“园区运营+地产开发”——即在园区及其周边进行大规模的房地产开发，是华夏幸福基业运营模式的亮点与特色。目前，产业园区周边的土地储备在公司全部土地储备中的占比大约为80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务扩张的一条主线。从2011年起，华夏幸福基业来自园区运营和园区住宅开发的收入就已经“平分秋色”。

    双赢模式：园区运营+地产开发

    在园区运营方面，华夏幸福基业通过与地方ZF签订区域整体委托开发协议，全权接管园区开发的所有事宜：从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，直到后期的综合服务。基建和土地整理资金投入大，每平方公里约需4—5亿元，主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，基础设施建设占40%，占用周期较长，一般需公司垫资1—2年，项目建成后由ZF按建设成本及事先确定的利润率支付工程款。目前来看，公司旗下的几大园区都已度过了最初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。

    土地开发上，则采用BT模式，与ZF按110%结算；招商引资，提供产业服务，当地ZF以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40-50%，净利率在25%左右。

招商引资方面，华夏幸福基业下设一个专业化招商中心，拥有500余人的团队，建立起庞大的客户关系管理，运用各种先进化手段进行园区招商。

园区运营的具体操作由京御地产区域开发业务板块的投资管理公司九通投资负责，其下属三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司，京御地产及其他下属子公司则主要从事房地产开发与销售、配套物业服务业务。九通投资在区域开发实践过程中，形成了区域规划、产业定位、城市建设、品牌推广、招商引资、投资服务、综合服务的独特业务模式和竞争优势。

和君认为，“园区运营+地产开发”模式的精髓在于实现了企业与地方ZF的“双赢”。从企业角度看，由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。从地方ZF角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，ZF将实现财政收入和区域GDP 的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方ZF的政治诉求。