最近房地产放松限购已经是大势所趋，原因是当局的默许，更加重要的是因为房地产市场自身的结构性问题，在“不调而调，或者就是差异化调控”的大方针下，各地的市场出现预期分化，有的是认为房地产市场是短期阵痛，有的开始着手长期的发展，有的是归于周期性下行因素，类似于08年的周期性下调。。。。。。

                                   一、放松限购对结构性问题的房地产市场无能为力

      中国的房地产市场作为中国经济的牛鼻子，能够管十年吧，近期，由于一反常态，在李克强经济学的“不调而调”的高明政策下，地方政府打着“放松限购即去行政化”，我们认为，存在结构性问题的房地产市场，何表面的调控和刺激都是没有效果的。下面是来源于国家统计局的数据：
   
      
       二、房地产是中国“转换结构的产业升级”中的“核心中的核心”

        好吧，回归正传，我们需要从经济运行中寻求一些问题的答案，才能明确之后的经济大局发展，从而看清方向。
       大局上自然要看房地产市场的未来趋势，这是中国问题的核心中的核心。数据我不再重复了，许多数据表明了房地产市场的极端重要性，包括房地产行业的产值占GDP、投资占社会投资的比重，还有带动的就业和土地财政的贡献，还有拉动GDP增长的系数，以及房地产业所占银行贷款的份额。。。。。。。
         本文讨论的 有趣的一个背景是中国的上半年的GDP增长7.5%，外界报道是中央经受了考验并且交出一份合格的答卷。根据相对独立的汇丰银行(HSBC)预览版采购经理人指数(PMI)显示，中国工业活动已达到自去年1月份以来最为繁忙的水平。是的，对于中国的经济形势的判断相对好转，从外部市场的好转（进出口数据的好转），投资率的增长止跌，还有汇丰PMI数据的上升，可以说是短期内已经过关。但是正如同样的研究报告所指出的，仅仅在此之前，这个已经“高度杠杆化”的经济体中曾出现“信贷”的快速增长，这是否意味着中国出现了经济上的新变化呢？我们要看看放松限购的房地产市场的后面是什么，聚集的方面，无疑就是“信贷”，也就是传说中的学者热烈讨论的“水和面”关系中的“水”（而“面”是行业结构）。        
      在中国的经济结构中，房地产市场是核心，而且足够尖锐的说辞是说中国经济结构转变“核心中的核心”，最起码退一步也是非常重磅的因子，因为在中国，经济学也同样存在潜规则，即往往有些东西是精英们“心知肚明却不会大张旗鼓地”说出来的，例如金融业的坏帐，例如房地产市场的泡沫，而房地产对经济的绝对性支撑，不是因为其他，而是因为利益集团的经营下，整个经济结构早已经严重依赖银行信贷，无论是异常表现的银行“钱荒”、还是中国的M2数据近百万亿，达到世界第一（多数人竞对此熟视无睹），对于这些“信贷”上的大放水和房地产市场受益的官商合谋的共谋行为（典型的中国式次贷）。。。。。。无论是政府还是经济学家，还有银行，早就都心知肚明，却就这样毫无责任感的放任了风险的增长，当我们注意到大多中产（70后及之前）已经拥有几套房子，不可避免受到了利益集团的绑架，所以希望房地产市场下降和恢复均衡的人，其实不多，这更加使游戏变得疯狂。

       那怕是在一个这样真正的赌场，主体们（政府银行地产商和无知的中产）主观的预期和客观的情况的博弈中，不同的主体也各有自己的利益诉求，所以然，博弈存在，中央政府和部份有良知的经济学家，还有少数商人，希望经济长期健康发展而对房地产市场的泡沫担忧日益增加；地方政府在GDP考核和竞赛的压力下，则总希望房地产市场价格继续上涨，并且土地财政能够持续；银行和房地产商的正常预期是房价绝对，无论如何都不能下跌，否则大家一损具损，最终都损失惨重；许多中产者的思想则是房地产市场一旦下跌，我的资产就大大缩水了，根据财富效应，可能也影响到消费的预期。。。。所以大部份人都是希望政府不顾后果的放“水”救市，只有少数的人，包括刚需者和年轻人，会强烈希望房价下跌，这样明天才有希望。。。。。。这是力量悬殊的战争，一场房地产战争而不是货币战争，但是遗憾的是，中国的 房地产价格上涨论的唯一的敌人不是“人”，而是客观规律。

