九月初，写字楼市场被克而瑞总裁丁祖昱上炮轰为“中国楼市最大的一颗定时炸弹”，一时间业界一片哗然。

中国写字楼市场是否真不具有投资价值了？在鼎泰和金融中心开发有限公司总经理董志燕看来，这还得“看城市、看地段、看经营”。

鼎泰和作为鼎晖投资主导投资的地产开发公司，第一个项目就选择进入厦门的高端写字楼市场，这一选择的背后逻辑是什么？“云玺”以第五代复合型商务集群的定位独树厦门高端写字楼市场，如何解读“第五代复合型商务集群”的定义？鼎泰和又是如何围绕这一理念来打造“云玺”项目的？鼎泰和总经理董志燕接受《明源地产研究》专访，详解云玺项目的产品设计和打造之路。

▌一、市场形势：写字楼冷热不均，高端产品奇缺

《明源地产研究》：我们看到，如今国内的写字楼投资呈现过热趋势，尤其在二、三线城市，写字楼产能过剩供过于求。在这样的背景下，鼎泰和作为鼎晖投资旗下的第一家地产开发公司，在项目选择时为何还选择进入高端写字楼市场？

董志燕：如你所言，中国的写字楼市场正呈现出“冰火两重天”的景象。一方面，写字楼市场投资过热，另一方面，写字楼供求比严重不平衡，办公物业过剩严重。

聚焦到厦门市场，从总量上看，厦门的写字楼市场也确实存在供大于求的情况，但这里面有两个矛盾。

第一，厦门高品质的写字楼凤毛麟角，多以中低端为主。在厦门岛内很难看到特别漂亮的、让人留下深刻印象的写字楼建筑。而且很多写字楼的地下车位配置明显不足、电梯配置明显不足、机电配置明显偏低，一些硬件系统基本上都缺乏很好的理念。

形成这一现状的原因，一方面是由于厦门写字楼是卖方市场，开发商用非常低的建安成本和规划理念就能获取高额的利润，所以没有动力去精心打磨产品。另一方面，厦门从建国以来，由于其地理位置的特殊性（与台湾金门仅一湾之隔），在国家的固定投资和经济建设中一直处于被边缘化地位。同时，厦门也缺乏房地产人才培养的教育资源，多年重贸易的经济导向也没有给予房地产人才培养的氛围。所以截止到2013年，厦门拥有的高品质甲级写字楼项目仅在个位数。从这个角度看，厦门的高品质写字楼是供不应求的。

第二，福建的闽商闻名天下，如服装业、家具业、茶叶等行业里，优秀的福建企业辈出。这些福建企业可能来自龙岩、晋江等地，当他们的公司做到一定程度，势必需要设置一个企业的形象窗口用来进行接待客户或商务谈判，厦门就成为不二选择。但是，在厦门岛内的写字楼市场上，能提供给他们的可销售的高品质写字楼凤毛麟角。从这一点来看，客户对高端写字楼的需求，远远超过开发商能提供的产品量。

在这样的市场背景下，鼎晖投资主导投资的鼎泰和金融中心开发有限公司在厦门市场开发了高端写字楼项目——云玺。

▌二、项目选址：两岸金融中心启动区，黄金地段、商圈云集

《明源地产研究院》：对高端写字楼项目来说，选址非常重要。如果不具备地段优势，再高端的写字楼也是“独角戏”。云玺项目是如何选址的？

董志燕：写字楼的选址有两个重要标准：第一是交通便利、四通八达；第二是板块效应，能与周边商业形成联动、共筑商圈。云玺项目在选址上牢牢地遵循了这两点。

首先在地段上，云玺选取了厦门的黄金地段——两岸金融中心的核心启动区。两岸金融中心是厦门近几年积极打造的新CBD商务区，这里接驳厦门三大快速交通主干道：仙岳路、环岛干道、环岛路，是厦门东部交通枢纽的核心。云玺项目作为两岸金融中心的核心启动区，地处环岛干道和仙岳路的交汇处，地铁2号线从我们项目经过，地理位置十分优越。

第二，云玺项目紧邻万达商圈，从我们项目的西面步行10分钟即可到达万达广场，有利于与万达商圈形成联动。而且本片区的配套设施相对先进、完善，这些对云玺项目的升值溢价非常有利。

