坛友bobofion：
崔教授，您好！很多人认为，喜欢买房子是中国人的天性，因此在中国发展住房租赁市场很难，也不能解决房地产市场的问题，您对此有何意见？

坛友tony2008：
老师，您好？我知道您是房地产估值的专家，您对cap rate 在国内大宗物业交易中的作用是如何评估的啊?外资行都认为这个在中国不太适用。

崔老师好，请问为什么有很多人能有很多套房，却有更多的人一套房都没有

REITs在中国推出的难点在哪？仅仅是收益率吗

房产走势将会如何  崔老师

老师您好！关于房地产市场是否存在泡沫很有大的争论。请问您认为现在中国房地产市场存在泡沫吗？您认为我国房地产市场问题产生的根本原因是什么？谢谢

请问老师，过去房地产作为中国经济火车头的效益，已经渐渐消失了，后房地产时代，房地产的出路在哪块领域？房地产从过去的短期投资变成了真正的长期投资，开发一个项目从过去一年内收回投资资金到现在两年还不能收回投资资金，许多中小开发商面临资金断裂的困境，请问房地产投融资的新出路在哪？

您好，崔教授，我想请教的问题是：

您如何看待人民币汇率与中国房地产价格的走势？

崔教授，您好。想请您谈谈旅游产业发展带动新型城镇化建设的可能性，以及发展的关键因素和瓶颈？

崔老师，您好。关于未来购物平台的发展，对商业地产的影响和未来商业地产的发展。

你好，崔老师，我想问下中国房地产市场存在的问题与中国的城市化是否有某种内在联系？

请问中国地级市的房价与当地的人均GDP是何关系？谢谢。

老师您好，我想问一下我国房产税的问题，您预测何时实施，怎样的税率合适？对百姓的生活有什么影响？谢谢！

崔老师好
我本科建筑学，硕士应用经济学，毕业后希望从事房地产行业管理工作，现在感觉毕业论文没有方向，能否指点一二。

崔老师，您好！请问下对于国内房地产的财产税开征问题研究，应该从何入手，房地产价格评估发展前景如何

这几年上海的房价会跌么？

房地产业是一个内涵丰富的产业体系，房地产市场也是由多重细分市场构成的市场体系。房地产业内的各个子行业，大多是各个房地产细分市场上重要的市场主体，很多情况下是作为各细分市场上的供给方。因此，房地产业的行业结构，就会影响到房地产细分市场的供给状况。例如，由于中国房地产业内尚未形成规模化的“住宅出租业”，因此，中国住宅租赁市场上缺失专业化、规模化的机构出租人，供给方以非职业化的家庭出租人为主，这决定了中国出租住宅的特有品质：缺乏安定性和专业化服务。而这又影响了住宅租赁市场的需求：以被动需求（买不起住宅只能承租）为主，主动需求（并非买不起住宅而是因特定的住宅偏好或理性的租买选择而承租）较少。再如，由于中国房地产业内尚未有REITs业存在，个人房地产投资无法通过购买REITs企业股资来间接投资，而只能以直接购买房地产来直接投资，导致房地产买卖市场（特别是住房市场）上投资需求旺盛。

      房地产业是指包含房地产开发、经营、管理和服务的产业群体。美国房地产业与中国房地产业最主要的区别是这个产业群体的行业构成很不相同，根据2007年美国经济年鉴(U.S. census Bu reau,2007 E conom ic C ensus, S ector 23 ( R elease Date: 8 /14 /2009 ))，美国房地产业收入的行业结构中，占比最大的是房地产出租业（real estate lessors）.达31.97%，房地产出租业是由从事房地产投资、持有并进行租赁经营的企业组成，它们通过自己开发或收购来获得房地产，主要是办公楼、购物中心、公寓、工业房地产等收益性房地产，长期持有并租赁经营。这样的行业，在中国房地产业内，几乎尚未成型。中国房地产业至今仍以类制造业的房地产开发业为龙头老大。为什么说它是“类制造业”？因为它的经营模式实在是与制造业的一般模式（采购原料-制造产品-销售产品）并无本质区别。美国房地产出租业的经营模式及企业现金流模式，都与类制造业的中国房地产开发业完全不同，关于这一点，如想详细了解，可以读我的《中美房地产业比较：内涵、属性与功能》。

