城中村是我国城市化进程中的特有现象，其成因是中国城乡二元户籍制度、城乡二元土地所有和管理制度、城乡二元社会保障制度、城乡二元就业制度、城乡二元行政管理制度、城乡二元经济体制与城市化发展不相适合，一部分传统农村地区由于接近于城镇地区而又滞后于城市化发展，被城市建成区包围、半包围而成为“孤岛”，未完成城市化转型的特殊地区。当城市发展到一定阶段，将面临城中村改造的突出问题。城中村的改造，成为我国城市化进程中不可回避的特殊阶段。

一、基本经济社会制度决定各地区城中村改造模式

       我国的基本经济社会制度和基本国情，决定了各地区城中村改造采取基本相同的模式。城中村改造是我国城市化进程中“补课”现象，所以各地的改造目标都是将城中村改造成为现代城市社区，使其建筑景观、城市功能、居民生活与周边城市建成区完全一致。我国实行城市土地国有和国家高度垄断土地一级市场的基本土地制度，决定了各地在城中村改造中都形成了把原有的农村集体土地性质变更为国有土地性质，然后再进行开发改造的基本模式。        在我国的现有基层政治体制内，各地区都采取了原有城中村居民户籍“农转非”，撤消原村委会建制、建立城市社区居委会或街道办事处(较大城中村)的办法。

二、地区差异是城中村改造出现多种具体模式的主要原因

       我国城中村改造中出现了各具特色的具体改造模式，各地区的经济发展程度、社会人文环境、ZF施政理念以及城中村现状的差异，是出现不同城中村改造模式的主要原因。

       珠海市城中村容积率较低、房租相对较低，房屋收益不太大，比较容易赔偿，改造阻力也较小，一般采取彻底改造的方式，房地产市场较发达，以房地产商为主进行改造。

       广州市城中村容积率较高，房租较高，房屋收益较大，城中村改造难度较大，商业化改造无利可图，所以由ZF引导村集体“一村一策”自行开发改造、不允许房地产商进入，并由财政拿出配套资金对城中村改造进行补贴。

       深圳市城中村容积率较高，房地产市场较发达，城中村经济发达，部分城中村建设起点较高、加以改善可融入城市景观，所以采取了ZF引导，房地产商、城中村集体以及以上二者的结合多主体开发模式，改造方式除了彻底重建、改建外，还有原有城中村建筑综合整治与补建市政设施后，直接融入城市的方式。

       广州、深圳等市财政收入丰裕、施政理念较先进，不通过城中村改造谋取土地收益，并且对城中村改造进行财政资金补助。

       杭州市是一风景优美的著名旅游城市，在城市发展中城市规划优于一切，在探索中形成了城中村改造由ZF做好城中村改造策划，统筹规划开发，城中村改造资金由各区ZF“区内调控、自求平衡、包干使用”，原有城中村居民统一回迁到农转居多层公寓居住的模式。

三、城中村改造需要相关经济社会政策的配套

       城中村改造不仅仅是将城中村建筑改建为现代城市建筑、原城中村居民户籍“农转非”，而是一个复杂的经济社会系统工程，需要相关经济社会政策的配套。在改造中，各地区应根据不同的具体情况，因地制宜出台相关政策，解决城中村改造中不容回避的就业和社会保障、教育卫生文化等社会事业发展、集体经济组织改制、“小产权房”、原城中村居民融入现代城市等问题。

城中村村民转为城市居民后，其就业应统一纳入城市就业管理，由ZF提供就业扶持政策，并享受养老保险、医疗保险等相关社会保障，重点解决“40”、“50”人员的参保问题。地方ZF在城中村“撤村建居”后，应做好原城中村社区卫生机构、中小学、文化设施的接转改造工作，使“撤村建居”居民享有正常的城市社会公共服务。地方ZF应指导原城中村集体经济组织做好改制工作，明晰产权，推动股份制和股份合作制改革，为“撤村建居”社区和居民公共事业发展和个人收入增加提供经济保障。由于历史原因，各地城中村在发展中形成了数量不等的“小产权房”，成为城中村改造的一大难题，各地区应按照国家基本政策精神，否定“小产权房”的合法性，综合采取拆除违章建筑、ZF低价“赎买地面建筑”、缴纳正常土地出让金为符合城市规划的建筑办理正常房产证等方式解决这一问题。

       地方ZF还应采取特定引导政策，通过城市社区建设、居民教育活动、现代文化生活、社区物业化管理等方式，使原城中村居民在职业、文化素质、思想观念和生活方式等方面发生根本性转变，真正融入到城市文明中。