新一轮城市化需要破解城中村的更新改造难点。在城市生态地区城中村改造的问题相对棘手，如开发价值和生态保护的矛盾、村民自下而上的改造意愿与城市自上而下的生态利益的矛盾等。从目前的城中村改造来看，其改造思路和改造手段都存在缺陷。本文通过分析现有改造问题，提出在思路上应该考虑整体系统性；在方法上，应从生态系统、土地利用、合作模式等方面着手，综合解决难题。

       一、生态地区城中村的基本特征与改造必要性

       1、基本特征

       总结一般城中村问题特征，主要有以下几点：建筑密度过高，绿色开敞空间缺乏、居住环境恶劣、交通混杂不畅：人口密度过高、外来低收入人群集聚、社会矛盾较多；产业类型以工业、仓储等为主。

       生态地区城中村在改造中除需解决以上问题外，还将面对改造权益受到生态的限制等难题。由于地处生态地区，城中村建设用地容易受到生态控制线、建筑高度、视觉廊道限制，从而影响到了城中村改造和发展诉求。

       2、改造的必要性和紧迫性

       生态地区城中村的改造具有极大的必要性和紧迫性，表现为以下三个方面：首先，城中村高密度的人口、无序的建设、废弃物低水平的处理方式对生态环境影响较大；其次，村集体的经济诉求与生态保护限制产生较大矛盾，一般情况下，ZF从公共利益角度出发，采取较为简单的控制方式，导致村庄发展在得不到法定许可下，采取非法方式进行开发，对生态地区侵蚀更加严重；第三，村物业类型主要是厂房和仓储，相对粗放低端，经济效益低，对环境影响也较大。从原有的改造思路和规划指引方法来看，这些问题均无法较好地得到解决。

       二、改造的根本目的：买椟还珠

       按照目前的测算方式，改造资金主要通过在改造范围内增加建设量融资来解决，容易导致土地承载压力加大。改造首先要考虑经济可行，一个财务无法平衡的城中村，在ZF财力有限的情况下，无法推动改造工作。但生态地区有较多的生态控制要求，城中村可能难以通过增加建筑量取得融资平衡，在此条件下，如果一定要推动城中村的改造，将导致改造陷入困境：城市生态效益发挥优先，还是改造的经济收益保障优先？

       1、更新改造的社会投资方：挑肥捡瘦

       城中村改造主要以村为单位，采取了一村一策，鼓励社会资金进入。但是社会资金首先考虑的是自身的经济风险和收益问题，在选择开发对象时，通常选择获利空间较大、开发风险小的项目。那些改造难度较大获利小的村庄，难以引起社会资金兴趣，甚至连ZF都无力顾及，容易形成遗留难题。这种挑肥捡瘦的市场选择行为将给城市留下了众多的包袱。

       2、城中村生态控制：要求进一步限制更新改造

       在实际操作上建筑量、土地空间受到生态控制，难以满足改造需求。从目前的改造方法来看，基础数据(确权的建筑量或者村民户数)显得尤其重要。村的基础数据一般相差不大，在测算标准一致的情况下，计算结果也将差别不大。但是由于生态地区控制，不能完全按照这个方法落实建筑量。土地扩张空间也被生态控制线严格限制，“有指标，无用地”现象直接影响村利益的落地。

       3、规划角度：不断挑战的权威

       从目前三旧改造规划审批来看，基本上都需要调整控制性详细规划，控规的严肃性和权威性不断地被挑战。容易导致改造管理的成本太高，极大地浪费行政资源。此外，控规调整还容易成为牟取经济利益的技术手段。

       究其根源，主要原因就是各自关注角度不同，所解决问题也不同，解决城中村改造过程中必然有错位。目前能进入实际操作的城中村规划方案，考虑到现实问题的动态性和复杂性，通常采用自下而上的方法。控规虽然也考虑到了城中村改造的要求，但一般采用自上而下的方法，对城市的发展需求和整体利益考虑较多，在生态敏感地区更是如此。就目前而言，两者之间还缺乏一个比较有效的结合点。

       4、解决对策

       英国公共管理学家杰弗里·维克斯强调决策的关键是“优化一平衡”：整体不平衡，个体难优化。而且如果个体优化带来整体不平衡，优化是没有意义和不能持续的。城市生态地区应该通过旧村改造使其融入城市总体发展，在保护与开发中寻求平衡。

“整体”规划强调“典型”，是组织内部空间的规划原则：“个体”规划强调“独特“，是衔接外部空间的规划原则[8]。从这个角度考虑，最佳途径就是区域统筹，整体考虑城的控制要求和村的发展诉求。从生态地区规划来说，首先是作为个体规划，需要考虑与其他城市功能空间的衔接，其次才是区内功能空间的组织。从城中村改造策划而言，一方面作为个体是与区内其他村的衔接，另一方面就需要整体组织村内部功能空间。

       三、以生态为前提，确定城中村改造的思路

       规划突出生态价值，确定生态保护源，基于生态特质评价建立生态分区，基于城市风向、水系廊道、动植物栖息地等要素评价建立生态廊道。在生态系统设计的基础上，对城中村进行分析判断，提出保留或者拆迁的改造思路。

       1、基于土地优化的保障

       考虑到生态地区保留有大量农用地，需要发挥农用地的生态效益。因此，在土地优化方面，需要区域统筹考虑土地利用，对分散土地进行归宗处理和优化整理。同时还需利用三规合一机制进行充分衔接，完成土地的优化。

       2、改变操作模式，合作开发

       为避免单打独斗，分配不均的开发弊端，ZF有必要通过协调统一开发主体，从更大层面建立相对公平均衡的改造模式，处理一揽子问题，解决单一地段承载受限困境。

       3、串联历史人文、生态环境形成复合文化生态系统

       城中村的形成与地域文化、生态环境是契合在一起的。多年传承的居住地选址是经得起推敲和考验的，具有趋利避害的天然特点，便于过去的农业管理，也节省土地资源。在村落的形成过程中有很多历史事件、历史遗迹以及宗祠庙宇等文化遗产。综合考虑历史文化遗产、生态环境等因素，在村落群体空间层面提升原有的村落文化，融入城市，形成极具地域色彩的城市文化空间。

       4、产业更替，优势竞争，功能匹配

       生态地区单个城中村产业升级容易出现单一、雷同等现象。从城市角度考虑发展定位和需求，可与外部城市功能充分协调。这就要求最大程度地发挥生态地区的生态优势，进行产业升级，发展生态观光、休闲旅游经济、创意文化等新型业态，促进向现代服务业转型。

       城市更新是未来的大城市发展绕不开的发展道路。在生态地区城中村改造策划的问题上，单纯的自下而上或自上而下的改造方法都难以解决一系列问题，只有从区域角度找到城市利益和村民发展权利的结合点，才能寻找到出路。