▌三、产品选型：复合型产品，五大业态保证项目安全

《明源地产研究院》：写字楼越高端，意味着客户越少、竞争越激烈，因此产品的规划、定位也越发重要。如上所说，云玺所处地段还有9块地可能有项目与你们发生正面竞争。在项目起点一致的情况下，云玺如何从产品规划定位上凸显自身优势？

董志燕：拿到这块地时，我就想：作为城市CBD的高端写字楼，又是如此大的体量同时进行销售，周边产品同质化严重，应该怎么办？当市场供求结构发生变化，你就不能简单用“项目开发”的思想去做产品，而应该从客户的需求出发。

通过对人性的了解、对城市未来发展规划的了解，让我决定将这个项目打造成一个复合型的、弹性的、能保持24小时不间断的、有活力的产品，而不是泾渭分明、工业化的东西。

我们从头梳理城市发展规划进程会发现：最早的功能分区发展到后来，带来的结果就是居住、办公、购物模块化。生产与生活被严格区分，造成钟摆式交通，最后出现“商务区白天是中心晚上变死城”，而人群每天在城市中的大规模迁徙，给城市轨道交通带来过大压力无法缓解，这是城市规划中基于功能分区带来的结果。

随着90年代中后期block街区理念的兴起，我们认识到：人是最复杂的，城市是最复杂的。功能分区将现代人的工作、生活和休闲割离开来，导致人们不得不花费更多的时间和精力适应更远的工作距离和更快的工作节奏，悠闲生活与实现自我成为一对无法调和的矛盾。而block街区将居住和商业、休闲有机融合，满足了人们弹性的、24小时不间断的生活需求，而这才是人们想要的理想生活状态。

因此，作为一个总建约19万㎡的项目，云玺不再是单一的写字楼业态，而是由6A甲级写字楼、MOBO办公、商务领馆、企业独栋以及商业这五种业态复合而成。企业独栋是为迎合福建品牌民企在产品、形象展示上的需求。而商务领馆和mobo办公则适合那些成长中的创业企业，60多平米的空间就能满足一个小型企业的物理需求。我们还有1.5万方的商业配套，我们把它做成餐饮、购物、休闲等多业态形式，每一种企业都能在这里找到适应性的服务，这样一来满足了多元化的经营需求，同时也保证了项目安全。

▌四、产品打造：从客户需求出发打造第五代产品

《明源地产研究院》：的确，多业态组合是当前比较盛行的商业地产开发模式，但要使项目真正获得成功，还需从产品本身下功夫。在项目打造上，云玺首创了第五代商务模式。怎样理解“第五代”这个词？你们是如何围绕“第五代”的概念去打造云玺产品的？

董志燕：所谓“第五代产品”，是在第四代商务模式基础上，从关注人的内心需求出发，通过科技智能化提升办公效率，通过弹性空间满足企业发展需求，通过绿色生态设计是营造空间舒适感，通过人文艺术塑造满足人的精神需求。

具体来说，我们从以下四个方面出发，将云玺打造成第五代商务产品。

第一是打造弹性空间，以满足快速成长型企业对物理空间的递增需求。我们自己就感同身受：随着企业规模急剧扩大，办公室面积得不到解决，一个完整的企业被分割成几块。所以，云玺要在层高和跨度的设计上，给发展中企业提供更多可能性。

目前，云玺的某些产品层高设计接近5米。比如大的MOBO，我们设计的跨度达到19米。这个跨度经过我们精细化设计，加上企业做精装修时运用得合理，完全可以产生空间附加值，向空间再要生产力。

第五代产品的第二个特点是高效快捷，为此，云玺共配置了48部电梯，光6A写字楼就配置了12部电梯，客户能在45秒内到达目标楼层，这大幅度提升了企业效率。其次是地下车库。当下，停车位配套数量过少、停车场缺乏人性化设计等因素，均成为高端写字楼项目的致命内伤。针对于此，云玺的地下车库配置1000多个停车位，而且地库采用单向循环设计理念，同时设置了预交费系统，业主在楼内完成预交费，实现三车同时过闸。云玺还在地下车库设置了专门的控制室，一旦出现问题可以迅速反应、解决。另外，云玺的电梯使用了预分配系统，对于初次到访的客人，能帮助其顺利到达目的楼层。

