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    最近房地产市场闹的热火朝天，网上名家之谈也是非常之多，在此文中，笔者以一个学生的态度，从网上搜集了很多名家之言，在此做一个总结性的概述。

    中国房地产行业现状：供给方，全国现空置房逼近2亿平方米，占压资金达6000亿。
                        需求方，笔者未能找到实际数据，但我估计在1000万套左右甚至以上。在华尔街日报一篇文章中有谈到“每年中国各地共有1500万至2000万人迁移到城市之中。”
    中国房地产市场现目前最大的问题就是价跌量低。从上面我们也可以看到一个问题，中国其实是有很多人需要住房的，但我们却有2亿平方的房子卖不出去！房价是一跌再跌（都这样说），利好政策一条接着一条，为何房子还卖不出去？笔者认为，其实很多人都持观望态度的原因是，一般购房者认为房价还没有到底，现在的房价对他们而言还是很高，他们希望借由这场危机挤出房地产市场的泡沫，让房价回到正常水平！之前的一段时间，中国首富的名号总是在房地产企业的掌门人之前传过来传过去的，那房地产市场究竟有多少泡沫，开发商的利润到底有多高呢？
    SOHO中国董事长潘石屹今年曾承认说，这两年做房地产的都是赚了大钱，房地产行业的利润一般都在10%以上，但他05年还说不超过30%。但潘石屹自己就搞房地产，笔者认为他肯定不会将自己的真实利润公之于众。下面是我从中青网一篇文章中找到厦门的两个例子。
    审计师对上市公司厦门国贸集团07年业务审计时发现，厦门国贸集团房地产主营业务收入利润率高达39.89%，高出公司其他业务（如其最主要的业务进出口贸易）的十多倍以上！国营企业的账目尚且这样，那私营企业呢？文章中提到厦门一个私营楼盘，该楼盘06年购地时，楼面平均地价仅1700/平方米左右（这其中有没有猫腻？地价怎么如此之低？），加上其他成本，总成本不到4000/平方米；而该楼盘08年初已售均价高达11000/平方米，毛利率近60%，而这仅仅是表面的。
    网上我们也能看到各种不同的版本，就笔者而言有看到说才百分之几的，有说百分之四五十以上的，甚至还有说100%以上的。（笔者从天涯上一篇06年11月的老帖上看到这样一段话“国家审计局通过对37家房地产公司财务审查，发现他们的利润率是12.22%。财政部监督检查局站出来说话。我们反映出来的平均利润是26.79%。接下来，财政部官员在接受记者采访时表示，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%”）无可否认，房地产行业绝对是个暴利行业！（当然11月27日，华远集团总裁任志强在出席“2008中国企业竞争力年会”时表示，房地产行业并不是一个暴利行业，并说农民工也买得起房。我不知道任总的数据是哪来的，怎么得出这样的结论，但窃以为任总相信农民工是神不吃不喝不睡不花任何钱就光挣钱买房。）
    既然房地产市场有如此高的暴利及泡沫，为何从中央政府到地方，都不遗余力的出手救楼市？在这里简单讲讲房地产行业在中国国民经济中的重要性。
    房地产在国内已经成为经济的大部门，在固定资产完成额中占比高达26%，而处于工业化加速阶段的中国，制造业的投资也不过30%上下。房地产投资每年对名义GDP的拉动接近5个百分点，拉动GDP增长的绝对额超过1万亿。作为宏观经济的综合产业，其直接关联57个子行业，对钢铁、机械、有色金属、建设材料、家具等行业的投资和景气产生绝对直接的影响。具体而言，房地产行业对制造业投资的相关系数高达0.7。房地产萧条，制造业不可能景气。同时，目前在建筑业就业的工人人数接近900万人，如果房地产投资增速为-20%，可能会直接导致150万到200万建筑工人失业（数据来自经济观察网）。 建筑业直接雇用的人员就有8,000多万，因此长期的低迷也可能带来更多失业和社会动荡（数据来自华尔街日报）。
    并且，房地产行业与政府、银行的关系也非常密切，笔者曾经看到一种说法称之为“三角恋”。如果加上土地转让金收入，大部分地方政府，尤其是小城市的地方政府50％左右的财政收入来自于房地产市场的税费收入。杭州市市委书记王国忠说：：“一旦杭州楼市大落、房价大跌，土地市场必将进入不景气周期，政府土地出让收益会大幅减少，相应地城市建设、城市管理和民生保障资金也会大幅减少，最终受害的还是老百姓。” “更严重的是，资产缩水、失业增加、公共服务减少，最终必然严重影响社会稳定。”（笔者认为王书记估计没学过经济学，房价下跌在长期必然引起销量的增加，而政府来自房地产市场的各种收入应该是增加的。笔者之言，可能有误）同时，房地产行业是个负债率很高的行业，对于银行业而言，与房地产相关的贷款比重占全部信贷余额的25%左右，其中住房抵押贷款占16%，房地产开发贷款占9%。仅从上市银行的数据来看，上市银行每增加一个点的不良率，就可能形成2500亿元左右的不良贷款。房地产不景气对中国经济增长的质量也会有重大影响。
