划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民ZF依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国土土地使用权。虽然我国对划拨土地进入市场有着严格的限制，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的。近年来，随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋活跃，划拨土地使用权进入市场的行为日益增多。如何搞好划拨土地使用权评估，规范房地产中介市场，本文试图结合评估实践，对划拨土地使用权价格评估进行一些探讨。

一、划拨土地使用权价格的涵义及构成

       划拨土地使用权价格，是指通过划拨方式取得的土地使用权在对应状态下的价格，它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。划拨土地使用权取得的基本方式为无偿取得和低偿（缴纳补偿、安置费给农民和原用地单位）取得，由于没有向国家支付土地使用费（出让金和租金等），理论上仍属于无偿取得国有土地使用权。

       由于是无偿取得，与出让土地使用权相比，其权能受到诸多限制。主要表现为，（1）占有权。①占有年限方面，虽然为无限年期，准确说是没有规定，随时可能被收回，具有不确定性。②占用方式，是一种行政特许，受当届ZF和政策的干预较大，具有不稳定性。（2）使用权。①指定用途，非市场决定。②缺乏变更调整权利。③有特殊限制和规定（如不得有外资、民营资本等）。（3）收益权。①一部分收益归国家所有。即只有部分收益权，产权效益不能完全体现，影响收益。②经营范围较窄，经营性特征较小，影响收益。（4）处分权。没有处分决策权，需要经过行政审批。被授予的处分权利，也很有限。同时，其交易亦受到限制，即划拨土地使用权本身一般不得单独用于有偿转让、出租、抵押、投资等交易。而出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后的取得的土地使用权。取得的土地使用权是有偿的、有期限的，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

       由于上述原因，划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格明显不同，两者具有很大差异。《城镇土地估价规程》规定，划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。

       以上是划拨土地使用权的权利和限制对其价格的影响。另外，成本也是影响其价格的一个重要方面。国土资源部国土资发[2001]44号文件中明确了划拨土地使用权价格“可以依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。可见，划拨土地使用权价格由两个基本的组成部分：一方面是划拨土地使用权的取得成本，即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用；另一方面是在对应的划拨土地上改善土地利用条件所投入的土地开发成本费用。除了上述两大基本成本外，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，划拨土地使用权价格还应包括基本成本投资所应产生的相应利息和利润。综上，划拨土地使用权价格应包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限为无限年期，但其依法进入市场的前提是有偿使用，而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期限制。因此，划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，其年限设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

二、划拨土地使用权价格的评估方法

       在上述分析的基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格评估。

       1、成本法

       根据划拨土地使用权价格的构成分析以及成本法评估的基本思路，划拨土地使用权价格应以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税费来确定。即：划拨土地使用权价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×年期修正系数×（1+区位修正系数）。

       首先，在进行评估中，只能坚持以区域客观、平均的费用作为计算依据，坚持客观的重置成本，即以估价期日的、估价对象所在区域的平均取得成本和开发成本作为计价依据，而不应去考虑某个企业在取得土地时实际所支付的历史成本。其次是利息和利润的确定。在这里利息和利润是企业投入资金购买“土地”这个特殊商品而产生的资金利息和投资利润。按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息，利润则是以估价对象的土地使用者所在行业的年平均利润率来确定。而对区域中的具体宗地来说，由于在区域中所处位置、个别因素差异，价格又有所不同。因此，在进行宗地评估，确定宗地价格时，要对区域平均价格作区位修正。

       2、收益还原法

       收益还原法是在估算土地在未来每年预期收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估期日总和的一种方法。其一般公式为：地价＝土地纯收益÷土地还原率×年期修正系数。在日常评估中，以上公式反映了在土地出让前提下，地价与土地纯收益和土地还原率的关系。对于划拨土地的地价评估，则需确定划拨土地的纯收益以及相应的土地还原率。

