不动产投资的主要内容_不动产投资的分类_不动产投资信托基金

不动产投资的主要内容

不动产投资是指投资者为了获取预期不确定的效益而将一定的现金收入转为不动产的经营行为。

不动产投资就是将资金投资于不动产方面。

不动产是指土地和土地上的定着物。包括各种建筑物，如房屋、桥梁、电视塔，地下排水设施等等；生长在土地上的各类植物，如树木、农作物、花草等，需要说明的是，植物的果实尚未采摘、收割之前，树木尚未砍伐之前，都是地上的定着物，属于不动产，一旦采摘、收割、砍伐下来，脱离了土地，则属于动产。

不动产投资的分类

　　1、按投资主体的不同，由国家投资、企业投资、个人投资；

　　2、按投资方式不同，分为直接投资和间接投资；

　　3、按投资用途不同，分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资。

不动产投资信托基金

不动产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrust,REIT)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。与其他不动产信托形式相比,它的主要特点是:集体投资、委托经营、分散投资、共同受益。这种不动产投资信托基金(REIT)在美国相当普遍,也最为典型。它的组建发起人以前一般是商业银行、抵押银行、保险公司和房地产公司。20世纪80年代后有所变化,半数以上的REIT由非投资顾问型机构、辛迪加组织、投资银行和个人组建。其投资经理和投资顾问是委托管理基金的专业房地产投资专家,他们经验丰富,精于各种市场分析和投资技巧,能在基金的管理、运营中保证资本增值。

在美国，REIT已出现超过四十年，被视为是股票、债券及现金以外的第四类资产，投资价值媲美传统的资产类别。

REIT最吸引之处，是定期的股息收益。在结构上，REIT必须把应课税收入的至少90%，以股息形式派予股东，因此，股息率相对优厚，由1993年12月至2003年1月期间的平均年度股息率达6.96%，较十年期美国ZF债券（5.86%）、标准普尔指数公用股（4.45%）及标准普尔500指数（1.79%）为佳。

除了股息，由于REIT在交易所上市，价格走势和买卖与一般股票无疑，投资者也可享受中至长期的价格升值。以近期的数据作比较，自99年以来，摩根士丹利房地产投资信托指数的表现，一直跑赢标准普尔500指数，升幅高达108.5%，而年初至今，房地产投资信托的平均增长率，也达21.4%，较标准普尔500指数高出6.8%。

虽然投资REIT的回报率不逊于股票及债券，但REIT的波动却远低于股票，还可对冲通胀的影响。当通胀上升，REIT的资产价值与租金收入也随之上升，间接助投资者抵销通胀的影响。

至于美国房地产市场的展望，我们相信，由于美国企业对用地的需求目前仍然疲弱，在美国房地产市场中，住宅大厦、写字楼／工业厂厦的表现将仍然处于低位，这两个项目皆是房地产投资信托三项主要投资的其中两项。不过，我们预期，未来随著美国经济逐步向好，用地的需求将开始改善，而房地产业现金流量将回稳。房地产的现金流量及房地产投资信托的派息率，将是大部分投资者在2003年余下时间的回报率来源。到了2004年，当美国商业房地产市道复苏，预期资产价格在明年后期将有不俗的升值机会。

对希望投资美国房地产市场的投资者而言，除了直接投资于REIT之外，还有一个更灵活的选择，便是投资REIT基金。这类互惠基金多以争取资本增值及现期收益为目标，通常至少将65%的资产投资于股权REIT，且每季或每年派息。

REIT基金最大的优点，是可投资于不同的REIT，涵盖不同类别的房地产项目，不会为个别REIT的局限而受限制，情况尤如投资股票基金，会较投资单一股份更灵活、风险更分散一样。此外，REIT基金可将部分资金，继续投资于不同类别的资产，增加收入来源，让投资更多元化。