    所以有的也说，政府银行开发商是一条绳子上的三只蚂蚱，政府救楼市也属无奈。
   
    而政府救楼市的措施有哪些，它们又将如何影响房地产市场？以下是笔者对最近政府救楼市的总结及简单的分析。
    首先肯定要说的是年内央行的四次降息。9月16日，央行首降贷款基准利率0.27个百分点；10月9日及30日，央行两度降低存贷款基准利率0.27%；就在上周，央行再度重磅出击，降低存贷款基准利率1.08%，为11年来最大降幅，同时下调个人住房公积金贷款利率0.54%，并下调大型金融机构准备金率1%，中小型金融机构准备金率2%。
    降息对房地产市场是非常利好的消息，尤其是第四次降息。根据高盛对第四次降息的报告：“政府这次降息108个基点等于房价减6%，现在5年期的首次按揭利息4.28%，从9月以来政府减息共237点，等于降房价18%。”（笔者认为高盛这段话有忽悠人的嫌疑，按揭实行的应该是浮动利率，利率不可能一直降或者一直这样，过个几年它总是要涨上去的。所以虽然降息是相当于降了房价，这个实际数字还是相当小的，远远没有这里的数字这么大！）这一次央行出手的力度确实是非常之大，相当于存款收益减少了30%。目前，全国居民存款高达20万亿，用潘石屹的话说，这次政府是让居民将存款拿出来投资或是消费。同时贷款利率降低，还大幅度缓解了开发商还贷压力。而首次下调大型金融机构准备金率1%，将会增加大量的基础货币，增加银行6600亿流动性，从而活跃市场！
    其次，住房和城乡建设部3年9000个亿的计划，其主要为建设保障性住房。具体分布为增加廉租住房，其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决，此部分投资2150亿；第二将建成400多万套经济适用房，此部分投资约6000个亿；第三改造220万户棚户区，计划1000个亿。
    这项措施对商品房影响是非常大的。潘石屹表示:"9000亿元投资，近700万套保障房将对未来普通住宅房价造成很大的压力"。业内专家指出，中央加大保障性住房的投资力度，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，将分流商品房市场的需求，抑制房价反弹。显然，这对商品房市场而言是一种新的考验。
    同时，还会加速行业洗牌。经济适用房大多数将由房地产商承建，政府在选择开发商时将会选择实力强的公司，万科等行业龙头公司均表示将参与保障性住房的开发。根据2007年新修订《经济适用住房管理办法》，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润按不高于3%核定。虽然利润低，但保障性住房销量好，在目前市场低迷的情况下，仍然不失一块肥肉。这样大企业将会有更大的机会生存，而中小企业局面更加严峻。
    （笔者觉得以上的言论都是建立在我们的政府绝对清廉或者是比较清廉的情况下，但在实际情况中会是这样么？我们之前建设了那么多的经济适用房，但是这些房子被哪些人买走了？3%核定在实际情况中是否真实有效？笔者并不知道其中内情，只是经常在想此类问题，究竟是什么原因，让中央很多利民政策在实际中却毫无效果？）
    第三，“国十条”中，保障性安居工程资金达2800亿，这些钱主要投向廉租房领域。“国十条”出台的最大目的就是拉动内需，其实际效果主要是提振市场信心。此部分的资金主要来源为政府筹资，而9000亿计划还包括社会投资等方面。
    第四，对居民首次购房减免税费。从08年11月1日起，对个人首次购买90平方米一下住房，契税利率下调到1%（原为1.5%）；个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。同时，居民首次购房最低首付款比例调整为20%，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点（前面已提到上周再度降了0.54%）。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
