48.59    57.66
1995   465.67    3.53    232.10    230.04    324.72    56.99    83.96
1996   521.63    3.72    250.94    266.97    359.56    60.18    101.89
1997   547.87    3.69    245.59    298.59    366.61    60.11    121.15
1998   554.86    3.47    255.43    276.61    342.88    49.65    162.33
1999   635.84    3.35    277.11    332.39    380.58    48.36    206.90
2000   647.55    3.32    283.20    361.03    369.65    38.88    239.02
2001   716.95    3.25    301.93    411.77    389.26    36.91    290.78
2002   788.55    3.76    333.64    451.15    404.89    34.18    349.48
2003   873.06    2.53    373.19    497.34    434.93    32.43    405.70
2004   925.33    2.69    383.84    538.80    435.30    31.00    459.03
2005  1 245.44    3.21    478.97    763.26    474.39    30.28    740.77
2006  1 598.09    3.92    646.41    937.76    559.02    31.15   1 007.92
[说明]：数据来源于《2007年上海统计年鉴》的表9.1从业人员报酬（1978～2006）。

为此，我们将从业人员报酬与住宅投资进行分析可以发现他们之间的缺口，如图3所示。
同样地，通过进一步研究他们的一阶导数以及相互之间的关系发现，上海房地产市场已经进入了衰退时期，如图4所示。
通过反复试验，我们最后研究发现了如下规律：
PZ1=-0.05257+1.526 PGDP1+1.432 PS1-0.324 PB1
(-0.226)    ( 0.800)    ( 0.588)   ( -0.054)
    R=0.36；F=1.194
显然，无论是方程的拟合优度还是变量的拟合优度，而且变量的显著性都不强，也就是说，没有通过F检验和T检验。然而，我们通过相关性研究发现，这四个变量的之间的关系却比较强，如表6所示。
表6  住宅投资、GDP、报酬以及工资等一阶变动的相关系数
  PGDP1 PS1 PB1 PZ1
PGDP1 1.000 .715 .528 .339
PS1 .715 1.000 .759 .324
PB1 .528 .759 1.000 .220
PZ1 .339 .324 .220 1.000

通过多方面分析，我们认为，上海市的人均报酬将是影响未来上海市房地产市场的最关键变量，因此，我们经过自回归发现，有：
PB1(t)=0.114 +0.566PB1（t-1）-0.290PB1（t-3）
(2.960)   (3.166)     (-1.453)
R=0.573；F=5.382
因为上述模型采用的是人均报酬的一阶波动，并经过检验，由此可见，人均报酬将按照这个模型变化，即得到未来15年的上海市人均报酬预测值，如图5所示。
不扣除物价上涨指数，也不折现，直接可以总和未来15年人均报酬，即
PBexcept(15) =816106.98元
显然，即使用1/3购买住房，而面积在85平方米的话（这也是我们在上海居住时，单位提供给我们住房的平均面积——两室一厅），则每平方米的价格就应该是3200元。
当然，我们还可以从另一个角度计算这个问题，这样思路更简单，即如果按照中国人的承受能力和消费习惯，即使让15年的收入按2/3的比例全部买住房，而按当今的上海市平均工资（29 569元，2006年数据，来源于《2007年上海市统计年鉴》）计算，即29 569X15X0.66667=295690，而依然按85平方米计算，则房产价格应该也在3478.7元附近，即也在3500元以下。换句话说，在笔者看来，凡是房价超过3500元/平方米以上的房价都存在大量的泡沫，而这些泡沫会随着社会的渐进理性而自动消解。
很显然，按照现行的上海市房均价9767元/平方米计算，即使85平方米，也在830195元，而对于家庭收入在59138元（人均工资29 569元，一家两口收入者计算）的上海居民来说，其房价收入比就是14：1；而世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；日本是4：1。因此，上海房价的泡沫也将被大幅度挤压，从而回归到3500元以下。
仔细想想这个价位非常合理，事实上，东亚金融危机期间，日本房价跌了三分之二，香港房价最高也曾跌破三分之二以上，尽管奥运会和世博会可能会给中国房地产市场带来一定的利好面，但根据世界“大会”举办城市的房价走势来看，上海房价大跌是必然趋势，特别是，笔者在接受一些记者采访时还指出，由于中国与其他国家的特殊之处，中国房产市场与其他国家的房产市场也不同，因此，通过政治能量硬拉高的房产价格将在回归市场之后，被市场力量打压的可能性更大，因此，房价也将跌得更为凄惨。
当然，房价既是经济的晴雨表，也本身是经济波动的成因，如美国次债危机等。而这些与中国大盘股市以及整个宏观经济层面又有着千丝万缕的联系，阳民将在近期组织系列文章分析中国宏观经济的整体走势以及大盘股市行情，笔者的视觉与一般的机构不同，因为笔者坚信，作为自利的中国政府，即使救市也一定采取趁火打劫掠夺式的救市，为此，救市的策略就被限制在某些狭小的范围，同时，我们还预测中国未来3年股市的行情变化，特别是大小非解禁，中国政治层面变革，以及世界市场的变化等的影响，欢迎关注，也欢迎提供资料，来稿请交：Ampoc.org@hotmail.com。
2008年4月7日星期一