        一个商品价格，不是主观决定的，必须有其客观的价值，并且从而能够维持均衡水平上的价格，当类似于“郁金香”的投机狂潮（当年的荷兰如何失去世界强国的地位，教训深刻），在房价预期上涨的主导下，中国的房价于是乎，获得十几年奇迹般的上涨，不仅保持和创造了“世界上的少数几个国家的房价甚至在世界性危机中也只升不下跌”的奇迹，还伴随了一系列的独特现象，中国的M2百万亿和理财产品的狂热，就是其中的姣佼者，无情的是，客观规律这时出来告诉大家，嗯，就是主观的预期，投资的狂热是没有用的，因为房价没有一个实际上的支撑，如此高的房价最终会崩溃，这是这么简单的故事，其他国家的高房价在泡沫过度刺激下，无一例外破灭，都在疯狂上涨后就急剧下降，这样的案例国际上屡见不鲜，包括制造了日本十几年的衰退的日本房地产泡沫、迪拜，香港泡沫，还有美国的次贷。。。。。后面的阴影无一例外，正是客观规律，即经济学中的那个看不见的手，如此无情的调控，暗合李克强的不调而调，实质就是让看不见的手起作用而已！！

------------这些预期到底是没有用的，预期是代表了人的主观的愿望，房价上涨是利益集团的主观愿意，尽管这些利益集团采取了诸多行动，今天还在努力，其中获取更多的信贷的支持，是最重要的行动，而限购和取消限购都只是其中一种没有什么大意义的行动。可惜，在主观的预期中，客观的规律不为所动，制约房价中的因素有许多，例如成本、需求，恐慌、不良坏帐，空中楼阁的游戏再努力去持续，也是妄图。。。。。经济学规律作为唯一的、例外于利益集团考虑的因素：它的均衡价格不因为你放松限购而上涨，或者限购而下降，也不因为你的鼓吹刚需而上涨而又鼓吹泡沫而下降。。。。。。它就在那，你在或者不在都在那！

三、中国经济增长的奇迹：一个信贷疯狂的的故事

        刚刚说到中国的经济上涨原因是信贷。现在介绍一篇比较客观而到位的分析了信贷的文章：早在6月份，一篇世行的文章中，2014年06月06日 14:49 PM《

世行对中国信贷快速增长提出警告》世界银行

(World Bank)就对中国信贷快速增长提出了警告，并敦促中国政府改革金融体系，加强对不透明的影子银行业的管理。世行担忧中国领导人倾向于采取更多基于信贷的刺激举措，来保持国内生产总值(GDP)的高增长，周五早些时候，中国银监会(CBRC)承诺将鼓励银行加大针对小企业和购房者的贷款。

    世界银行在一份报告中，督促中国政府摆脱对信贷和房地产的依赖，并采取措施，“渐进且有序”地削减地方政府在此次全球金融危机之后累积的巨额债务。为了完成一些能够提高GDP、但很多情况下并不需要的基础设施项目，这些地方政府不得不大量举债。这些项目很多是在中国政府2009年初启动大规模经济刺激计划之后上马的。此后，地方政府一直通过来自影子银行的高息贷款来偿还早先的银行债务。世界银行表示：“（中国）需要实施财政和金融改革，以应对中期金融安全风险。”“第一项任务包括有效管理信贷的快速增长，包括监管不那么完善的影子银行体系。”“第二项任务是渐进且有序的削减地方政府通过预算外准财政平台累积的巨额债务。”世界银行警告称，这些改革“可能会损害长期增长”。世界银行的言论与国际货币基金组织(IMF)周四发布的类似报告不谋而合，IMF的报告称，中国经济过度依赖信贷。实际上吴敬链等知名经济学家们在今天，都已经达到了共识，中国经济 增长奇迹的后面是信贷--投资的天量的驱动。
    至此，基本上可以肯定，作为经济的核心房地产市场的支撑正是源于信贷的支撑，这样的理解也容易理解为什么中国有近百万亿的M2的量。所以第一个结论也就一再呼之欲出而现在出来了：房地产的限购没有用，除非是放开对房地产市场的信贷的控制。