       对于划拨土地纯收益的测算，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有土地租赁的年租金来间接计算。年租金是国家凭土地所有权而得到的收益，是国有土地所有权借以实现的经济形式。与土地出让金具有本质上一致性，年租金水平由土地出让金水平来规定。因此，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。

由于划拨土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高。因此，在运用收益还原法评估时，划拨土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高，根据多年评估实践，认为划拨土地使用权还原利率应高1个百分点左右。

       3、市场比较法

       随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、容积率、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

       4、剩余法

       剩余法的基本思路是在估算不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物现值、买卖有关的税费，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。其基本公式为：地价=房地产总价－房屋现值－房地产交易税费。在城市房屋拆迁中，存在着大量的划拨土地性质的房屋拆迁案例。在同一市场供需圈内，收集划拨土地性质的房屋拆迁案例，采用市场比较法确定房地产总价，房屋买卖有关的税费、重置价、以及其他估价参数等可依据当地实际情况或相关ZF文件确定。这样可以得到划拨土地的使用权价格，再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的使用权价格。

       5、综合法

       运用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等方法评估先评估待估宗地的出让土地使用权价格，然后扣减土地使用权出让金，即可得到划拨土地使用权价格。其公式为：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格－土地使用权出让金。在上述公式中，土地使用权出让金的确定尤为重要。确定土地使用权出让金的方法一般有如下四种：

       （1）根据当地人民ZF公布的出让金标准确定，如厦门、上海、西安等城市。

       （2）根据当地人民ZF颁布的有关缴纳出让金的政策文件规定确定，一般按评估地价的一定比例确定土地出让金。

       （3）选择出让金交易案例，采用市场比较法确定。选择同一供需圈内相邻地区或类似地区的划拨土地补办出让若干案例作为比较实例，采用市场比较法评估确定。

       （4）科学测算确定土地增值收益率

       将上述公式变换为：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×（1－土地增值收益率）。需要说明的是土地增值收益与土地出让金的两者概念不同，增值收益的来源是增加开发投入或用途转变，而土地出让金是ZF要收取的土地收益。在上述情况下，由于两者在数量上相近，故可进行转换。土地增值收益率可采用以下两种方法测算：

       ①根据收集近三年来同一供需圈内出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异进行测算，以测算结果为主要依据，结合地区社会经济发展水平，确定土地增值收益率。

       ②收集近三年来划拨土地补办出让所缴纳的出让金资料除以出让土地使用权价格，直接得到土地增值收益率。

       由于土地收益的差异，不同用地类型土地增值收益率不同，不同位置土地增值收益率亦不同。一般而言，商业用地的土地增值收益率大于住宅用地，而住宅用地大于工业用地的土地增值收益率；高级别的土地增值收益率高于低级别的土地增值收益率。

       在上述评估方法中，有条件的情况下，采用市场比较法测算的结果比较符合当地的地价水平，较客观地反映划拨土地使用权的价格。在成本法中，通过较客观的取得成本确定其价值，只要土地取得成本、开发费用及利息、利润确定合理，该结果能够比较准确地反映出划拨土地使用权的价格。运用收益还原法评估技术要求高，首先是划拨土地纯收益的测算比较困难，其次是划拨土地还原率的确定要精确。在剩余法评估中，由于房屋拆迁评估模式不同，对评估结果会造成一定影响。其中，在市场比较拆迁评估模式下，拆迁案例的房地产价格接近市场价格，由此测算结果较为合理。在ZF指导拆迁评估模式下，拆迁案例的房地产价格可能会低于市场价格，导致测算价格偏低。采用综合法评估，在出让金确定的前两种方法中，可能会由于ZF公布的出让金缴纳的标准或比例偏高，造成划拨土地使用权价格偏低。在出让金确定的后两种方法中，出让金较为合理，由此测算的划拨土地使用权价格较为客观。上述评估方法，仅是在实际操作中的一些办法，还有待于逐步完善。