    第五，央行暂停一年期央票，刺激商业银行放贷。来自新华网的消息，继日前中国人民银行宣布1年期央票隔周发行后，12月2日央行再次宣布，自本周起1年期央票暂停发行。这是自7月份停发3年期央行票据以来，央行又一次通过停发央票的方式来调减公开市场操作力度。分析人士指出，1年期央票的暂停发行，是在进一步为市场提供流动性，以保证经济的平稳增长。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇接受记者采访时说，1年期央票发行暂停后，商业银行的流动性将有所增加，大量资金将回到银行体系。
    第六，地方政府利好楼市的措施。不仅仅是中央政府，各地地方政府也陆续出台了多项利好楼市的措施。比如，西安市政府在2008年9月4日至09年12月31日，对购房产按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴；长沙市日前出台规定，变房屋实补为货币补贴，对该市具备经济适用房购房者补贴8万元。
   
    这些政策，尤其是第四次降息的效果是显著的。有很多人相信，房地产市场会提前回暖。而且似乎是“好消息”也频频传来，比如“保障房大量入市 楼市成交迎来第一次像样的反弹”“温州炒房团抄底全国烂尾楼”等闹得沸沸扬扬。但笔者对这些消息表示怀疑，这究竟是炒作还是真实？
    但国家实施这些政策是想让房价涨回去吗？笔者不以为然，政府并不愿意看到房价上涨（至少是对中央政府），救楼市究竟救的是什么？现在房地产市场的问题是价跌量低，而房地产行业中本来就存在大量泡沫，“价跌”是应该的，政府也应该借由此次机会，挤出房地产泡沫，让房价理性回归。我们也可以看到，只要政府解决掉“量低”这个问题，房地产市场的危机就可以解除，房地产市场对经济的拉动作用就还在。让房价继续跌，而增加销量，不论对经济的发展还是对社会问题的解决都有很大的好处。这应该也更接近国家本来的想法，正如9000亿计划的出台。
    但房价究竟是会涨还是会继续跌呢？这是关系到很多人的切身利益的。笔者看到北京市经济信息中心发布的“2008年北京市经济形式分析2009年展望”中指出，近期国家对房地产市场的价跌量低态势出台了相关政策，这些房产新政倾向于鼓励居民住房消费，但对于炒房、投机等行为的抑制措施并没有松绑旨在让房价理性回归（但笔者在11月24日证券时报《部分悄然放松二套房贷》一文中开出，银行似乎更符合投资者的意愿，并在12月2日的第一财经日报《房贷新政满月 广州“二套房贷款”暗中放松》中也看到在广州这样的现象并不稀奇），预计短期内房价下行的趋势不会变，2009年房市将处于调整期。在此同时中国社科院12月2日发布的二00九年《经济蓝皮书》指出，短期内中国房价下调将成定局。但是也应该看到，房地产市场的地方差异是很大的，比如一线城市和二线城市的情况就可能出现很大的不同。同时，作为普通的购房者，我们很难抄到房价的底，在进行决策时要有清醒的头脑。
   
    到底什么样的房价才是合适的呢？这个要根据各地方具体情况，而且笔者不敢妄言。笔者在这样说一些数据，让大家看看，之前任总说的话到底是不是真的。07年全国农民人均收入4140元，排除价格上涨因素实际增长9.5%，城镇这个数字分别为13786与12.2%。再以北京举例，07年北京人均收入24683元，而北京五环内房价基本超过万元（笔者曾在一篇文章中看到，北京一对白领夫妇尚且买不起房何况是农民工）。
    但房地产市场问题的解决可并没有这般简单。假设政府完全清廉，不会出现任何寻租现象，如何在保证社会公平与房地产投资不减少的情况下，让房价下跌，让消费者买房买得起房？这应该正是政策制定者所面临的最大难题。笔者在这里提一个小小的建议，我们知道货币需求函数的最主要影响因素是收入和利率，而货币需求对利率变化的敏感性极差，其利率弹性很低，而货币需求对收入弹性较大。解决量低问题能否从增加居民收入为主？至于社会公平和房地产的投资，完全性的社会公平基本没有，而且在现在的中国，社会公平早就在社会风气的败坏下损失殆尽；而笔者觉得房价下跌是可控的，而且即使房价下跌，但房地产市场的利润率还是超过其他行业，所以房地产市场投资减少的情况应该不会很多，同时随着行业洗牌,行业龙头将会有越来越大的市场份额，也会在一定程度上缓解甚至超过利润率下降导致收入减少的问题。