     其他观点：（一）经济核心的房地产市场为什么会下降？

实际上，房地产的大势所趋，已经非常明显，而且在08年已经有过类似的房地产市场自发下降周期的经历，当时的08次贷和政府的强信贷，拯救了房地产市场的衰退。据称当时的借贷已经到达疯狂，不管借贷对象的好坏，项目的质量如何，上级就是命令你迅速把贷款放出去！（中国式的次贷危机，违背经济规律的“政治决定经济”的教训），类似的情况，碰到不一样的国际环境，还有，最重要的是今天的温总已经是李氏，当次贷危机又已经结束，内外的形势皆变迁时，房地产市场如何可能再来一个四万亿，既然没有谁能够再给房地产主市场打一剂强心剂？就注定房地产市场应声下跌，是客观的规律，对于期望信贷拯救房地产市场的人，不要考虑一战力，就是政府无钱！地方政府债务危机矣；银行的“钱荒”伴随坏帐上升厉害；房地产商已经在资金上捉肘。
     实际上让房地产商最失望的是政府在克强经济学学指导下体现出某种尊重客观规律不再一味支撑房地产市场上涨的经济学智慧，正如我之前文章所指出的是当今的“房地产处于一种不调而调”的特殊情况：得到了有趣的结果，温氏曾经信誓旦旦要降下房地产的价格，使之到合理水平，结果在任内没有实现，今天在李氏调控下，却已经成为另一番景像:房地产市场自发在下降，实际上，政治干预经济还在继续，利益集团嗅到市场不祥的征兆，感觉到开始千方百计制造舆论，总之，就是要求政府出手救市，首要的就是希望银行开闸放水。李克强则提出了针对性的放水的对策，即所谓的“滴灌和点灌”。

（二）矛盾的房地产市场政策：大到不能倒的道德风险

       凡事不清者，等时日渐久，自然真相大白，回顾一下房地产调控的历史，不用说到2007年9月开始的调控二套房贷利率，后面的国四条，国十一条、国十条。。。总之，房地产的调控上具有史无前例的屡调屡涨，此前的房地产价格合理论，房地产永远上涨论，还有房地产健康没有泡沫的一切辩解，在今天大概都已经成空话。
       最希望房地产市场上涨的那些力量，也是最依赖和陷入房地产泡沫的力量，非常强大，从银行到地方政府，从住建部到央行，从房地产商到普通的拥有几套房子的中级，大腕任志强等都已经不再隐瞒自己的观点，让舆论上有非常有疯狂的意味。

       终于，吴敬链等老成稳重的经济学家和有政府背景的智囊团，不再是喜悦的表达对房地产价格“终于下降的兴奋”，而是开始纷纷表示 忧患。这才是中国的经济的真相，国人还相信，此前的政府是一心一意想降低房地产价格吗？没有真正降低就在喊救市。