第五代产品的第三个特点是绿色生态。为什么要强调绿色生态环保概念？第一是为了给客户实现物业增值，比如美国LEED金级认证是世界五百强企业入驻的必要条件。第二，我本身是设计科班出生，我十分认同一个理念：好的园林设计可以为枯燥的办公环境提供更丰富多彩的空间，能舒缓人们的工作压力，还可以提供更多元化的交流空间。所以，云玺邀请了贝尔高林亲自操刀园林设计，还申请了美国LEED金级认证。

第五代产品的最后一个特点是人文艺术。传统观念上，写字楼就是办公场所，不需要考虑人文艺术。但我们看到，未来人们大部分时间都在办公环境中度过，节假日才和家人相聚，剩下时间就是休息。所以，办公环境必须优美，人才觉得舒服。为此，云玺特邀国际首席CBD内装设计师牛建务以及台湾著名室内设计师张清平，以艺术品和雕刻为指引，打造出引领全新商务时尚的人文艺术空间。客户在云玺可以看到多种艺术形态的雕塑作品，比如有一个作品叫“水波”：表面风平浪静，其实水下已暗流涌动。这就是一个典型的设计情节。天玺通过对人文艺术的打造，将物理办公环境变“软”了，内容也更加丰富了。

▌五、“服务”是未来高端写字楼的核心竞争力

《明源地产研究院》：你刚刚在谈云玺产品打造时，频繁提及一个词——客户需求。当写字楼的高度不能再刷新，造型不能再突破，材质、机电配套足够前沿和智能化之后，下一步，高端写字楼将会更加关注“人的需求”。那么，云玺是如何去提供软性服务，以满足企业客户的个性化需求？

董志燕：我认为，未来，物业服务将成为高端写字楼的核心竞争力之一。说白了，硬件配套、高贵石材等都可以花钱来买，唯有“服务“不是砸钱就可以做出来的，必须要有真正的服务理念。

你怎样跟客户互动，去关心他在这个物业空间里的生活、工作？你能否让客户在你建筑的空间里感到贴心、安全？这些全靠软性服务。

在鼎泰和，像“物业经理”这样的岗位是必须由总经理亲自面试，这在一般的地产公司是不可思议的。但我认为：物业经理的水平会影响到客户感受。像保安、保洁员等都是由物业经理带出来的，一旦这只团队的服务水平出现问题，将影响所有客户的直观感受。我们希望客户在云玺置业不但觉得很体面，工作也很开心。为此，我们向客户提供资产托管服务，还成立了云玺俱乐部。

云玺俱乐部是不用缴纳会费的。我们把不同成长阶段的企业集中在云玺的平台上，通过提供一系列的增值服务，推动大、中、小型企业在云玺的平台上共同成长、互动。

云玺俱乐部主要为会员提供三块服务：第一是企业的管理咨询服务；第二块是金融服务，这得益于鼎晖本身的投融资背景以及相应的人脉资源；第三块是生命科学服务，鼎晖投资与阜外医院的心脑血管科室有很好的关系，我们可以帮客户获得阜外心脑血管科的定制型服务。

▌六、对标一流产品，“让客户五年都不感觉落后”

《明源地产研究院》：打造高端精品，一是带来成本的叠加，二是工作量巨大，更重要是这种产品相对来说失败率会更高。云玺如何避免客户不买账？

董志燕：产品供不应求的时代已经过去了。供需结构的调整，加速产品为王时代的来临。尤其是高端市场的客户，他们已经越发理性、见识广、甄别力和鉴赏力高。忽悠客户将越来越难，只有真正好的产品，客户才更愿意买单。

那什么才是好产品？我的知识结构告诉我，第一，产品的设计方向要与城市规划主流一致，这样才能降低项目风险；第二，云玺对标的是香港、上海最一流的产品，我们力图用国际化的视野和前瞻性的眼光来引领云玺项目。除了之前谈到的贝尔高林，我们还邀请了日本PMO担纲本项目的地下空间设计。并且对地库精装修设计，比如把这一区域刷成伦敦天际线，把那个区域刷成曼哈顿天际线，以此打造全厦门独一无二的精装地库，实现写字楼的6A升级。

总之，我要让客户感到：他们在云玺办公，五年后都不会觉得落后，我们从客户角度来反哺云玺的整体设计，让客户感觉到，其所购买的物业具有前瞻性，这样一来，客户必然愿意买单。归根结底，项目的安全是建立在满足客户需求的基础上。