中国的富豪榜上半数是房地产商，这与国际上有着明显不同，国际上的大企业，要么
是金融控股公司，要么就是著名的消费品品牌。中国的房价与民众的收入很不相符，因此
也引发了民众对房地产的憎恨。当然，这也给一些“经济学家”挑动民粹的机遇，除了我
不屑一顾的易宪容之外，还有郎咸平这样的海龟，这些学者论调的一个共同点在于：同仇
敌忾的大骂房地产商，很少评论政府。所以，既在民众那里赚取了一些廉价的威望，却没
有引起政府的太多反感。下面引用郎咸平在“我为什么憎恨房地产商？”一文中的论据：

   “开发商过去拿到一块地，比如说一亩60万的地，他放到手上，什么事都不要做三年之
后就可能赚200万，从60万一亩到200万一亩，这个差价谁给他的？是全社会的老百姓，是
由于经济进步的结果使得土地增值，但是谁享受到增值的成果呢？开发商。三年前买的地
，放两三年之后赚两三倍，凭什么？老百姓辛勤劳动创造出一个繁荣的社会之后，土地值
钱了，地产商就发达了，社会进步的结果让地产商赚到这笔钱。所以对地产商而言，你的
财富所以增加，除了少部分是你个人的努力之外，大部分是社会的进步，而你独占了这些
好处，这个才是社会仇恨的来源。”
    这是房地产商的错吗？除了少数建筑质量不合格，虚假广告的奸商，在我看来，房地
产商利润最大化，对股东负责（上市公司还对公众负责）、对企业负责，何错之有？
     房价高不高？太高！高房价掠夺了民众的财富，财富被谁掠夺了？政府和房地产商！
谁掠夺的更多？没有数据支持，不好说。但是，政府通过招拍挂的制度，在土地上掠夺了
再多的财富也不会嫌多的，因为一个缺乏有效监督的政府会以它固有的低效率浪费更多的
钱。而房地产商就显得比较露富了。
    在中国的城乡二元结构没有明显转化的情况下，工业化和城市化的步伐过快过猛，在
城市引致集中了大量的住房需求，加上加入WTO之后制造业带动的出乎预料的经济高增长，
使得住房需求集中爆发。在这种情况下，政府（包括地方政府和中央政府，主要是指地方
政府)采取的是土地招拍挂的制度，提高财政收入，并且利用这部分财政收入进一步城市化
（比如南京的河西）。土地收入成为了维持城市基础设施建设、形象工程建设的重要来源
。在此之中，政府没有提供适度的廉价房、廉租房（或者根本没有提供），使得工业化和
城市化过程中的旺盛需求没有缓解；在土地（住房）供给上，城市化带来的有效可利用土
地（转化为能够真正有效满足民众需求的土地）相对较少（相对需求来说），并且政府还
控制土地供给节奏。供求关系的不平衡必然造成高房价。
    进一步的问题，为什么房地产商能够转化实现暴富？正是上述政府行为造成的。因为
政府利用土地财政持续改善基础设施，持续城市化，那么，房地产上两三年之前拿的地必
然随着基础设施改善而增值（前提是高需求在一定程序上持续，廉价房、廉租房的不推出
是维持高需求的原因之一）。那么郎咸平说的，房地产商什么事情不做，依靠土地增值就
可以暴富理所当然的实现了。
    总结看来，房价高的原因是政府不着力扭转城乡二元结构、过快城市化引致高需求的
情况下，非但不通过经济适用房廉租房的方式增加有效供给，反而单一的招拍挂的方式形
成了特殊的土地财政，以此形成恶性循环，同时也带来了副产品——房地产商有了暴富的
机会。
    近年来是不是有机会有条件解决高房价的问题的呢？对于政府工业化和城市化的发展
模式暂时不论。政府为什么不提供大量经济适用房廉租房呢？那样地方财政将无法维持，
地方财政对土地的依赖越来越重，失去这一块政府无法进行他们习惯的大搞基础设施，大
搞形象工程，甚至政府机构将无法运转。政府财政为什么如此脆弱（尤其是地方财政），
钱都到哪里去了？第一，地方财政的钱都被中央财政收走了，地方各级财政一直都很困难
，今年尤甚，中央和地方事权和财权在分税制改革之后一直就不对等；第二，政治和经济
集权的体制下，政府事实上掌握了最主要的资源，显然，政府的投资的效率太低了，形象
工程浪费了太多的钱；第三，与第二点相关，高税收下财富主要在政府，民众的收入增长
无法真正启动内需，经济增长的质量不高，只能过渡依赖投资（投资有主要是政府主导）
；第三，政府体制的臃肿和低效率花钱不在少数。所以说，政府这种发展模式不走到一定
的危机程度，诸如打击炒房、限制高档房这些牛头不对马嘴的措施是不会迫使房价明显下
降的。
     形势还是发生了变化。今年以来，房价终于撑不住了，房子终于没有人买了。根本原
因来说，当然是房价终于高到了一个民众不能承受了程度，狂热终究不能持久的。WTO以来
外向型经济带动的经济增长在国际经济形势变化情况下放缓了，因此，一方面，住房需求
下降了；另一方面，但是，07年狂热的气氛中房地产商还是高价拿的地，房子还要买高价
，这样土地的房子就没有人买了。（另外，经济衰退期政府的税收受到了很大影响，城市
化和基础设施的建设的速度不可能还是那么快，土地增值就没有那么快）。同时面临着信
贷紧缩等等，房地产商很多撑不住了，主要是07年大量拿地的房地产商。
    房地产商利用政府体制和行为上的特征在过去几年里实现了暴富，其实无可厚非，甚
至07年大量拿地的房地产上还要给政府背黑锅。政府是高房价的根源，亲爱的郎先生、易
先生，要恨就先恨政府，房地产商只是副产品。现在房地产不好了，政府日子和房地产商
一样难过，今年以来除中央政府之外，各级地方政府财政非常困难，除了整个经济形势的
原因之外，土地财政不景气也肯定是重要原因。政府日子过不下去，现在有了帮一把房地
产行业的论调，但是迫于民众大喊把房地产奸商打死的压力还不敢声张。
    以后的房地产市场或许会沉寂两三年？或许吧。但是，一旦国际经济形势和宏观经济
发生逆转，上述逻辑链条又将复活了。政府财政和税收好转之后，大力的城市化和城市基
础设施建设又将集聚大量住房需求，需求一旦开始，一切又将开始。当然，这里一个问题
就是外向型带动的经济增长在本轮的衰退之后，什么时候重新进入上升周期。到这里，似
乎又再说，经济周期与房地产周期相关这样的废话，但事实好像就是如此。
    这样一条因果链会不会崩溃或者政府有机会真正改变这一链条？按照本文的逻辑，
这就等同于，现在政治和经济强势政府主要的发展模式能否持续？相当于分解为几个问题：
    1、由政府主导的城市化和工业化是否会转向改变城乡二元结构为重点？
    2、高税收、国有企业垄断主要行业的强势政府能否真正启动十三亿人口的内需？
    3、由政府主导的投资为主要引擎的增长方式能否持续？
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