     显然当局害怕危机，害怕泡沫的破灭，此何其矛盾，一方面为了长远的发展，为了经济的健康想要房地产的超高的价格下降，另一方面又担心房地产价格的下跌。另外一个巨头，林毅夫则声称:房地产仍将是中国经济发展的支柱产业_根据财经_中国网。说实施，地方政府救市确实曾经令百姓心头一凉，根据21世纪网 的报道。新华网则呼吁：地方政府应“就市”而非“救市” 。但是经过实践，我们发现，   这段时间，不到半年，正如我所强调的政府的不调而调控，的确高明，当你不再理会它时，不调控它时，房地产反而不断传出坏消息，甚至出现非常意外的情况：传统的利益集团在不断逼宫，要政府放开信贷，放水救房地产市场！！当然，李克强先在三亚博鳌论坛表了态，不会轻易救市，李氏坚守自己的长期施政目标，是一个难得的、有理想的好总理，他在演讲中，给市场发出明确、积极的信号,那就是目前经济平稳运行的基本态势没有改变,不必过于看重增速的小幅波动。只要就业保持稳定,主要精力应当放在调结构、促改革上。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军认为；其后又不断传出高层的讯息，是要求各地自己多元和区别面对市场的问题。
      这样政府的无情放手，央行奶妈的无情断奶，将使之房地产市场，成为地方政府的一场巨大的严峻的考验。这场考验可不像我们现在表面的那样风平浪静，而是内中漩涡暗涌，何谓经济和规律。。。。何谓腐败和无能，还有多年来的经济发展方式的大变迁：可怕的M2已经名列世界第一，“无所控制”的货币信仰支撑了“地方政府还有国企，加上房地产”近十年的不调整而无效率的快速增长，无效率的主要原因是：我们的社会在两极分化，贫富差距上的扩展！！这种分化，将如当年的法国大革命一样，导致社会断裂，作为稳定极的中产阶级不断消失。个人认为，失控的央行无疑将成为最大的未来经济危机的帮凶，甚至是这一切的罪魁祸首。

                                                                                     最后的结论：谁能淡定？

          放松限购后面的是慌乱和不淡定!!

         面对房地产下降，中央开始劝告地方政府和相关利益集团要淡定，一篇新华社发文如下：“就在一年多年，调控房地产的目标还是让房地产回归正常的合理区间，然而当房价真正开始掉头向下时，地方政府却无法淡定面对”。。。。。。“低价入市，快消库存，现在已经成为许多企业的断臂救生的办法，在市场终于回归它既定的轨道时，对于涨跌变化，政策制定者应该保持一点淡定。”
    中央呼唤的淡定，是高明的策略，然而考虑到即将的经济上的严重后果，谁能淡定？
      房地产的问题，在中国极其有典型性，甚至可以说是代表了中国经济问题的集大成者，无论是投机、腐败和政府之手乱用，央行在货币政策上的天生的缺陷（不要忘记，当美国出现次贷危机，曾经神话一般受到追捧的格林斯潘，迅速成为众矢之的！！），无效率的政府投资，还有银行信贷受到的盲目驱动。。。。整个就是粗放式发展和投机泡沫的典型版本。通过房地产市场，它是理解中国的经济增长的一个关键，即地方政府政绩和实体经济的分化，地方政府为主体的经济主导模式，慢慢 向无效率的方面演化，不管这个泡沫破灭最终的经济后果是什么？不管房地产市场的调整结果如何？我们要经历的是大的变迁，大的变革，或者要伴随巨大的社会动荡，这是无可避免的。幸运的的是   ，今天看到新的“公车改革”在顶层设计下已经开始，国企的“混合”经营也正式上路，军队改革和中央巡视组的改革也在紧锣密鼓中。。。。。。

    我们都应该明白，正如反腐上的雷厉风行到让人害怕，我们之前的“无所作为”的时代已经结束，或者是一个“投机和泡沫”盛行的时代已经结束，无论是政治还是经济上。我们要么在面对危机时崩溃，要么从危机中崛起。。。。这就是大势。

   

附注：关于房地产市场下行的报道， 最近房地产的市场风云变幻，或涨或跌，暗流涌动，最近的消息随意罗列如下：

1、-房产--人民网的文章：大额房贷断供潮：银行称三四线楼市完了。

2、英国《金融时报》文章：中国楼市确有崩盘危险

3、杭州降价潮背后的中国楼市迷局2014年05月16日 11:10
来源：金融界网站  凤凰网转载
4、当然也有反对者，例如：房地产“崩盘论”不科学FT中文财经文章
http://www.ftchinese.com/story/001056473

5、另外的文章如下：
6、关于限购：