      美、中两国房地产业的行业构成及其龙头行业经营模式的差异，实质上是两国房地产业发展阶段差异的外在表现。房地产业作为一个内涵丰富的产业群体，它的发展有其客观规律。但这种特有规律又顺应了经济发展的一般规律——分工演进规律：任何一个经济体系都面临着分工经济和交易费用的两难冲突。交易效率越高，折中两难冲突的空间就越大，分工水平也越高。随着分工的内生演进，社会的商业化和市场化程度相应提高。房地产商品的流通方式，受分工演进的影响很大。房地产流通，实质上就是房地产产权和价值的运动。房地产流通方式的演进方向是：通过流通中的产权形式创新，来实现房地产价值运动的重构，以有利于提高房地产价值实现的可能性。它或者是通过价值支付时点的分散化，或者是通过价值支付主体的分散化，或者是将以上两者结合。而这两者都伴随着房地产业内新的分工格局和新的行业出现。因此，在自由市场经济条件下，房地产流通自发演进的方向规定了房地产业内生演进的基本路径，那就是，房地产业内逐渐产生行业分化，自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业（它们也是最主要的房地产出租人）和为房地产投资业服务的房地产开发、房地产金融、房地产经纪、房地产设施管理等细分行业。从美国房地产业的发展历史来看，房地产出租业中的许多企业都是从类制造业的房地产开发企业转型（更准确地说是“进化”）而来的，这恰恰是上述路径的一种反映。

     当然，上面所说的是影响美、中两国房地产业差异的内生因素，除此之外，还有一些外生因素（如经济体制、社会制度、城市化与产业结构、金融市场状况等）也有着重要的影响作用。

根据近年来我对房地产市场运行机制的研究，我认为“房地产租买选择机制”是房地产市场中非常重要的一个机制。大家知道，房地产市场是由多重细分市场构成的市场体系，因此，房地产市场的运行机制中，除了一般商品市场运行机制中共同的种类（如供求机制、价格机制、竞争机制等）之外，还有一类非常独特的机制，那就是关联房地产子市场的互动机制。房地产市场中存在着许外相互关联的子市场，如买卖市场与租赁市场、土地市场与房产市场、增量房市场与存量房市场、房地产直接投资市场与房地产间接投资市场，等等。这些相互关联子市场之间存在相互影响、制约的互动机制。DiPasquale 和 Wheaton（1992)对房地产买卖市场与房地产租赁市场之间动态均衡的分析，就揭示了在理想状态下这两个子市场之间的互动机制。崔裴、严乐乐（2010）将其称为：房地产租买选择机制，并以模型推演方式证明：除非存在抑制住房投机的外生因素，当住房资产升值并推动住房价格不断上涨时，租买选择机制的缺失会促使住房价格持续高于价值，从而形成房地产泡沫。崔裴、胡金星、周申龙（2014）通过实证研究发现，在住房租赁市场发育成熟的国家（如德国、美国），住房租买选择机制存在并使得住房买卖价格受住房租金制约而减少波动。

崔裴、胡金星、周申龙（2014）的实证研究发现，在住房租赁市场发育成熟的国家（如德国、美国），住房租买选择机制存在并使得住房买卖价格受住房租金制约而减少波动。但是，“房地产租买选择机制” 以自有房屋所提供的服务和承租房屋所提供的服务相互可替代为前提。而相关研究显示，我国自有住宅者比租赁者具有更高的居住满意度（虞晓芬、黄忠华，2010），由于住房租赁市场的不完善以及ZF在租赁市场管理上的失职，对租户权利保护不够，相当大比例的居民由于租房会面临随时搬家的风险以及会被认作暂住人口而不愿租房（陈多长、余巧奇、虞晓芬，2011）。这反映了我国承租住房不具备与自有住房的完全替代性，这导致我国住房市场上租买选择机制的缺失。很多人感觉到中国人天性喜欢买房子，大很大程度上正是由于我国承租住房的这些缺陷所引起。但是，对老上海住房市场略知一二的朋友就知道，解放前上海有很多由机构出租人出租的公寓住宅，如枕流公寓、诺曼底公寓、丁香公寓、常德公寓等，周璇、张爱玲等许多社会名流都租住在这些公寓里，他们大多并非出于买不起住房而被动选择承租住房。因此，我不赞同“喜欢买房子是中国人的天性”这一说法，更确切地说，当下的中国人特别偏好买房子是当下特定条件下必然产生的“合理”行为。l因此，要改变中国房地产市场的问题，一个关键的路径就是通过建立恰当的住房租赁制度，使得出租住房具有与自有住房尽量接近的居住品质，从而引导市场需求，使“住房租买选择机制”形成并产生作用。

REITs的推出的前提是立法律和金融体制改革，这两方面目前在中国都是改革的难点，

       我一直认为中国许多城市的房地产市场特别是住房市场存在泡沫，这一方面可以从不合理的房价租金比上识别，另一方面，由于中国房地产市场缺失一些有助于抑制泡沫的市场运行机制（如房地产租买选择机制、房地产投资替代机制），产生泡沫是必然的（参见崔裴、严乐乐，2010）