若陷入“中等收入陷阱”，中国房地产将何去何从？
2015-10-23 中国房地产金融

在“中等收入陷阱”期间，中国经济加速转型，力求在人口老龄化之前实现跨越。中国房地产在经济“新常态”下也将呈现三种与以往不同的发展特征。


文|聂文 华宝信托首席经济学家


中国财政部部长楼继伟今年4月24日在“清华中国经济高层讲坛”表示，中国在未来的5年或10年有50%以上的可能性会滑入“中等收入陷阱”。


何谓“中等收入陷阱”？


世界银行在《东亚经济发展报告（2006）》提出“中等收入陷阱”（Middle Income Trap）的概念，基本涵义是指：鲜有中等收入的经济体成功地跻身为高收入国家，这些国家往往陷入了经济增长的停滞期，既无法在工资方面与低收入国家竞争，又无法在尖端技术研制方面与富裕国家竞争。


截至2015年7月1日世界银行的归类，中等偏上收入国家的人均GDP在4126-12735美元之间。2014年人均GDP7485美元，如果按照5%~7%经济增速，突破人均12735美元的中等收入瓶颈，需要8-10年。意味着未来几年，中国房地产业将在突破“中等收入陷阱”关键期的大经济环境下运行。


中国在跨越“中等收入陷阱”期间，经济面将出现以下的显著特征：一是，人口拐点出现，购房总人数趋于下降：2012年中国劳动年龄（16-60岁）人口数开始下降，2015年起结婚年龄阶段（25-35岁）人口总数也开始下降。二是，“中等收入陷阱”是否突破的标志是新的经济增长模式建立，未来中国以投资为主的经济增长模式将逐步向投资消费双轮驱动模式过渡。三是，中国中产阶层逐步形成，居民由住行消费向服务消费升级，第三产业加速发展。四是，为了确保新旧经济增长动力顺利交接，货币政策将保持宽松，不过与此同时，债务高杠杆下金融风险增加。五是，改革力度将逐步增强，为了培育新的增长动力，也是为了建立适应新的经济形态的制度。与房地产密切相关的有土地制度改革、计划生育制度改革、财税制度改革等。


在“中等收入陷阱”期间，中国经济加速转型，力求在人口老龄化之前实现跨越。中国房地产在经济“新常态”下将呈现三种与以往不同的发展特征，即产业增速从高速转入中低速，产业供需出现明显分化，经营管理模式集中化和轻型化。


从高速增长进入中低速增长


从发达经济体走过的路径来看，人口结构和房地产拐点是息息相关的。日本（1978年）、韩国（2000年）、德国（1965年）等国，当年轻人口（20-50岁）出现拐点后，房地产投资出现拐点，其后房地产投资增速和经济增速均出现明显下降。


中国也是如此，2014 年前后20-50 岁主体置业人群到达峰值，人口周期决定房地产长周期拐点到来。2015年前8个月房地产投资增速3.5%，仅为2011年同期增速的十分之一。1998年住房制度改革之前，绝大部分家庭是租赁公房居住，只有少部分继承私房归家庭所有，到2014年住房自有率高达85%，远高于发达国家平均60%的水平。房地产市场已由供不应求向供求基本平衡、高速发展向平稳发展阶段转换。


不过与此同时，中国经济突破“中等收入陷阱”，要求经济增速达到5%~7%，新的经济动力形成和改革取得成效都需要一定的时间，需要房地产等国内需求的助力，其他投资难以全面替代房地产投资。


2014年房地产投资12.4万亿元，占全社会固定资产投资24%，由于地产投资链条长、带动能力强，地产投资相关联的投资合计估计占全社会固定资产投资的40%左右；而所有的基建投资加起来占20%，所有的制造业投资加起来占32%。


另外，2014年中国城镇化率为54.77%，根据世界城镇化发展普遍规律,我国仍处于城镇化率30%~70%的快速发展区间。从流动性角度来看，为了保增长，未来几年我国货币政策也将保持相对宽松，有利于房地产市场。房地产市场仍将保持一定速度增长，由20%~30%高速增长期进入5%~10%左右中低速增长期。


中国房地产业将出现明显分化


从地域角度来看，2014年北京、上海、江苏、广东等7省市人均GDP超过1万美元。发达国家城市化历程中，在人均GDP突破1万美元、城镇化率50%~60%，出现明显的大都市化现象，人口向大都市集中。


发达国家大都市化率一般在10%~30%，中国北京、上海、深圳、广州等大都市常住人口占全国比例为5%，仍有较大的发展空间。加之，2012年一线城市限购后，房地产商普遍集中投资于二、三城市，一线城市房地产投资相对不足。未来几年一线城市和部分供求相对均衡的二线城市房地产仍将保持较高的增速。而大部分二、三线城市，由于库存过高，将继续调整。


从结构看，目前中国处于首次置业和改善型需求的年龄段人口分别约占全部购房年龄段人口的1/3 和2/3，中国房地产市场正逐步由首次置业向改善型置业、新房市场主导转向存量房市场主导的阶段转变。


从消费倾向来看，中产阶层逐步形成，住房需求以改善型住房为主，服务消费要求提高。房价将结束十多年单边上涨的阶段，消费者选择自由度增加。房地产消费对舒适度、美观、人文自然资源等内外品质要求将越来越高。随着消费要求的逐步提高，房地产产品业态日渐丰富多元——住宅（毛坯、精装、科技、绿色、集成等）、商业（购物中心、商场、独立店、街铺等）、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类将逐步齐全。


房地产业将集中化和轻型化


房地产将集中化。中国房地产由高速增长过渡到平稳发展阶段；房价由过去单边上涨到价格平稳或大涨大跌；房地产资金周期大幅延长，资金链风险显著上升。早期依赖土地溢价的开发模式逐步消失，未来伴随产品溢价、品牌溢价、高周转溢价模式来临，行业由原来普遍的粗放式经营管理模式逐步过渡到标准化甚至精细化的管理模式。


行业竞争大幅增加，未来行业会逐步集中，大量的中小型开发商将被迫采用“机会滚动式”开发或干脆退出行业。2013年十大标杆房企销售额占全国市场销售额的10.78%。资料显示，美国房企十强市场占有率在30%左右。


房地产将向轻型化转型。通过开发、建设、销售获取高利润的“黄金时代”结束，房地产企业更需要通过高周转、提高运营效率、增加服务附加值的模式提高回报率，重资产转向轻资产方向的运作，是未来大型房企实践新的运营突破的重要方向。


从美国的房地产轻型化经验，结合近年来房地产企业轻型化实践，未来几年中国房地产企业轻型化可能有几种模式：一是，产业链重构，去集团化和产业链外包等方式，实现专业化生产和降低成本；二是，金融化，通过房地产基金、互联网金融、金融产品的销售锁定目标客群、资产证券化等多种途径，拓宽房地产企业的融资渠道，改善房企的资金压力，并向旅游地产、养老地产、产业地产等新兴领域转型提供助力。三是，提供标准化的产品，进入更多的细分市场，提高运营效率，如工厂化生产、社区服务等。