茅于轼讲自己在美国时观察到一个有趣的现象，美国的社区住宅中每家的庭院都整修的非常漂亮，茅后来了解到美国的家庭主妇都很重视自家庭院的整修，相反他们对自家居室内部环境的整理要欠缺的多，这是什么原因呢？

 

关键点在于社区的整体外部环境直接关系到社区内住宅的价格，外部环境比较糟糕的社区房子的市价要低得多。社区内的每一个家庭主妇都面临着在自家的庭院整修上投入多少劳动的选择。在没有外部约束的条件下，她整修庭院的成本就是投入的劳动数量，整修的收益有二：一是庭院整洁给自己家庭的生活带来的精神愉悦，二是由于自家庭院整修所导致自家房子价格的上涨（自家房价受社区内整体房价的影响），不过这种效应是微弱的。每个家庭主妇在整修庭院上的劳动投入都为社区内其他人家带来的房价上涨的收益（外部性），即家庭主妇劳动的收益有一部分由社区内其他成员享有了，这将导致每个主妇在庭院整修上劳动投入的不足。而且，每个主妇都有机会主义的倾向，她们可能会想既然庭院的整修能够提高社区内的整体房价，那么我就坐享别人在庭院整修上劳动投入的外部收益不就成了，她们很可能为自己的小聪明而沾沾自喜。当社区内每个家庭主妇都这样想的时候，问题就出现了，庭院整修上劳动投入的不足导致社区外部环境的不断恶化，作为惩罚性后果，社区内每个家庭出售或者出租房屋的价格都下降了，即进行制度创新的潜在收益增加了。

 

这时候一些社区内的有识之士开始意识到问题的严重性，并积极的寻求解决方案。于是，这些有识之士将社区内的全体成员（或者代表）聚集起来召开社区大会，并最终制定了强制社区成员整修庭院的法律（一项新的制度协定）。一项法律法规是否能够有效实施在于这项协定是否满足纳什均衡。所谓纳什均衡，指的是所有参与人最优选择的一种组合，在这种情况下，给定其他人的选择，没有任何人有积极性做出新的选择。强制庭院整修的法律是满足这一条件的，庭院内的每个人都知道社区内任何一家恶劣的庭院环境都会影响到自己的切身利益，从而导致社区内形成有效的互相监督的激励结构。每一个家庭主妇的收益成本计算也发生了变动，她整修庭院的收益增加了或者说她不整修庭院的成本升高了。此时每个主妇在庭院整修上的劳动投入能够减少邻里的抱怨，也就是说减少邻里抱怨成为庭院整修的一项收益，在成本不变的情况下每个理性的家庭主妇自然都会选择增加庭院整修上的劳动投入量，从而改善了社区的整个外部环境，这一改善无疑对社区内每个人都是一有利的。