住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为基础资产的证券化，是最早出现的证券化产品。其含义指金融机构（主要是商业银行）将自己所持有的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款池，通过打包出售给特殊目的载体（SPV），经过信用増级、现金流重组等过程，以证券形式出售给投资者的融资过程。简要来说，住房抵押贷款证券化指发起人将其持有的流动性差但具有较稳定的未来现金流的住房抵押贷款转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的证券的融资过程。
      最常见的分类是按照交易结构将其分为三种类型的证券（转手证券、资产支持证券、转付证券）。
     1.转手证券（Pass-through securities）
     转手证券是证券化后的住房抵押贷款的所有权经过SPV的出售而转移，这些转移的住房抵押贷款从银行也就是发起人的资产负债表的资产项移出。转手证券的投资者拥有住房抵押贷款的所有权，SPV将扣除了一定费用后的住房抵押贷款产生的还款现金流“转手”给投资者。同时，住房抵押贷款的各种风险也几乎全部“转手”给了投资者。

     2.资产支持证券（asset-backed securities）
     ABS是发行人以住房抵押贷款组合为抵押而发行的债券。与转手证券不同的是住房抵押贷款仍是发起人的资产，留在资产负债表中，同时投资者是债权人，而不像转手证券的投资人那样拥有抵押贷款的所有权。
     ABS一般都要进行超额担保，需要相当于ABS本金110％－200％价值的担保品。因为有超额担保，所以对参与机构的信用级别要求很高。

我国住房抵押贷款证券化的发展现状

1999 年初，为配合我国住房制度改革，研究解决个人住房金融业务发展中出现的银行流动性问题，中国人民银行首次在政策层面探索研究在我国开展个人住房贷款证券化业务的可行性和相关政策设计。由此开始，金融管理当局开始关注这项业务。
    2001 年 12 月，国家开发银行首次向中国人民银行提出，以国家开发银行的国家信用为支撑，发行专门的住房抵押贷款证券用于购买商业银行的住房抵押贷款开展我国资产证券化业务。
      2004 年 6 月，建行第六次上报方案，提出以信托模式在我国开展住房抵押贷款证券化业务试点，以实现标准资产证券化模式要求的“破产隔离”和“真实出售”，最终获得批准。
      2005 年，中国人民银行牵头成立“信贷资产证券化试点工作协调小组”。同年，《信贷资产证券化试点管理办法》、《信贷资产证券化试点会计处理规定》等一系列管理法规发布，从会计准则、个人住房抵押贷款抵押权变更程序、信息披露规则及风险管理等方面对信贷资产证券化业务进行规范。这一年也被称为我国银行业资产证券化元年。

2005 年 12 月，中国银监会批复同意中国建设银行作为发起机构，中信信托作为受托机构，开展个人住房抵押贷款证券化业务（MBS）试点。建元 2005-1 个人住房抵押贷款支持证券通过中央国债登机结算有限责任公司的招标系统正式发行，发行总金额为 30.16 亿元。此次试点中，基本确立了以信贷资产为融资基础、由信托公司组建信托型 SPV、在银行间债券市场发行资产支持证券并进行流通的证券化框架。
    2007 年 4 月，国务院批准资产证券化扩大试点，即第二论试点启动。此次试点机构数量增加到 6~8 家，其中包括浦发银行、浙商银行、兴业银行、工商银行以及上海通用汽车金融公司等银行和机构。
    2007 年 12 月，建元 2007-1 个人住房抵押贷款支持证券发行，中诚信托为其受托人，发行总金额为 43.61 亿元。按原计划，在第二批试点结束后，我国信贷资产证券化成为一项常态的金融业务在相关金融机构中全面展开。但在第二次试点临近结束之时，席卷全球的“次贷危机”不期而至，被认为“罪魁祸首”的资产证券化在中国也暂停了试点的步伐。

与发达国家相比，我国的住房抵押资产证券化业务还处于起步阶段，建设银行发行的“建元 2005-1”和“建元 2007-1”是我国目前仅有的两单住房抵押贷款证券化产品，因此，对这两项产品的基本情况分析以及对比研究有助于发现我国在住房抵押贷款证券化产品的发展过程中取得的成绩和存在的问题。